地产财富会
北京房地产高门槛之下
大鱼吃小鱼
小鱼没得吃
2018-12-23
再过几天，以后就没有2018年了。
如果用一个词来形容2018年的北京楼市，那财富会用的词便是“马太效应”。
据财富会不完全统计显示，在严苛的调控政策下，2018年前十一个月北京市商品房新增供应34517套，同比去年下降22%；成交24127套，下降43%；成交面积304.79万㎡，下降54%；成交均价42233元/㎡，上涨16%；成交金额2408.71亿元，下降25%。
这一年北京楼市量价齐跌，整体销量大幅度降低，但不少大房企的头房企的业绩却更为显眼，在逆市中盈利能力持续好转，销售规模大幅度上升。
究其根源，那就是当前中小房企的生存空间被大房企加速挤压，大型房企的市场占有率也进一步提升，呈现出明显的强者愈强的马太效应态势，房地产集中化的趋势在楼市调控期凸显。
对于，中指研究院分析表示，“自今年6月份第一批限竞房推出以来，北京迎来了限竞房的入市高峰，但持续的政策高压调控状态，市场趋冷，限竞房整体去化较慢，库存持续增加。”
“部分区域的限竞房扎推入市，且产品同质化严重，市场明显处于供大于求状态，各房企间面临着严峻的竞争和挑战。各限竞房项目的成交数据表现也是冷热不均，
严峻的市场环境考验着企业的项目综合运营能力，市场表现给出了孰强孰弱的答案。”中指研究院表示道。大房企
市场占有率再提升
据财富会不完全统计，截止2018年11月30日，北京楼市销售排行榜前十名皆为百强房企，另外百强房企市占率更比去年去年提升8个百分点，达到83%；在销售金额方面，百强房企达到2047.4亿元，占比达到85.8%；百强房企销售面积240.78万平方米，占比达到79%。
而销售金额排名前十的房企在整个北京市场的占有率更是达到60%。
其中，据中指研究院发布报告显示，北京楼市市场占有率第一的成绩被北京万科获得。
据报告显示，从整体销售面积来看，2018年前十一个月北京万科在北京延庆、房山、昌平、通州等区的销售面积位占比分别为22.81%、26.01%、23.20%、14.53%，累计销售面积占同期北京商品房销售总面积的8.03%，较去年同期扩大2.27个百分点。
而在销售金额统计方面，2018年前十一个月北京万科在延庆、房山、通州、昌平的销售金额占比分别为39.21%、24.41%、24.02%、16.46%，累计销售金额占同期北京商品房销售总额的8.36%，较去年同期扩大1.51个百分点。
而据知情人透露，万科能创下佳绩的原因来源于翡翠四季、城建万科城、北河沿甲柒拾柒号等11个项目销售去化率达100%，拉高北京万科整体销售去化率。
据了解，2018年北京万科在售的31个项目中销售去化率在80%以上的达14个项目，占在售项目总量的45%。
而在排在万科后面的房企分别是，首开、中海、保利、首创、中粮、远洋、华润、泰禾、金融街等老牌大型房企。
2018北京市房地产市场地位领先企业
这些房企皆在充满竞争和挑战的逆市中，创下佳绩。
例如，即将与大悦城地产（00207.HK）重组的中粮地产（000031.SZ），据地产财富不完全统计，2018年前十一个月于北京的总销售额达到37.9亿元，同比去年24.9亿元增长63.5%。
另外，排在第九的泰禾，近日在北京泰禾官方微信上公布，2018年北京泰禾销售额已经突破了200亿元，其中金府大院全年业绩突破50亿元。
据克而瑞去年公布的数据显示，2017年北京泰禾销售额为238.7亿元，距离2018年结束还有一周时间，北京泰禾能在逆市之下保持去年的成绩也实属不易。
除此之外，旭辉、碧桂园、金地、融创等房企今年在京的销售金额皆有大幅度提升。
甚至不少房企因为强劲的销售态势，还纷纷宣布上调在北京的业绩目标。
然而，相比之下，一些中小房企的表现却显得有些尴尬。据财富会不完全统计，截止2018年前十一个月，北京有多家在去年销售达到10亿以上的房企，今年销售额未破亿。
其中，中弘更因销售不畅，导致资金链断裂，引起退市财务清算。
另外，值得注意的是，在大房企侵占市场规模的同时，大型房企之间的合作也变得更为频繁，“抱团”形成的合力令中小房企望尘莫及。例如碧桂园、金科合力操盘的北京岭秀项目成为了平谷的网红产品；万科与中粮合作的项目中粮万科长阳半岛更是为双方贡献了巨大的业绩。
而小房企只有被收购被吞并的命运。
大房企优势明显
小房企再难出头
地产圈有一公认的真理，做大房企规模需要三个必要基础条件：一是多拿地、二是拿好地、三是融到便宜的钱。
而这些年来，随着北京土地越来越稀缺，而土地款的拍卖价动辄便是几十亿元，据财富会记者不完全统计，今年北京共出让土地56宗，其中有20宗土地总价超出30亿元，30宗土地总价超出20亿元，最便宜的土地也达到15亿元起。
而在对北京高价地块的争夺战中，中小房企毫无竞争优势。
未来，北京房地产市场集中度将继续加剧，大房企将在行业中持续领先，如果小企业此时不能趁机扩张，未来企业的市场份额将进一步被大企业侵食。
但现在小企业的起步资金已经遇到阻碍，再难获得扩展机会，未来肯定会被逐渐边缘化甚至销声匿迹。
财富会认为，中小房企想要生存的话，首先要抱团取暖，但这种方法也并非长久之计，目前大型房企也颇为青睐合作方式，论力量中小房企联合体很难抗衡。
目前在北京市场，中小开发商竞争能力减弱，如果想要生存那就必须要转型。
对于大部分中小房企而言，传统的拿地开发模式已经难以为继，转型成为它们的生存关键。尽早转型，尽早在新领域占一席之地，生存可能性还是有的。
“中小房企后续转型是必要的，比如说积极参与中小城市的城市更新项目，或者积极开拓其他实业项目。” 城市更新专家苏赞说道。
但实际上，北京楼市的容错率极低，风浪之下小房企的转型之路也不好走，这些年来不少房企已经开始转型，但成功的案例并不多。
“或许小房企在北京难再有出头机会，被收购也不失为一种不错的选择。”苏赞表示，“部分小房企项目销售完毕后，拿不到新的地，但大房企愿意去收购他，因为此类小房企在北京拥有比较好的营销资源。”
北京万科部分项目
而在2018年北京如此严峻的市场环境下，万科在内的多家房企还能实现逆市热销，我们能感受到大房企的品牌和产品影响力在北京楼市中的作用愈发重要。
而未来万科等大型房企将对北京城市进一步深耕，以及加强环京区域的布局延伸，他们的市场表现仍然值得期待。
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