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1、拍地，预示着楼市冷暖，撩拨着购房信心。拍地，看似和绝大多数人毫无关联，却又和万千购房者息息相关。
2、更何况，在绍兴这样的楼市，近年一直主要靠土拍和拆迁二大因素支撑着市场。
3、如今，2019年拆迁热潮已过去大半，这一波“房票“被消化得差不多了，如果楼市要继续火热，想必要靠土地上涨了。
3、在绍兴的“热点“和”房价高地“镜湖，已经4个月没拍地了！明天终于将重启；
4、只是，市场瞬息万变，明天的走上拍卖台的土地，还会是昨日那个香饽饽么？
5、据笔者了解，目前TOP100房企里，大多数已从9月份陆续执行紧缩的战略，现金为王，控制一级土地市场的投入与估价风险。（想起N年前，安小姐做过的那些无果而终的土地可研报告，默默心疼一秒钟）；
6、即将出让的这块凤林3号地，是凤林西路板块的首宗商品房用地，而凤林西路板块是连接老城区和未来昂桑湖CBD（规划镜湖核心区）的纽带，如果起不来，未来的昂桑湖CBD会是一片孤城，前景不言而喻；
7、据测算，该地的实际楼面起价约9012元/方（假设刨去安置房部分），可以比较的是，东北侧一公里的蛟里2号项目，成交楼面价13732元/方，西侧2公里的龙湖大树江项目（容积率略低），成交楼面价8818元/方；
8、但因为凤林3号地的地段较差、周边配套缺乏、高容积、并有相当的安置房（拉低小区档次感），这个起拍价其实并不便宜；
9、在小区中配建安置房的做法，从绍兴的市场实践看，对于商品房销售有较大的影响，在离凤林路南侧不远的世茂璀璨明樾就是一个实例；
10、有人说，明天的拍地会是楼市的拐点，笔者不敢苟同，笔者个人认为，除非是流拍，不然即便是底价成交，楼市依然看涨；
11、土地如流拍，一般会降低起拍价后一段时间后重新再拍，会带来实实在在地降温；
12、而土地只要能成交，无论底价、低溢价或高溢价，均应看成是绍兴楼市的利好，因为目前政府制定的土地起拍价本身就很高（为防止出现高溢价成交导致问责），所以只要能成交，未来房价基本就很难有下降的空间；
13、假设，凤林3号地以底价成交了，未来房价多少呢，个人预计很难低于2万/方（精装成品房），如溢价成交则更高，显然这个房价有很多的选择；
14、所以，这次土拍可以看成是一种试探，一种开发商、政府、和市场的博弈，结果如何，明日即知；
15、夜深了，祝君晚安。
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