典型案例：房屋過戶前被查封，買受人如何維權？

本期分享：買受人已經與被執行人簽訂房屋買賣合同，但是在辦理房屋產權變更之前，房屋被法院查封，買受人該如何維護自身的合法權益。

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裁判要旨

購買的房屋過戶之前被查封，買受人在查封前簽訂房屋買賣合同並佔有房屋，且已支付購房款，即便不是買受人名下唯一住房的，亦可排除強制執行。

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案情介紹

一、湖北高院於2018年6月26日作出（2018）鄂執保40號協助執行通知，要求上海市浦東新區不動產登記事務中心協助查封益流公司所有的位於上海市人民西路1533弄的2號801室房屋，查封期限3年（自2018年6月26日起至2021年6月25日止）。

二、案外人詹慶華、王秀麗於2018年12月29日就案涉房屋執行提出書面異議：在此次查封前，案外人已於2016年3月25日與益流公司就案涉房屋簽訂了有效的購房合同並支付了房屋總價70.18%的價款，2016年末合法佔有房屋，2016年12月起交納該房屋的物業管理等費用。案外人請求依法解除對案涉房屋的保全查封。

詹慶華、王秀麗提交以下六組證據：1、上海市不動產登記簿，以證明案涉房屋被查封的事實。2、上海市不動產登記信息，以證明益流公司於2016年6月3日將案涉房屋設定了抵押，於2017年1月4日註銷了抵押，導致案外人無法辦理過戶登記手續。3、上海市商品房出售合同，以證明2016年2月26日簽訂購房合同，益流公司向案外人交付房屋時未設定權利負擔，如案外人以貸款形式購房，需辦理貸款審批後才能辦理不動產權登記。4、購房款發票，以證明案外人已支付大部分房款2611880元。5、收樓確認書、房產品交付接待流轉單，以證明2016年12月7日，案外人已在此次查封前合法佔有案涉房屋。6、物業費發票、天然氣通氣受理單、裝修工程保修單、自來水繳費單、電力繳費單，以證明案外人已在查封前合法佔有案涉房屋。

三、申請執行人聯豐公司辯稱：1、根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，從案外人陳述和現有證據看，案外人顯然沒有支付全部價款，案涉房屋登記於益流公司名下，法院查封行為符合法律規定。2、根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條的規定，案外人申請排除執行，需要同時符合以下要素：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。二是在人民法院查封之前已合法佔有該不動產。三是已支付全部價款。四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。五是所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋。從案外人陳述看，案外人在長達三年的時間內沒有辦理不動產權屬登記，顯然屬於怠於主張權利，不屬於非因買受人自身原因未辦理過戶登記。綜上，請求駁回案外人的異議。

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裁判要點及理由

本案的爭議焦點是詹慶華、王秀麗對上述涉案房屋是否享有排除強制執行的民事權利。

根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規定，案外人在未辦理不動產權屬登記的情況下，符合下列條件的，仍享有排除強制執行的民事權利：一是被申請人與案外人簽訂合法有效的買賣合同。二是案外人已經按照合同約定支付部分價款且剩餘價款按照人民法院的要求交付執行。三是案外人實際佔有案涉不動產。四是未辦理不動產權屬登記並非案外人的原因造成。本案詹慶華、王秀麗於2016年2月26日與益流公司簽訂《上海市商品房出售合同》，該合同系協議雙方的真實意思表示，沒有違反法律及行政法規的強制性規定，屬於合法有效合同。該合同簽訂時間早於對案涉房屋的保全查封時間，因此，詹慶華、王秀麗在本院查封之前已簽訂涉及上述案涉房屋合法有效的書面買賣合同。2016年12月7日，詹慶華、王秀麗與益流公司辦理房屋交付手續，並提供了交納該房屋的物業管理、水、電、煤氣費用憑據，上述證據足以證明案外人早於本院查封前即已對上述涉案房屋佔有使用。詹慶華、王秀麗提交了益流公司向其開具的《銷售不動產統一發票》，證明案外人依據合同約定交納了購房首付款。剩餘購房款按照合同約定以銀行按揭貸款方式支付，因益流公司未在限期內解除對上述涉案房屋設定的抵押，導致銀行按揭貸款未獲審批支付，不動產權屬登記亦因之未能完成辦理，顯屬非案外人自身原因導致。並且在本案聽證過程中，案外人承諾按照本院要求交付剩餘購房款用於執行，上述情形根據法律規定符合案外人申請排除執行之條件。綜上，詹慶華、王秀麗申請排除本院對上述涉案房屋保全查封的異議主張，本院予以支持。

此外，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條與第二十九條並非以被申請人是否系房地產開發企業作為區分標準，第二十八條系普適性條款，對於屬於房地產開發企業的被申請人亦可適用，因此，詹慶華、王秀麗所購上述涉案房屋是否屬於其名下唯一住房，並非申請排除本院對上述涉案房屋保全查封的必須條件。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第十七條第（二）項的規定，裁定如下：

中止對詹慶華、王秀麗購買的位於上海市浦東新區宣橋鎮人民西路1533弄2號801室房屋的執行。

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實務要點

一、

二、 提起執行異議的法律依據為《民事訴訟法》第二百二十七條、《執行異議和複議規定》第二十八條。

三、 案外人必須提供證據以證明房屋買賣合同、價款支付以及實際佔有使用三個重要因素，且時間節點非常重要，必須在查封之前已經實際佔有使用該房屋。

四、 另外，需注意的是，《執行異議和複議規定》第二十八條、二十九條可能會發生競合情形，按照最高院觀點，只要買受人滿足二十八條要求即可。

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