胡葆森自詡為樸素的狹隘的河南主義者。在全國眾多房地產企業中，建業集團以深耕河南本省的省域化發展戰略獨樹一幟。
接受搜狐財經和經濟雜誌聯合訪談的當天，胡葆森正給建業外國語中學的學生講課。他對學生們強調，偉大的企業應實現物質追求和精神追求高度統一，而成功者一定要具備價值意識。這也是他在採訪中時常強調的“初心”。
1976年，胡葆森進入鄭州大學外文系英語專業學習。畢業後，胡葆森獲河南省對外經濟貿易合作廳委派，赴香港參與成立進出口貿易機構，開啟了近十年之久的香港工作生涯。這段經歷為他積累了國際化的工作經驗，同時也堅定了他返鄉創業的想法。
“我們這一代人還是有實業報國的情懷。因此，我回到家鄉並參與家鄉的經濟建設，主要還是想回報家鄉。”因此，胡葆森將建業集團的初心定為“根植中原，造福百姓”。
“成功企業都有清晰的價值觀，這是共同特徵。”他說。
1992年5月，胡葆森在鄭州成立河南建業房地產開發有限公司，這是河南首家中外合資房地產企業。2002年，中國房地產行業進入快速發展時期。當其他房地產公司紛紛湧向一、二線城市跑馬圈地時，胡葆森啟動了他的省域化發展戰略，加快了向河南地級市的下沉。
截至今年6月底，建業地產已進入河南所有地級城市和84個縣級城市。2017年9月30日，建業在濮陽東北莊打造的特色雜技小鎮——濮陽建業大集古鎮開街迎客，使建業實現了省、市、縣、鎮、村“無極市場聯動”。胡葆森說，河南是中國的縮影，有1億的人口和120個城市。“無論有多大的抱負，這個空間都足夠我施展了。”
雖然建業集團已經走出河南市場，但胡葆森強調，建業集團的擴張半徑控制在500公里內，且多為探索性的項目，河南市場仍然是建業集團的第一要務。
2015年，胡葆森將建業集團的口號由“讓河南人民都住上好房子”升級為“讓河南人民過上好生活”。與之相應的是建業集團的戰略轉型：業務重心逐漸由房地產增量市場轉向存量市場，由地產的單輪驅動轉變為文旅、酒店等多輪驅動。
9月21日，建業·華誼兄弟電影小鎮正式啟動試運營，這是建業集團戰略轉型的關鍵一環。“企業家不能選擇夕陽行業，要預測社會發展的趨勢。”胡葆森認為，以文旅地產為代表的存量地產市場是未來房地產行業的發展方向。文旅地產在未來3-5年將呈現出快速發展趨勢，且將有更多的文旅項目實現盈利。
“我們希望房地產板塊、文化旅遊板塊等能夠共同發力，形成上下協同，左右協同，內外協同的局面，構建更大的商業生態。”胡葆森說。
河南是中國的縮影
搜狐財經&經濟雜誌：1982年，你被派往香港參與組建外貿公司，期間去過60多個國家200多個城市，這些國際化經歷對你後來的創業有何幫助?
胡葆森：我是在縣城長大的，之後到了省城讀書。我1979年畢業，1982年便去了香港工作，工作了將近十年時間。我覺得最重要的一個收穫是增長了國際視野。
我在香港工作期間所接觸的企業、談判的客戶，以及競爭對手都是一些國際企業，它們都是按國際標準來運行企業的，這對我打開國際視野，以及建立做事情的標準都有很大的幫助。
搜狐財經：為什麼你卻回到河南創業，並且走省域化發展的道路?
胡葆森：在世界遊走了十年之後，我愈發認為是政府和市場培養了我。1991年，我下海創業，組織上是特別信任我的，對我也有希望和期待。
我們這一代人還是有實業報國的情懷。因此，我回到家鄉並參與家鄉的經濟建設，主要還是想回報家鄉。這也是我所經常講的初心，即“根植中原，造福百姓”。我懷著這個初心，做出了區域發展戰略。
河南這個區域非同小可，它是中國的縮影，有1億人口，有120個城市。無論有多大的抱負，這個空間都足夠我施展了。
鞏固河南市場是第一要務
搜狐財經&經濟雜誌：當時為什麼選擇進入房地產行業?
