我是星叔，全國資深房產投資專家，一二線城市和三四五線小縣城都有過實地考察。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：星叔你好！新人首問，河南安陽文峰區華富世家92平米的房產（均價8500每平米）出售，剩餘貸款17萬，現租金1700，再加積蓄合計100萬，置換成兩套，華富世家一室一廳全款50萬一套，附近碧桂園天匯110平米一套，碧桂園首付50，續貸54萬，月供2900，租金2300，這樣置換合適嗎？以後會外地買房，碧桂園和華富世家那個長期持有更好？

回答：三四線城市小戶型一室一廳不建議投資，漲幅有限，浪費房票資金，而且接盤俠少。

安陽買一套自住就可以，本地沒必要這樣置換，價值不大。另外你有去外地買房打算，就可以提前去佈局，向高能級城市投資，沒必要把資金放在安陽，漲幅很弱，河南本省來說鄭州投資更強。

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提問：星叔您好，座標長春，女，未婚，首套剛需可以公積金貸款50w，首付15w輕鬆，25～30w需要想辦法。請問保利和光塵樾75平，11000左右；萬科溪望78平，11000左右；萬龍銀河城西區83平，8800左右，首付有時候會有分期活動，國信南山玲瓏府53平，與公司的距離都可以接受。請問哪個選擇更好，或者您有什麼置業建議。有些糾結買小買大和未來的升值空間

回答：首套剛需儘量買三房或者小三房，一步到位，未來即使出手也好出，太小就浪費首套資格和房票，相比看好保利和萬科，萬科物業另外還有加分。

提問： 謝謝，星叔，還有個疑問， （沒必要久等，二期等的話沒有買到那就白等，而且新盤現在開盤一次漲一點，建議淘二手次新，年底撿筍概率更大） 今天吳江去看了次新盤，二手，有一個盤的一樓還算滿意學區房（價格合適，通透性還行，樓間距大，光照還不知道）， 您的意思年底撿筍概率最高的意思是看起來，年底會有坑？還是該出手時就出手？ 今天看的房子價格相比很實惠，差就差在樓層低！將來一樓會比較難出手嗎？哪種戶型保值增值能力強？

回答：年底只是相對來說，如果你平時看好同樣可以入，一樓在投資角度來說，未來再賣出，會比同棟樓同等面積戶型 會有一定比率折價，如果你可以接受 那就可以入。具體哪些戶型更有增值能力可以翻閱我們知識星球內部分享有詳細介紹！

提問：星叔您好，現在大概能湊60萬首付，1.由於我自己徵信不好，不能寫我自己的名字，所以我在考慮是不是寫我弟弟的名貸款，但怕萬一貸不了會不會損失定金？如果不貸款那就只能在寧波買個小房先。2.小孩子兩年後要讀書，所以我就算貸款也要在2年內還完，然後寫小孩的名字，這樣他才能讀書。所以貸的也會很有限，那這樣怎麼考慮選房因素好些？3.還有在城市上也有點猶豫，在寧波只能買個小房，估計就40多平吧，要不要回嵊州買，這樣能買稍微大點？但是我現在工作在寧波

回答：1.優先寧波買，首先你工作在寧波，更重要寧波各方面資源肯定比嵊州好，對你小孩讀書教育也有利。

2.不要用你弟弟名義買，不然你孩子無法落戶上學，另外貸款想2年內還完思路完全不對，這種還不如不貸，盡出利息了。

3.因為你徵信不好，我建議你用你老婆名義買房，她作為主貸人，貸款一定要時間貸足30年，儘量多貸款，然後這也不影響孩子落戶上學。

提問： 星叔您好，請問投資的話，南通，南潯，無錫哪個更合適一些？

回答：南通學區房或者北大街商圈和五水商圈，無錫濱湖太湖新城，這些板塊都會暴擊。南潯到湖州了，天生區位差，嘉興都沒能起來，光靠一個高鐵，南潯不會有機會

提問： 星叔你好，鐵西也算當前瀋陽二手低估的區域嗎？

回答：鐵西是瀋陽人口最密集的區域，曾經大量工廠聚集於此。北二路、興工街、興華街、雲峰街、建設大路是鐵西的核心區域，次新已經過萬。張士是新興崛起的板塊，去年開始新房拉高，已經過萬。

同時，鐵西也存在大量老式住宅，六七千的價格，配套也成熟，但是缺乏改善價值。此類住宅如果沒有學區加持，整體上漲潛力一般

提問：廣州周邊投資，首付40萬左右，是選擇佛山不限購還是清遠不限購區域，還是另有推存，清遠考慮恆大銀湖誠，佛山不知道那更好，星叔幫推存下。目前白雲區有一小兩房，為保值增值，賣了去改善需求還是外圍投資好？

回答：目前廣州周邊樓市來看，佛山，東莞都是比較有潛力的。但是清遠，肇慶就非常不具有投資價值，因為他們的二手市場非常的不成熟。雖然他們的價格區間也是在逐漸的上升，但是投資回報比的話是不高的。如果你想做廣州周邊的投資的話，佛山還是比較好的一個選擇趨向。前來看佛山的非限購區的價格水分比較大。類似於獅山的新房價格已經到了萬六萬七的一個水平。相比限購區，房子價格就實惠更多，學位房概念還在發酵，亞藝湖 祖廟 張槎都有不錯的潛力。不碰公寓 只看住宅 絕對首選。投資外圍區縣絕對不要碰非限購區內的房子，不實在，也沒有二手市場幫你套現。白雲兩房自然還換大更好 不求區位一步到位 但可以先小換大 在做圖謀。改善優先投資。不要有新房情節 不要太北部發展 能中心區就中心區。

提問：座標青島，同地段的保利領秀海14000帶精裝，和均價9000-10000的中建錦繡城應該怎麼選？

回答：如果是同地段，裝修和毛坯錯將近5000一平，建議毛坯，畢竟自己裝修雖然累點，但是放心些，有一些暗藏的設施自己知道怎麼回事，而且自己裝修2000一平都能裝的比較不錯了。

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很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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