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提問：房姐好，目前市場情況可以看出今年北京的行情嗎？有的一手在降
一手整體溢價多，降價是正常的。
回答：二手的窪地，年前年後都在搶房狀態，漲完一個小區漲下一個，和時間搶跑。
提問：請教房姐，請問現在有首套利率上浮5的國內銀行嗎？之前聽說主要是外資銀行。
回答：北京首套按揭普遍上浮10%
外資銀行非常不好做貸款
提問：房姐您好，請問海淀西二旗唐家嶺新城的回遷房值得投資嗎，目前小區均價大概4w左右一平，預計明年年初下房本，附近的小區在6-7w左右，買一居還是二居好一些，感謝！
回答：唐家嶺新城離西二旗地鐵還有很遠。
地段價值差於回龍觀。
回龍觀次新大概4-7萬，大面積3.5萬，唐家嶺遠不如回龍觀。
提問：房姐：通州臺湖的房子您覺得怎麼樣？5w一平，臨近以後的17號線地鐵和亦莊線，是否有升值空間和投資價值？
回答：國貿周圍一兩站地的價格剛好也是5萬一平，
這樣看的話，你覺得哪個的升值空間更大呢？
提問：萬柳書院怎麼看，多少錢值得買？
回答：一個CEO盤多少錢值得買？
這個問題有些難為人呀
單從樓盤上說，唯一的作用是你喜歡，你買單消費。
投資角度來看買入就是虧損狀態。
巴溝這個板塊其實是有點小問題的，只有一側土地，西側河水，有去無回，比較陰冷，如果能把北面的高爾夫拆掉變成居住組團就是質變了。
提問：房姐請問金臺路的公園五號，6.5萬單價三房6樓的3樓，筍度怎麼樣？
回答：公園5號內部的差異很大，可以星球內搜索「公園五號」。
從類似老破小到老破大到次新樓，公園五號內部價格差異較大。
交通是主要優勢，附近小型商業配套也馬馬虎虎。
但是作為萬科樓盤，價格一向比較傲嬌，很少出低價房源。
6.5萬的樓梯樓，算是市場價，比純粹的公房社區略貴一點點，追求小區環境的可入。
提問：gpgd怎麼做？有風險嗎？
1.直接拉高評估價，靠人工和評估渠道關係。
評估的拉高有限，目前大概10%內，溢價太高的樓盤本身評估只有8成，拉到9成就不現實。
2.真正的gpgd，來自選籌。
選擇優質房源，低價房源，評估價和售價接近，甚至售價比評估價更低的房源，自然就達到了高貸的結果。
3.gpgd對貸款資質和流水有更高要求。
4.有風險
提問：想問下經濟適用房和商品房差價多少合適，2010年後的次新商品房一居室60平左右單價5.5，成交價在330萬左右.隔壁的經適房一居室50平，成交單價4萬3，總價220萬左右，請問這個差價合理嗎？可以入經適房嗎？
經適房和商品房的價值差距，不是直接得出結論，而是從拆骨法分析。
回答：正確的視角是：
A小區，和B小區，有什麼差距？這些差距，值多少錢？
差距的計算種類，主流的幾種不可迴避：
1.小區本身品質
2.樓棟內外品相
3.環境，容積率，居住人群，交通狀況等
4.稅費
經適房的最大差別，在於稅費，稅費，是可以單獨拆出來計算價格的。
理解以上，回過頭來再看你的問題，
相信你可以給自己一個解答了。
提問：房姐，豐益花園有沒有投資價值啊？現在5萬多一平，西南三環邊上，挨著麗澤商務區，看過一版規劃說是屬於麗澤商務區範圍，能上豐臺區比較不錯的小學豐臺一小豐益校區
被麗澤橋和鐵路包圍，死角地帶。
回答：2000年公房社區，混雜經適房央產房商品房，混亂程度足以亂拳打死老師傅。
6萬多的價格，同樣是公房，更加乾淨地段好三四個級別的東三環，沒有必要蹚這趟渾水。
麗澤套了十年，怎麼就不死心呢？
提問：房姐好！之前看你分享過天通苑，請問一下北京的回龍觀如何呢？
回答：回龍觀比天通苑貴，但是最近也跌了。更貴的原因在於1.樓盤本身品質2.回龍觀離宇宙中心西二旗西北旺近3.地鐵和快速路密度更高回龍觀地處昌平，雖然遠離市區，但北側有北清創業園區，南邊有西三旗，距離上地和西二旗僅有三四站地鐵的距離，這些產業園裡的程序員購買力強，需求大，而回龍觀正好是以居住屬性為主，大片土地用於建設住宅，體量大，承接了程序員的居住需求。但回龍觀是產業稀少，產住分離現象明顯，被稱為“睡城”。回龍觀的住宅以經濟適用房為主，多從20世紀90年代末開始興建，以“龍”字開頭命名，均為6層板樓，居住密度小，南北通透的方正戶型。八達嶺高速東西兩側有部分商品房，帶電梯的優勢使其成為熱捧的對象。2007年之後，回龍觀又新增了一批品質較好的商品房，如紫金新幹線、首開國風美唐等，戶型、環境、物業較觀內其他房子要好，相應價格偏高一些。出入回龍觀的主要路口少而窄，出行不便。但地鐵8號線、13號線環繞四周，加上將來的地鐵19號線和首條封閉式自行車“高速路”，也許可以緩解如此巨大的交通壓力。。回龍觀西大街作為主要商業集中地，有北店時代廣場、華聯商廈，但規模較小。大多年輕人會選擇去永旺國際購物中心購物。餐飲行業是帶動回龍觀商業發展的主力軍，回龍觀西大街自西向東一路都是各地特色美食。觀內住戶日常就醫也十分方便，除了隨處可見的社區服務站，還有積水潭醫院回龍觀分院、昌平中西醫結合醫院、京都兒童醫院等綜合醫院，雖然醫療資源豐富，但整體醫療條件不及觀外，有一部分人會穿越擁擠的人群奔赴老城區大型三甲綜合醫院。雖然回龍觀交通擁堵，它的內部配套也不是那麼盡如人意，但對眾多程序員來說，能兼顧上班距離和生活質量，價格較低的回龍觀，仍是一個不錯的安家之所。
提問：北京最近市場又平靜下來了，還適合買嗎？
回答：市場平緩期給了部分淘筍的可能，旺季反而不好買，跳價，違約，給你考慮的時間非常短，所以要買現在抓緊。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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