胡葆森：1992年，小平南巡講話掀起了改革開放新一輪的熱潮，中國的城鎮化進程同時在加速。改革開放初期，中國的城鎮化率只有18%。到了1990年前後，我印象中的城鎮化水平還不到30%。我覺得這是一個巨大的機會。
經過30年的時間，我國的城鎮化率達到60%。河南是農業大省，城鎮化率低於全國城鎮化平均水平8-9個百分點，所以河南的城鎮化進程所需的時間更長，所以我們就選擇進入河南的房地產市場。
搜狐財經&經濟雜誌：目前河南省內市場競爭激烈，建業從去年底開始走出河南市場，未來建業集團省外發展的規劃是怎樣的?
胡葆森：我想借這個機會強調一下，未來建業的市場還是以河南為主。因為我們的根據地在河南，未來的重點還是河南。雖然我們在外面做了幾個項目，但這也是探索性的。而且省外市場的擴張還有半徑限制，500公里左右是我們走出去的市場範圍。
另外，我們走出去的項目主要是輕資產模式，主要還是推廣中原文化。我希望媒體不要過分關注建業走出河南的舉動，更多還是要關注建業能否一直守住河南這塊根據地。三年也好，五年也好，更長時間也好，河南市場一直是建業的第一要務。
搜狐財經&經濟雜誌：這個半徑是如何計算得出的?
胡葆森：主要是基於自己的能力。
比如我們要到河北就很簡單，高鐵兩小時就到了。我們到陝西，不到兩個小時也就到了。這與我們的管理效率，包括品牌影響力，以及團隊輸出的效率等都有關係。
搜狐財經&經濟雜誌：我國房地產業正處於轉型階段，中國經濟不可再倚賴房地產行業。你認為房地產行業未來發展的方向是什麼?
胡葆森：未來房地產行業的趨勢是平穩發展。
一個行業不可能持續地高速增長，因為這不符合規律。中國的城鎮化進程仍未結束，所以房地產行業在未來10-15年，甚至更長的時間內都處於增長期。我相信未來土地價格和房子價格能實現健康平穩，既不會大漲，也不會大跌。
在這種情況下，所謂的房企轉型主要有兩個方面。第一是增量市場。城鎮化進程還沒有結束，房企銷售額還是能保持10%的增長的。第二是關注存量市場。商場、倉庫、工業廠房，以及文旅業態都屬於存量的不動產。
未來10-15年，增量市場的增速會放緩。與此同時，存量市場的規模會擴張，價值也在提升。
搜狐財經&經濟雜誌：今後建業在存量地產方面的發展進程會加快嗎?
胡葆森：會加快。目前存量還是佔有一定的比例，已經接近一百億的投資了，我們希望存量市場的增量每年保持平穩的增長。未來三年，我們在存量市場上的投資至少要跨過一百億的關口。
文旅地產將在未來五到八年內進入成熟期
搜狐財經&經濟雜誌：有觀點認為，房地產下一個“黃金十年”將屬於文旅地產。你認為過去20年，80%的文旅地產都不賺錢，但在未來3到5年，文旅地產會呈現快速發展趨勢，成功的文旅項目會越來越多。為什麼會發生如此變化?
胡葆森：經過40年的改革開放，中國已從一個貧窮的發展中國家發展為一箇中等收入階段的國家。人們的收入在不斷增長，人均GDP已接近一萬美元。
衣食住行是四大基礎需求，到了中等收入階段後，人們就增加了兩大領域的消費。一是健康醫療消費，另一個是文化娛樂消費。衣食住行加上這兩大產業，未來將會有六大基礎產業。
搜狐財經&經濟雜誌：文旅地產開發又細分為主題公園模式、文旅小鎮模式、景區開發模式和都市消費娛樂模式。你認為哪種模式的發展前景更好?
