北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房
提问：如果买北京，要提前多久离婚？我对象名下两套商贷，我一套商贷
回答：如果是为了贷款，不值得离婚。
如果是为了房票，离婚腾购房资格是可以的，可以反复用全款更名抵押。
如果是首付上车，有个别人去年离婚等待今年的首贷，但现在没必要离婚了，等一年后再下手房价已经升天了。
提问：房姐好，北京已有两套房，其中一套是单位分房，不能买卖，一套是西城学区房，还着贷款。想把父母户口签到北京，卖掉老家一套房子，大约150万，加上手里的凑凑，有350左右。另外，临安还有一套房，刚刚拿到房产证，买的话大约有135万，还了贷款，还剩80万。有没有必要卖了临安呢？想以父母名义在北京买房，纯投资，在哪里买合适呢？买新房还是旧房呢？全款买完后，还可以抵押再买吗？
回答：评估如果有420，可以截断再抵押，得到135。
信用卡可以重新规划下，资质好个人再下30-50万，再多核。
135+30+30卡=195
买天通苑大面积最低在230万左右的首付，通常在250+，略微拆借即可。
提问：房姐你好，上午你发的西城的学区分析，是否可以理解，现在西城是最高点最后一棒呢？或者是应该怎么操作？有西城的一套学区
回答：密室墙壁逐渐合拢时，无数的人会朝着中间靠拢。
甚至为中间的位置大打出手，开高价码。
你不知道，墙壁什么时候会最后合拢，但只用知道会合拢就可以了。
那么应该做的，是出去换个房间，或者一开始就不要跳进来。
如果有房票贷票可以操作，可以出掉裂变。
现在可以挂着看行情。
提问：杭州将房子交易过户给父母除了税费，需要真的资金流水交易吗？还是走赠与更划算？目前父母无法贷款，我有房但是没太多现金。
回答：亲属间买卖过户，也是不能贷款的，所以你的流水是？
买卖或者赠予划算。
过户后再抵押，或者对敲
提问：房姐，在望京有一套全款买的商住，目前市值400-450w，月租金11000。办理工作居住证后可以解决购房资格。已经没有sfsd，二套贷款能用公积金。现在问题是：
A.卖掉商住，明年2-3月买入望京附近两室，全款买再dy。
B.商住做jyd，贷出来200多w添钱，全款买一室再dy。
C.商住做jyd，买一室做二套用公积金贷款。
谢谢～
回答：除了3-4折买进的优质商住，商住在长远战略上是卖掉的。
具体卖不卖，要看你的资金需求需要用什么方式解决。
不同的融资渠道成本不一样，卖掉商住的小金库利率相当于商住的现金回报率。
北京一居室大多有溢价，想找便宜的很难，是不建议买的。
公积金贷款是完全不建议动的，直接取出来或者冲贷是最好的。
提问：姐，怎么看亦庄金茂府这个楼盘，6万价格挺便宜的。
回答：郊区CEO盘
这里说明你对价格有很大的误解，新手回避。
提问：房姐您好，您怎么看通州宋庄地区？有独特的人文艺术资源，有没有可能承接通州的发展成为一个文化中心？
回答：大型艺术聚集区都无法进行现代城市建设
消耗了大量土地资源，商业布置不合理，才有“艺术草原”生长的空间。
798是浪费的，宋庄更是浪费的。
在芳草地放置艺术装置作为营销是可行的。
宋庄距离过远，且没有通勤地铁，没有大量居住楼盘，也是宋庄难以发展的因素。
提问：房姐好，在选筹的时候，如何看顶层？利弊如何？顶层漏水的风险如何规避？
回答：顶层分两种大类：
1.楼梯顶
2.电梯顶
其次，露台，漏水，保温这些另算——拆骨法。
电梯顶楼，天然应当最贵，规律不等于当前结果，很多时候顶楼被折价，那么往往存在套利的机会。
平顶楼梯顶楼，尤其是50-80年代的老房子，是出现漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修缮。
由于楼梯老公房上楼累，是折价的主要因素；
但如果过分折价，则是套利的空间。
这里请复习我前面所讲的：每一份美好都是商品，当你对房子处处都是要求，结果往往是必须溢价。
而投资要做的，是看价格。
房子完不完美不重要，价格完美才重要。
有些楼梯顶楼，存在加装电梯的条件，我反而更喜欢。
提问：昌平县城，天宫院，未来科学城，通州，哪个是城郊结合部地铁次新的洼地呢？
回答：这几个地方不是洼地，也不是城郊结合部。
昌平县城，未来科学城已经出界了。
天宫院的价格经历过大涨，普遍小小溢价，偶尔会有一两套便宜的。
通州正好是炒地的核心板块，价格明显溢价，洼地是不可能，好价格的房子要看运气。
提问：人大的紫金庄园，单价6.7万值得入手吗？
回答：紫金庄园是著名的蜗居小区，因为楼的品质较差，基本是附近最低的租金小区之一，吸引了大量租客，本身已经属于比老破大还惨的类型。
6.7万还不足以抵消风险。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家搜索关注“北京房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答，每日更新买房精华文章。
帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。
知识星球部分 热门文章：
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《怎么砍中介费？》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《笋盘挖掘过程》
《工薪阶层收入有限，怎么实现买房升阶呢？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
閱讀更多 房姐說樓市 的文章
