二娃说
买房人，请记住：房子在脚上，从来不会在嘴上和眼睛上，所以，什么都不如亲自实地去看房来得靠谱。
全球著名投资商巴菲特，曾说过一句经典名言：“只有在潮水退去时，你才会知道谁一直在裸泳。”
我们将这句话，放进楼市中来看，也同样适用。
© 2008年世界首富巴菲特 图片来源于网络
众所周知，2015年-2017年是中国楼市的一个“涨潮”期，这个潮水，不仅灌溉了一二线城市，就连三四线城市也深受影响。
这段时间内，但凡买了房的人，他们都赚得盆满钵满。因为，这短短的3年时间，房价几乎翻了1倍，有的甚至超过2倍，回想起来，他们或许只有一个遗憾：“唉，早知我当初干嘛不多买一套啊！”
为此，在这样的环境之下，也诞生出了一批人，他们坚信“买房就能赚钱”，房产能让他们的财富迅速翻番，进入上层社会，却始终没有意识到，他们只是运气好而已，反而，错误的把“顺应大势”，当成了自己投资的能力。
© 站在风口之上，猪都能起飞
于是，这群在楼市中曾尝到过甜头的人，开始到处买房，疯狂买房，哪里不限购，哪里房价低，就去哪里买！完全不去分析和考虑，该城市和板块的发展潜力、人口增量、产业情况等。
所以，在2018年-2019年楼市退潮时，他们也都栽了进去。
© 退潮后，方知谁在裸泳
那么，在珠三角城市中，哪些城市的房价正在裸泳呢？
在二娃看来，清远、肇庆算是两个典型！买房投资者，最好远离！
就拿肇庆来说吧，最近恒大某楼盘退房事件，就是一个很好的风向标，为什么事情闹这么大？为什么大家都要求退房？归根到底不就是因为房价降了嘛，很多人8000多/㎡买的，如今降到了5字头，换做是你，你也会选择退房，不是吗？
然而，降价只是表面现象，其背后的原因，才是我们应该关注和研究的重点。
两天前，一位买了肇庆恒大楼盘的业内朋友跟我说，在这次退房事件闹大之前，他已经提前全额退款成功了，没亏钱，只亏了利息！
这位朋友呢，他是我认识的90后里，算是最有钱的一位，在广州多处有房子，光是股票里面大概就有1000万！他非常鬼精灵，大学时候就开始做生意，赚取人头费了。而据我所知，他买的多套房子，没有一次是亏钱的，几乎都是翻倍赚钱了！
但唯独这一次，他不但没赚钱，还亏了利息，这是为什么？
其实，在我看来，不在乎三个原因：
第一、楼市风向突然转变，楼市调控不松反严，整个大环境都不好，开发商融资艰难，资金链紧缺，需要加速去货换取资金，房价不涨也实属正常。
第二、没选对城市，肇庆作为一个三四线城市来说，不管是经济实力，还是产业都相当薄弱，房价难以支撑！
第三、肇庆和清远一样，人口增量少（一年常住人口增量大概3万人左右），购买力有限，经济发展缓慢。
此外，近几年来，在肇庆买房的人多为外地客，本地人收入低，大多数人根本买不起，或者是自己本来就有房子住，所以，这便意味着，外地人去炒高的房价，最后也只能是外地人去接盘，于是便出现了很多接盘侠。
就连我身边的一位肇庆人朋友，他自己都说
：“肇庆的房子除了本地人买来自住外，是不值得投资的”。另外，二娃还去查了一下肇庆近两年的楼市成交情况，结果发现，2018年肇庆一手房均价为10010元/㎡，2019年的均价却跌倒了7519元/㎡，跌幅达24.9%。
可以说，2018年在肇庆买房投资的人，基本都是在为祖国交税！
至于清远，我就更不用多说了，之前我就有单独写过稿子，想要查看可点击☞：
说到这里，可能会有人问二娃：在广州，有没有什么区域，或板块处于裸泳状态呢？
答案自然是有的，比如，增城朱村、石滩、仙村这些板块，他们其实都属于裸泳状态。
就拿朱村来说吧，在2018年，楼市最火热的时期，有楼盘可是卖到了3.1-3.2万/㎡的价格，说真的，朱村有什么嘛？除了一条地铁21号线，我还真的说不出来有啥拿得出手的东西。
所以，在今年5月的时候，我就在付费朋友圈发过这么一条点评：
© 5月23日有感而发
我知道，我这么说可能会得罪很多开发商朋友，但这确实是我想说的实话。
所以，这也是为什么在大环境不乐观的这一年中，朱村很多楼盘都在跌价，毕竟，配套和基建设施完全跟不上，说得通俗一点就是：“配套跟不上房价，没有东西可以支撑，门不当，户不对”。
而最近，二娃还得知，朱村某楼盘从1.8万/㎡的价格，跌到1.5万/㎡，精装房交付，变成卖毛坯房了。
© 迷雾之下的广州楼市
当然，除了板块有裸泳的外，不少楼盘也一直在裸泳，不信，我们来看看下面网友的真实留言。
网友@金榜题名说：2012年，以90万左右的总价，买了从化流溪御景给父母养老，结果，直到2019年上半年才卖掉，卖了150万。也就是说，买房7年时间，赚了60万，加上利息什么的，几乎也没什么赚头了。
网友@ZFL和施诗师思丝斯却同时吐槽说，富力金港城，买不得！网友ZFL，13年买，17年卖，一样的价格，没赚一分钱。而施诗师思丝斯也说，他5年前买和5年后卖的价格也是没变的，如果是把这个钱在广州中心区买房，相同的时间，早就翻了一倍了。
网友@小贤印刷说：17年7月，在佛山万科金色里程买了一套房，均价1.7-1.8万/㎡，但现在，价格还是这么多......
网友@wang却说，他13年，以均价5800元/㎡的价格买了美林湖，现在也是泪两行。
网友@D哒T说：佛山三水御江南，2016卖8000，三年后，2019挂8000没人理会，收了楼的业主更惨，每个月还得交至少三百的物业费。
网友@卓妈却说：她朋友，2015年买的中信山语湖住宅公寓，现在，赔钱卖不出去。
看完他们的评论后，二娃给大家总结了4个小点：① 清远别买（刚需自住除外）；② 花都、增城裸泳板块和楼盘别买，房价很难涨上来；③ 从化房子不适合投资，买了就别想着要赚钱；④ 公寓尽量不买，要买就买地段好的，不然转手都没人要。
最后，弱弱地问大家一句：你们还知道什么裸泳的板块和楼盘吗？知道的话，欢迎在评论区留言哦！
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