胡葆森：這個行業還是新興產業，不同的業態和模式都在探索中。
等到三五年後，大家自然會得出關於投資回報率高低的答案。未來三到五年是探索期，五至八年後才會進入成熟期，那時自然將會給出更專業的答案。
92派企業家對國家和社會有很強的責任感
搜狐財經&經濟雜誌：作為92派企業家的傑出代表，你如何評價這派企業家的精神特質和歷史貢獻?
胡葆森：家國情懷是92派企業家的一個突出特徵。此外，92派企業家還有創新和擔當精神。這批企業家下海前有的是學者，有的是老師，有些甚至是幹部，他們本身都有這種擔當的精神。
另外，這派企業家還有很強的責任感。對國家、社會、團隊和客戶的責任，在這代企業家身上體現得淋漓盡致。這一代人上過山，下過鄉，當過兵，所以承受能力特別強。家國情懷、責任擔當、敢為人先，這是92派企業家的突出特點。
新一輪改革開放開始時，正是需要有人站出來的時候，92派企業家這一批人站了出來。我們這一代人肩負了承前啟後的責任。我覺得我們在這個過程當中既做好了繼承，又做好了傳承，把這種企業家精神成功地傳遞了下去。
搜狐財經&經濟雜誌：92派企業家探索並創新了企業管理理論，你對商道也頗有研究，你認為企業經營的核心是什麼?
胡葆森：首先是企業的價值觀，這便是我們所謂的初心。這不光是道德層面的意義，更是規律層面的意義。如果企業沒有清晰的價值指向，如果創業者本身的初心不能轉換為整個團隊內共有的價值，那麼這個企業就無法獲得成功。成功企業都有清晰的價值觀，這是共同特徵。
第二，對行業和市場的判斷，以及戰略方向的選擇。成功的企業都有清晰的戰略方向。聯想、萬科、泰康莫不如此。此外，企業家也要有匠人精神，不為外界所動。我覺得堅持做一件事情是企業成功的必備要素。
最後，企業家的憂患意識也非常重要，這樣才能不斷地超越自我，這是一個企業持續發展的必不可少的要素。
企業家要學會劃定行業和市場兩條邊界
搜狐財經&經濟雜誌：企業家的戰略思維應如何培養?
胡葆森：企業家要學會劃兩個邊界。一個是行業邊界，企業家不能選擇夕陽行業，也不能老是選紅海，要預測社會發展的趨勢，儘量尋找藍海。另一個是市場邊界。這兩個邊界只要劃清楚，戰略邊界就出來了。
另外，我總提到“原點和半徑”理論，就是以初心為原點，以能力為半徑，去劃定行業和市場的發展邊界。剛創業時就選擇全國化發展戰略，那不是找死嗎?能力強的公司，半徑就越大。
我走出河南，是因為建業現在有能力走出河南了。為什麼前20多年不走出河南?因為我們能力不夠。
如果企業突然遇到困難了，就要收縮半徑，半徑是和能力成正比的。當然，邊界必須是在國家政策和法律法規允許的範圍內。
搜狐財經&經濟雜誌：建業馬上創業30年了，建業30年的發展目標是什麼?
胡葆森：我覺得未來3年還是再上一個臺階吧。
過去三年，我們在進行戰略轉型升級，優先強調的是發展，同時要兼顧轉型，即在發展中轉型。今年起到未來三年，我們強調的是在轉型中發展。前三年的轉型探索要有成果。這個成果就是由單一的地產驅動力，變為多輪驅動力。
我們希望房地產板塊、文化娛樂板塊等能夠共同發力，形成上下協同、左右協同、內外協同的局面，構建更大的商業生態。左右協同就是各個板塊之間、部門與部門之間、大區與大區之間的協同，上下協同就是集團、大區、項目間的協同，內外協同就是公司內部和戰略合作伙伴、客戶間的協同發展。
責編: 黃鑫 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉
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