济南楼市狂想曲

济南楼市狂想曲

目前济南楼市的情形是：层次分明、以价换量、一二手倒挂。

01 价格层次分明，以价换量是主流

济南楼市（主城区）从价格方面可以分为四个梯队，售价在30000-40000元/㎡的传统豪宅区和一些好的学区房二手房暂且不表，如开元府等。

第一梯队：25000-30000元/㎡，以都市核心区、自然资源、配套丰富的区域为主，兼有一些高价地项目，如CBD片区的万科大都会、仁恒公园世纪、招商公园1872、复星国际中心，奥体片区的奥体金茂府、大华紫郡、龙湖舜山府、保利和光山语等；

第二梯队：20000-25000元/㎡，以都市核心区、配套相对完善、距离办公聚集区相对较近的区域，以中高端改善为主，如奥体、旅游路片区的绿城玉兰花园润园、华皓英伦联邦，CBD片区的华润崑崙御，南部的华润公园九里、万科山望、绿地新里程，汉峪金谷片区的银丰玖玺城等。

第三梯队：

15000-20000元/㎡，以首次改善为主，距离东部办公聚集区位置相对较近。如万达文旅城、旭辉银盛泰金域蓝山、路劲雅居乐璟园、远洋天著春秋、万科玖唐府等。

第四梯队：10000-15000元/㎡，以首次置业、投资为主，目前此类项目为市场走量盘，若按方位划分板块，除南部、中部外，东西北三个板块均有。东部板块是绝对主力，如雪山片区的中新国际城、中新锦绣天地，唐冶片区大部，新东站片区全部；北部天桥片区的海信九麓府等；西部片区的济水上苑等；

02 未来趋势

目前，整个市场都在以价换量，部分片区出现了一二手倒挂现象，所以，相比较新房，二手房市场更是一片哀嚎。未来一段时间内，以价换量的形式将持续存在，价格继续探底，但空间不大；高价地继续站岗，但存在割肉的可能。

土地市场将持续低迷，开发商拿地意愿不强，底价拿地将继续成为主流，政府供地放缓。这种不温不火现象决定了未来1-2年内的市场货量，遇到行情上升期必暴涨，温和期则继续温和。

03 楼市狂想曲

济南楼市的下行趋势不可逆，因为这是在现行楼市政策下的全行业大势，止跌/探底/拐点扔将由楼市政策所左右，不过在不违背“房住不炒”政策基调下，仍可通过微调来改变楼市现状：

1、 支持刚需，抑制投机投资。将刚性改善需求定义为刚需，即为了满足居住需求的换房需求应该得到支持，比如90平置换130平的，可以给与金融政策支持（限购、限贷）；

2、 限贷有条件松绑，但需守住不发生系统性金融风险的底线，比如对于置换需求的，首套房卖掉后，贷款记录清零且保证置换之后房屋的唯一性；

3、 二套房首付存在降低空间。青岛二套房首付40%，济南完全可以借鉴；

4、 人才政策再升级，可以给与一定学历（如本科）人群改善性住房政策优惠，比如利率优惠、限贷政策优惠、限购政策优惠，支持人才留济嘛。