“去看房的路上，连风都是甜的！”
深秋已至，靠着价差红盘续命的杭州楼市，又翻起一片涟漪，网友直呼“不摇不幸福”的臻珹幸福里，终于带着均价26500元/㎡的“彩蛋”来了。
据网友信息，幸福里首日登记已破万，从侧面验证了幸福里强大的号召力。幸福里的悬念，是最终能不能冲击两万人摇。
万象城商业加持、双地铁上盖、均价26500元/㎡、倒挂近万元的幸福里究竟怎么样？本期楼盘测评，笔者实地探访了城北万象城幸福里，为大家答疑解惑。
幸福里登记第二天，售楼处依旧人山人海，基于强大的号召力，现场还有来自绿都东澜府的截客中介。咨询处置业顾问已经说的口干舌燥，无暇接待来宾，甚至放出“摇中了，再来了解项目”的豪言壮语。
区位
大城北规划下前景可期
两大交通路网可快速贯穿全城
从区位上看，幸福里位于余杭区良渚街道杭行路与良运街交叉口，属于勾庄板块，处在城北副中心的核心位置。
2019年年初，“东整、西优、南启、北建、中塑”大平台发展思路被提出后，“北建”开始提上日程，幸福里所在的大城北整体规划较为清晰，未来发展前景可期。
幸福里虽然不在主城区，但依托杭行路和上塘高架、地铁4、10号线等交通路网，切实拉近了幸福里与市中心的距离感。
再加上城北万象城的确定，板块内吸引了德信、世茂、融信等品牌开发商的持续关注。双限政策下，勾庄板块房价也已经解锁，近期由宝龙星创竞得的勾庄宅地，精装房价上限已确定为29000元/㎡。
不过，当前勾庄的城市界面较差是不争的事实。笔者跑盘时，周边大卡车、货车较多，且附近都处于施工状态，俨然一片大工地，环境相对嘈杂。不过，也正是这样马不停蹄的城市建设进程，才能对这里的未来抱有期待。
综合来看，当前幸福里附近城市界面较差，周边多为工地，大卡车经过频繁，但板块整体定位已经十分明确，未来发展可期，想看到城市界面焕新，还需要等待一段时间。
配套
双地铁上盖、万象城加持
教育资源不足周边并无学校规划
交通：幸福里属于地铁4、10号线杭行路站（在建）上盖物业，未来通过万象城商业可直达地铁站，未来通过4号线可通往火车东站，10号线经过汽车北站，到达西湖景区边的浙大玉泉站，地铁站预计将于2021年年底开通。
地铁4、10号线交汇的杭行路站
商业：从实地踩盘来看，目前板块商业配套主要还是依托周边万科杭宸、回迁房等住宅底商，尽管有万象城商业加持，但销售回应并不能确定万象城开业时间。
依照钱江新城万象城和萧山万象汇的开业情况来看，
城北万象城至少需要5年的时间方能实现运营。而住宅部分预计2022年底即可入住，这也意味着幸福里交付使用后，并不能第一时间享受万象城商业配套服务。
万科杭宸底商
教育：周边教育资源较为匮乏，距离杭行路小学约950米，目前已经开学；1公里内有杭州市余杭区良渚良运幼儿园。
医疗：周边有树兰国际医疗中心（在建），邵逸夫医院大运河分院（规划）、华润健康医疗小镇（规划）。
基于当前的规划情况，幸福里所在区域未来交通、商业都会迎来一个大的升级。但从幸福里现场了解到，购房者对于项目周边教育资源关注较多，当前项目1公里范围内仅一所幼儿园、一所小学，且周边并无学校规划，师资力量有所欠缺。
价格
均价26500元/㎡
倒挂超1万元/㎡，红利突出
城北万象城整个项目总规划面积约80万㎡，容积率3.98，绿地率38%，规划约17万㎡万象城商业体、1幢约285米高写字楼，以及约22万方的住宅。
住宅部分由13幢高层与1幢超高层组成，共1948户。据置业顾问透露，项目预计将于2022年底交付。
此次幸福里共领出了1、2、14#共3幢，可售房屋套数596套，户型建筑面积89-131㎡，房源均价26500元/㎡，包含装修标准3000元/㎡。
