土地和项目的评估方式案例分析
市场比较法
■房地产评估由通过分析类似的销售价格作出决定 ,而这些房地产必须是 在一个竞争的市场里且许多最接近产品将以类似价格出售。确认可比较的成分
– 价格范围 ,房地产大小 ,风格等
– 是否潜在的买家会考虑其它 (替代品 )产品
– 必须是真实的销售并且保持一定距离交易
调整的顺序
■交易调整 – 市场条件和交易的日期
■ 房地产调整 – 地点
– 房产本身的特性
– 使用性质
市场比较法的问题
■主观的分析 : 一个估价师不会有许多模样的房地产本
■当房地产市场交易量很少时(不足够的最近和目前交易） 这就成了一个(使用此方法的 )顾虑
■ 评估技术在市场稳定时使用较好，但在房地产周期的拐点可能会有差错
■ 房地产价格变化的定期指数仅可以被用来作为比较因素
投资回报法
■ 投资回报法是预期的 (净)租金除以市场的房地产投资回报计算出目标房产的市场价值
■ 运用此方法 , 也需将目标房产与周边和近期内已经发生交易的类似房产或 /和其它在出租房产的金加以比较对照
■投资回报法也是非常基本和用的评估
投资回报法的问题
销售比较因素可能有不合适的数据 ,是由于 :
■ 此房地产有高于或低市场租约
■ 不同的租约长度和金提升
■ 业主和房客在地产运作费用上不同的分摊
■ 机构和私人投资者对相同房地产的不定价
成本计算法
■成本计算法更房产适合专业人士 , 一般投资者很难把握。
■ 成本计算法是运用建设目标房产所需的花费再减去屋折旧和损坏来算出其价值，中它更适用于新建房屋， 因为新建房屋还没有折旧和损坏 , 更便于计算。
■ 成本计算法也可以用来土地。
■成本方式常常仅仅用来处理有特殊使性能的房地产 (譬如休闲散步道、公共集会场所和教堂等 )。
静态和动投资回报
■静态投资回报 : 利润 /投资 =利润率
优点 : 直观明了
特点 : 最常用
缺点 : 没有完全考虑投资效益时间因素
■动态投资回报 : 内部收益率 (IRR)
优点 : 考虑投资效益时间因素 (更合理)
特点 : 做了更多 (合理的 )假设
缺点 : 计算有些麻烦
■ 二者有极大的关联性 ,可以一起使用
成本和利润测算 -案例
成本和利润测算、现金流、工程进度（略）、 销售进度（略）
投资和开发的十二大风险和规避方式
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