内容提要
拆除“一户多宅”、引导农村建房风貌、盘活利用闲置农房……近10年来，浙江省宁波市象山县通过“三招式”对农村宅基地存在的不同问题进行分类管理，有效激活了乡村资源。截至今年4月底，全县共发展民宿、现代农庄等乡村旅游项目750个，利用闲置农房833幢，引入社会资本18亿元，带动农户就业3360人。
1、 拆违，腾出发展新空间
2010年起，浙江省象山县结合“千村示范、万村整治”，实施以“一户多宅”整治为主要内容的村庄改造。截至2018年年底，全县399个村累计拆除各类违建（含房屋）6.3万间，清理出宅基地5410亩，为村庄腾出发展新空间。
在拆违过程中，既有党员干部带头拆，也有发动群众分类拆。象山县自然资源和规划局相关负责人向记者介绍，党员干部在带头拆除“一户多宅”的同时，实行包片联亲负责制，全县党员干部自行拆除率达100%，群众自愿拆除率也超过90%。该负责人说：“茅洋乡溪东村拆除农房1.6万平方米，盘活建设用地50余亩，用于建造村道、休闲公园等，村庄面貌焕然一新。”
在分类拆除中，象山县为确保各村“一户多宅”清理实行阳光操作，由村民集体决策清理范围、处理办法等内容并形成决议张榜公布，接受群众监督。同时，采取“约定期限自行拆、村里代劳统一拆、组织力量强制拆”3种方式分类处置。
2 、立规，农房建设有管控
2015年以来，象山县先后出台了《村（居）建房规划管理办法》《农村宅基地管理办法》《乡村建设风貌引导意见》《村（居）民建房监督管理办法》等一系列文件，进一步明确农村建房高度、建筑占地、间距等要素，形成集“规划、审批、风貌、监管”于一体的宅基地管理体系。
实行宅基地建房差别化供地，对新建、扩建和原址重建的情况进行分类管理。象山县规定，村民原址重建的，可使用宅基地140平方米、建房300平方米；占用新增耕地建房的，最多使用宅基地125平方米、建房250平方米。象山县自然资源和规划局相关负责人说：“以前，象山县70%的农村建房是另选新址，大多占用耕地。如今，70%的新建房选择原址重建，农民建房占用耕地的现象大大减少。”
同时，象山县实施农村宅基地审批“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”的模式，将宅基地审批权限委托下放给镇（乡）政府、街道办事处，城管、自然资源和规划等部门按各自职责负责宅基地相关政策的制定和业务指导。
据介绍，象山县还以乡村公共建筑和民居设计为突破口，秉承传统民居和旧式农居的建筑风貌，形成一批具有不同地域特征、文化特色、不背离本土文化的农房设计通用图集。此外，完成县域乡村（驻镇）规划师全覆盖，已形成一支规划志愿者、专业团队、专业干部共同参与的乡村（驻镇）规划师队伍。开展免费送图下乡和乡村建筑工匠培训，从源头上引导农房建设风貌。
3 、活权，唤醒沉睡的财富
“从2018年开始，象山县探索宅基地改革，出台了宅基地‘三权分置’的实施意见、登记办法、抵押融资办法等政策。”象山县自然资源和规划局相关负责人介绍，目前，全县已发放42本“三权分置”不动产权证，引进建设项目16个，盘活利用宅基地6700平方米，村集体收储宅基地10.7万平方米。
象山县以确权为基础，理顺“三权”，让三方吃下“定心丸”：一是保护宅基地集体所有权。集体经济组织是宅基地所有权人，享有资格审查、纠正调整和集中统一经营、监督、收回等权能。二是明确宅基地农户资格权。集体经济组织成员是宅基地资格权人，享有占有（取得）、使用、收益、处分等权能，可与返乡下乡创业人员合作建房、跨乡镇建房、农民房屋置换和参与农民房屋拍卖、申请有偿退出等。三是适度放活宅基地使用权。农户、社会资本投资者均可成为宅基地经营使用权人，农户可通过申请建房、农房置换、跨乡镇建房、参与农房司法拍卖等方式取得，社会资本投资者可通过签订流转协议约定取得但期限不得超过20年。
以放权为核心，创新机制让老房增添新价值。象山县制定了具体办法、统一补偿标准，明确有偿退出的宅基地一律登记到村集体。创新流转机制，按照自愿、有偿原则，让社会资本通过三方协议流转取得宅基地使用权，由村集体统一流转、招商引资。以石浦镇沙塘湾村为例，该村与81户农户签订协议，引进建设5个品牌民宿集群项目，总投资达3000万元，农户户均年收益超过2万元。同时，还依托县农村产权交易中心，搭建交易信息发布平台，鼓励、引导、规范宅基地交易活动，最大限度提升农村宅基地产权价值。
以活权为目标，城乡联动增加农民财产性收入。象山县鼓励农户利用现有宅基地和多余农房开发民宿，自主经营农家客栈；鼓励农户引进新资本、新业态，与他人联合开发经营；鼓励村集体经济组织以统一收储、统一招商、统一审批、统一开发的形式，对农村集体经营性建设用地和局部流转取得的闲置宅基地、农房进行开发利用，增加农村集体经济收入和农民财产性收入。
目前，全县已形成“闲置农房+民宿经济”“闲置农房+现代农业”“古宅回收+活态传承”“集体资产+招商引资”等经营模式。“依托枫康养生园、玫瑰园等现代农业园区，贤庠镇沈家洋村通过出租闲置的宅基地、林地和水库，年租金达38万元。”象山县自然资源和规划局相关负责人说。
（李风 胡盛东 邵雪飞）
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