根据实地探访发现，1、2幢位于住宅区东南角，南面临河，景观更好，14幢紧邻主干道良运街，距离地铁站更近。从小区整体上看，1号楼区位优势最好，前后无遮挡，而价格也在一定程度上体现了这一点，且1号楼户型均以100方以上大户型为主，总价较高。
从一房一价上看，此次推出的房源总价约在205万-368万。总价最低的房源有2套，位于2号楼102室、103室，户型约88.02方，总价约204.6万元，低总价优势明显。
幸福里一房一价
目前，幸福里附近没有新盘在售，待售楼盘有世茂璀璨澜宸、德信运河云庄和融信勾庄项目，价格待定。
同板块的上实海上海（二期）于9月清盘，幸福里26500元/㎡均价，比上实海上海（二期）的23500元/㎡高出3000元。
同样在9月24日，距幸福里一站地铁的勾阳站商住地——地铁宝龙星创良渚商住项目出让，这块地限定精装均价不高于29000元/㎡。
加3000元/㎡，再加3000元/㎡，基本上给大城北勾庄板块未来两年的新房价格体系划出了天花板。
接近30000元/㎡，城北这是要甩掉价格洼地帽子的节奏。
二手房方面，笔者实地探访周边万科杭宸中介门店。工作人员表示，目前杭宸二手房成交均价约在36000元/㎡上下，以往月成交约20-30套。据工作人员透露，杭宸最近一次成交的房源87方户型，总价342万带车位，除去22万的车位费，折合单价约36700元/㎡。
而在透明售房网好找房平台上显示，万科杭宸近月挂牌均价约38000元/㎡。
从首开的楼幢位置上看，1号楼均好性更佳，但价格也更贵。首开的26500元/㎡的均价，在一定程度上也决定了幸福里倒挂的优势，周边二手房36700元/㎡的最近成交价，近10000元/㎡的倒挂优势，非常诱人！
户型
户型面积段选择多
得房率低、88方仅一卫
此次首开的户型建筑面积89-131㎡，其中89方202 套，100方共96套，105方共116套，108方共101套，131方共81套，不同的购房户型面积兼顾到了各个层面的购房群体，无论刚需、改善都能满足。
售楼处目前共开放了89、100、131三个样板间。
根据透明售房网一房一价数据显示，幸福里88方户型得房率仅78%，从现场情况来看，88方虽然做到了三房且三开间朝南，但一卫设计、厨房操作面狭小都是不小的槽点。
89方户型图
100方的户型得房率约78%，三房两厅两卫的设计格局更像是市面上常见的89方户型的升级版，在餐客厅、主卧等方面都有一定的延伸，主卧做了套房设计餐客厅一体外接阳台，作为中间套采光较佳。
100方户型
131方四房两厅两卫的边套户型，虽然户型得房率依然不高，但动静分离，做了大方厅、大飘窗设计，整体采光性更佳，主卧套房自带衣帽间，明厨明卫的设计相对较好。
131方户型
总体来说，幸福里户型得房率不高，仅77%-78%，与对面的万科杭宸80-82%的户型得房率相比，并不占据优势。
89方仅一个卫生间，各个房间面积并不大，100方只做了传统三房，相比市面上89方三房产品在空间尺度上有所提升，对于刚需自住的购房者来说，较为合适；131㎡大户型尺度较为阔绰，适合改善家庭居住。
装修标准3000元/㎡，含有海尔空调、地暖，没有新风系统，安装了末端净水器，燃气灶选择了方太，水槽和龙头采用摩恩，卫浴用的TOTO。
幸福里装修标准
幸福里优势突出、但户型得房率低、教育资源不足、当前城市界面较差等劣势也相当明显，但基于肉眼可见的倒挂红利和发展前景，依旧吸引了众多购房者摇号登记。
截止今天中午，幸福里已经审核通过近13000组，毫无疑问，幸福里“万人摇”地位已不可撼动。对于购房者和投资客而言，幸福里都是个不错的机会，毕竟在勾庄2万+的地铁盘已然不多。
幸福里登记即将结束，你觉得幸福里摇号人数会到多少？
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