在多家中小企業因資金問題頻頻“爆雷”的同時，長租公寓頭部企業則加快了上市融資步伐。
繼青客之後，蛋殼日前也正式向美國證券交易委員會遞交了招股書。
接受券商中國記者採訪的業內人士認為，租賃經營企業對資金需求非常大，在租金貸監管趨嚴的背景下，要想保持企業正常運營，做大規模，企業尋求上市融資很正常。行業已經進入到真正意義上加速洗牌的階段，優質企業會脫穎而出，經營能力稍差的企業會逐步被併購以及淘汰。
頭部企業尋求赴美上市
10月8日，青客公寓正式提交了美國上市申請，並於10月28日更新了招股書，公佈發行區間為17-19美元，最高募集資金近億美元，預計11月初上市。
10月29日，蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，擬進行首次公開募股（IPO）。
在長租公寓行業中，分散式公寓規模排名第一的是自如，蛋殼、青客均在頭部企業之列。
根據招股書，截至2019年9月30日，蛋殼已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營房源超過40萬間，2015年底至2018年底三年年複合增長率達360%。
截至2019年6月30日，青客在上海、北京、杭州、蘇州、南京、武漢等城市擁有近十萬間房源，其中上海是最主要市場。2012年底至2018年年底，青客複合年增長率為114.4%。
從青客和蛋殼此次募資用途來看，用於進一步擴張需求均是首要用途。
根據招股書，蛋殼此次IPO募集到的資金用途：一是將用於進一步拓展業務規模，二是將加強在技術方面的實力，進一步發揮蛋殼大腦的效用，三是用於一般性營運資金用途。
而青客此次IPO募資到的資金用途，一是將用於擴張所覆蓋的公寓和房間數量、二是投資於技術方面和基礎設施、三是用於一般營運用途。
不過，從財務數據來看，蛋殼和青客目前仍處於虧損狀態。招股書顯示，蛋殼2019年前9個月淨虧損為25.16億元人民幣，經調整後的EBITDA為負14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續高速增長。而青客今年前三個季度淨虧損則為3.
73億元。中小企業頻現爆雷
一邊是頭部企業爭相上市，另一邊是中小企業頻現“爆雷”。
10月28日，杭州“中擇房產”公告稱，“因公司經營不善導致資金鍊斷裂，後期可能會有部分房東的房租支付不了。”
10月3日，河南悅如公寓發佈公告稱，“由於市場環境的變化（鄭州租金連續三年下滑）、自身組織和經營能力不夠強等種種原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600套分散式公寓面臨巨大的經營和資金壓力，公司原股東及管理層已盡最大努力通過各種途徑積極自救，均無明顯效果，目前已無力維持公司正常運營。故公司全體原股東已於2019年9月忍痛接受併購重組。”
而就在今年8月，總部位於南京的樂伽公寓發公告稱，“近期因公司經營不善，無力履行合同。我司已盡最大努力通過多種途徑積極自救，但均未見效。目前公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。”公告還稱，公司“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，已對長租公寓市場帶來較大風險，加之公司內部管理制度缺失等諸多因素，造成公司業務全線關停的現狀。
據房東東根據媒體公開信息統計，截至目前，全國出現嚴重經營問題的公寓已達38家，其中有28家資金鍊斷裂。尤其今年下半年，公寓爆倉數量驟增。
對於最近部分企業接連“爆雷”的原因，北京房地產中介協會副秘書長李俊良接受券商中國記者採訪時表示，跟租金貸有關，但不是主要的，主要還是企業“高收低出”的模式有問題，可能對市場的判斷有問題。
房東東創始人全靂指出，目前長租公寓大部分以包租模式為主，而合租的房源與業主簽約的時長一般為3-5年，集中式的物業簽約一般為10年以上。所以對於合租模式的運營商更需要有充足的資金來不斷拿房支撐規模。近年來的爆倉公寓以合租公寓為主，均倒在了資金鍊上，由此可見合租公寓對資金以及現金流把控的重要性。
已在研究租金貸監管政策
經歷了快速擴張式發展後，長租公寓行業“兩級分化”明顯。
中原地產首席分析師張大偉指出，隨著經濟穩定，需求平穩，過去幾年的租金價格上漲明顯開始放緩，大部分區域甚至出現了租金下調。這對於二房東類型的租賃公寓影響非常大，因為鎖定了業主轉租房源的租金價格，而未來租金平穩的預期下，盈利難度很大。與此同時，長租公寓行業競爭激烈，企業進入的數量非常多，行業除了規模外沒有其他競爭壁壘，這種情況下，上市都是為了融資擴大規模，形成規模優勢降低運營成本。在長租公寓企業遇到資本寒冬、中小企業暴雷頻現、國內融資難度加大的背景下，上市是最好的選擇。
對於頭部企業爭相上市的原因，李俊良也對券商中國記者表示，租賃經營企業對資金的需求非常大，包括要裝修、運維、收房、空置等，雖然也可通過租金貸解決一部分，但是現在對租金貸的管理越來越嚴，大家也意識到過渡依賴這種融資方式不能長久，要想保持企業正常運營，做大規模，尋求上市融資很正常，我們更關注是企業具體的運營能力和風險防控能力。
“經歷了去年的哄抬房租、甲醛門、部分企業爆倉等事件後，目前政府部門和行業協會也在抓緊進行住房租賃行業的規範，防止類似事件再次發生，住房租賃行業頭部企業現在沒有發現重大的問題。”李俊良對券商中國記者說。
李俊良透露，金融、住建等部門已經在研究租金貸監管政策，協會之前也給企業座談過租金貸的規範性的方向，如果相關政策落地後，肯定會跟現在的模式有調整。但是政策的出臺應該不會“一刀切”，如果企業有問題，會先讓他把租金貸比例逐漸調整下來，實現一個軟著陸。
對於行業前景，李俊良認為，長租公寓是一個非常好的行業，國家也要支持這個行業的發展，租賃肯定是將來解決人民住有所居的一個主要方式。但是我們要正確地看待這個行業，這個行業太年輕，會有這樣那樣的問題，需要監管和防範風險，但也要有一定的包容性，讓他們有調整的餘地和進步的空間。
在全靂看來，雖然長租行業仍然集體處在虧損階段，但行業已經進入到真正意義上加速洗牌的階段，優質企業會脫穎而出，經營能力稍差的企業會逐步被併購以及淘汰。
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