集体土地征收与国有土地上房屋征收的区别

【案情简介】

郭某某与魏某某系配偶关系，在管城回族区西大街小西门南拐61号共同拥有房屋一套，且持有房屋所有权证（郑房权字第××号）和集体土地建设用地使用证[管城集建（宅）字第XX号]。2016年11月9日，郑州市管城回族区人民政府作出房屋征收决定，决定对夕阳楼片区项目（一期）规划范围内国有土地上的房屋及附属物、构筑物实施征收，将郭某某与魏某某共同所有的以上房屋列入征收范围。2017年12月8日，郭某某、魏某某在起诉郑州市管城回族区人民政府拆迁违法案件中，从案件证据中得知郑州市管城回族区人民政府作出了以上房屋征收决定。因郭某某与魏某某共同所有的案涉房屋建设在集体土地上，故属于集体土地上房屋，而郑州市管城回族区人民政府作出的房屋征收决定适用的法律是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，存在行政行为适用法律错误的情形。2018年2月11日，郭某某和魏某某以郑州市管城回族区人民政府为被告，共同向郑州铁路运输中级法院提起行政诉讼，请求撤销以上房屋征收决定。

【律师说法】

本案的焦点问题是能否适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》对集体土地房屋进行征收。本文将重点分析集体土地征收与国有土地上房屋征收的区别，为大家维权提供参考。在我国，征地拆迁主要包含两类，一类是集体土地征收，一类是国有土地上房屋征收。集体土地征收是国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国家所有的行为。国有土地上房屋征收是指为了公共利益的需要，市、县级人民政府作出房屋征收决定，征收国有土地上单位、个人的房屋，收回相应的国有土地使用权，并对被征收房屋所有权人进行公平补偿的行为。

集体土地征收和国有土地上房屋征收的相同点：

1.征收的理由都必须是公共利益的需要。

2.都需要经过严格的法律程序进行。

3.都需要对被征收人进行公平、合理的补偿。

集体土地征收和国有土地上房屋征收的不同点：

1.被征收的对象不同，集体土地征收的对象是集体土地，国有土地上房屋征收征收的对象是国有土地上的房屋。

2.适用的法律不同，集体土地征收适用的法律法规主要有《土地管理法》《土地管理法实施条例》，国有土地上房屋征收适用是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

3.征收补偿的内容不同，集体土地征收的补偿内容包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，国有土地上房屋补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿及因征收房屋导致的停产停业损失的补偿等。2019年8月26日，全国人大常委会对《土地管理法》作出了修改，修改的部分将于2020年1月1日正式实施。修改后的《土地管理法》第四十八条第四款明确规定：集体土地征收涉及村民住宅的，应采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，以保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

在征收程序上，按照《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的规定，集体土地需要经过征地告知、征地调查确认、组织征地听证、组织报批材料、报批审查、两公告一登记和补偿安置等几个程序。国有土地上房屋征收，首先，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。市、县级人民政府作出房屋征收决定之前，还应当社会稳定风险评估，并做到补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。其次，由房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。最后，由市、县级人民政府及时公告房屋征收决定，对被征收人履行补偿安置职责。

哪种情形可以实施对两者的征收？按照修改后《土地管理法》的规定，集体土地征收和国有土地上房屋征收的理由均是因为公共利益需要，分别规定在《土地管理法》的第四十五条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，均为六项，几乎没有差别，具体来讲，分为军事和外交需要用地；由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地；由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地；在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地。

关于补偿标准，按照修改后《土地管理法》的规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价

确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。土地补偿费和安置补偿费标准采用区片综合地价的方式确定，删除了之前《土地管理法》第四十七条第二款以被征收耕地“前三年平均年产值”倍数的计算方式。针对国有土地上房屋征收，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

从安置方式来看，集体土地征收采取的是货币补偿，如果涉及到农村村民住宅的征收，可以采用重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式，同时县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。国有土地上房屋征收包括货币补偿和房屋产权调换两种方式。

集体土地征收后，地上房屋可否按照国有土地上房屋标准补偿？如果双方就按照国有土地上房屋标准对集体土地上房屋进行补偿达成行政协议，补偿费用公平、合理，且能在“先补偿后搬迁、居住条件有改善”原则下进行，自无不可。但是，如果政府强制以国有土地上房屋标准进行补偿，则适用法律错误，属违法行政行为。

郭某某与魏某某起诉后，郑州铁路运输中级人民法院经过开庭审理，认定郑州市管城回族区人民政府适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收郭某某与魏某某位于集体土地上的房屋，属于法律适用错误， 最终判决撤销郑州市管城回族区人民政府夕阳楼片区项目（一期）国有土地上房屋征收决定中针对郭某某房屋的征收部分。一审判决生效后，原、被告双方均未上诉，以上判决为生效判决，郭某某和魏某某取得案件纠纷的胜诉结果。

法律依据：

《土地管理法》（2004年修正）

第四十七条　征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

《土地管理法》（2019年修正）

第四十五条　为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

（一）军事和外交需要用地的；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。

第四十八条　征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。

第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十二条　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条　市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。