最近五年，光谷發展突飛猛進。
雷軍等大佬都選擇將光谷作為研發基地或第二總部，光谷已在武漢未來科技城著手多個核心芯片領域佈局。
今天，光谷東一宗地的樓面地價，每平米約1.46萬元，一舉成為光谷東最新單價地王。
此時的我們，是圍觀，還是跑步入場？
有很長一段時間，光谷東，指的就是光谷中心城。我一直認為，光谷東是光谷的終點。
光谷在加速向東。昨天，省領導赴光谷調研推進光谷科學島建設。
按照“光谷科學島”與“光谷科創大走廊”的宏偉規劃，發現光谷東，只是光谷“大爆發”的起點。
光谷東，再向東，擴大光谷的版圖，承接光谷產業轉移。這或許就是光谷的“大爆發”的路徑。
01
光谷“大爆發”，靠的是一條“大走廊”。
今年1月4日，湖北發佈“科技創新20條”。其中提到規劃建設“光谷科技創新大走廊”。
△光谷科創大走廊示意圖
光谷科技創新大走廊，以高新大道為中軸線，西起中科院武漢分院，向東延伸至鄂州機場，全長約70公里，規劃總面積約700平方公里。
隨後，鄂州提出，“搶抓武漢科技資源向光谷以東地區溢出的機遇，積極推動‘東湖高新——葛店（梧桐湖）——鄂州機場’科技大走廊建設。”
同時，光谷立下“軍令狀”，三年建成光谷科技創新大走廊。
這條走廊以高新大道為主軸，以光谷科學島為重點創新源，以未來科技城、生物城、中心城等為核心載體，以關山大道、左嶺大道、光谷五路三條千億大道為延伸。
△高新大道，光谷的主軸 圖片來源：王箏
7月9日，東湖高新區主要負責人前往鄂州商談合作事宜，並考察葛店。光谷科學島，或擴充選址到葛店南部。
有關領導指出，光谷科學島重大科技創新平臺定位清晰，屬於前瞻性、基礎性、原始性創新，符合國家戰略和我省當下經濟發展方向，契合光谷科技創新和產業發展。
從地理位置與戰略上看，武鄂同城，一廊連兩地，自然天成。
一條“大走廊”與一座“科學島”的建設，將為光谷奠定武漢“東部副中心”城市地位。
這條創新大走廊上，葛店是支點與橋頭堡。
可以說，葛店在光谷大爆發中起到支點作用。
02
葛店，西距武漢市中心22公里，東距鄂州市中心32公里。葛店有著千年歷史，著名醫藥學家葛洪在此行醫問道，古稱“葛仙鎮”。
葛店與光谷，宛如一對親兄弟。
葛店比光谷小兩歲，同屬國家級開發區。從光谷高新大道向東，就是葛店。葛店新城與光谷左嶺，僅一橋之隔。
每年雙11，光谷隔壁的葛店，是物流最繁忙的地方。
△葛店是電商熱土
唯品會華中運營中心每天訂單量為6萬份，最高達10萬份。2018年雙11，該中心訂單70萬份。家樂福、蘇寧的物流中心也落戶於此。
在武漢的網購族們發現，當天在唯品會上買的鞋子、包包，第二天就能送達。這就是得益於物流中心在葛店的緣故。
葛店與礄口、漢口北，成為湖北電商的“三劍客”。而葛店，正在衝刺一個千億級的電商基地。
如今，葛店的冷鏈、電商物流與新能源等三大產業，在華中乃至全國居於榜首。葛店往東40公里的鄂州機場，是湖北國際物流核心樞紐項目，將建成亞洲第一、全球第四的航空貨運集散中心。
△鄂州機場示意圖
△鄂州機場效果圖
今年7月份，湖北首條跨城軌道交通—武漢地鐵11號線葛店段開工。這條線起於光谷左嶺站，終於葛店南站。這是武漢地鐵第一次跨城。一條地鐵，讓光谷與葛店的時間距離縮短，也讓鄂州與武漢同城。
△地鐵11號線走向示意圖
9月30日，連接光谷與葛店的森林大道通車。未來，森林大道上有通勤公交。從此，兩地的交通任督二脈被打通，也標誌著兩地的融合加速。
未來三年，光谷將構建9條共計189公里的軌道交通網，打造15分鐘創新生活圈。這其中的重點是葛店。
在葛店的產業升級方面，有總投資120億元的“三安光電”項目。據介紹，該項目是湖北省打造世界光谷的支撐項目，也是推進武鄂協同發展的關鍵項目。
該項目有望2021年建成。
通過“三安光電”項目的佈局，可以預測，未來的葛店，將走出光谷一樣的發展軌跡，產業與人才導入之後，配套會快速兌現。
03
如今的葛店，已成為光谷剛需外溢的首選。當新光谷青年買不起光谷時，他們會選離光谷最近的地方安家。
6年前，葛店的房價不到3000元，都是小開發商的“天下”。
兩年前，融創、恆大、萬科等品牌開發商佈局葛店。葛店地價被不斷刷新，當地房價也水漲船高。最高的樓面地價，每平米接近7300元。
也是在那一年的最後幾天，葛店被限購了。
與武漢的限購相比，葛店的限購是，外地人只允許買一套房。
如今，葛店房價8000元到1.2萬元。而同期，光谷中心城店房價1.8萬元。
最近，光谷中心城樓面地價，每平米1.2萬元，房價很快破兩萬元。可以說，葛店的房價，還不及光谷中心城的一半。
通俗地說，葛店的房價漲跌，取決於光谷與光谷中心城的房價起伏。
△葛店新城CBD效果圖
按照葛店的產業規劃，在中心區域，以高新大道為主軸，將建設葛店新城CBD。整個葛店將產城融合，宜居宜業。
最近，葛店新城CBD規劃曝光，計劃3-5年時間投資500億元，建造一座高科技生態產業新城，包括文體公園、葛店高中、葛店之星等一系列項目。
隨著地鐵的開通，葛店進入光谷更方便，越來越多的品牌房企開始佈局葛店。
04
今年5月初，金地華中區域公司在葛店拿到4宗地，建一座80萬方的大城“金地·城與城”。
這是金地首次進入鄂州。在葛店，金地重倉4個項目，能看出金地對葛店的“風口”判斷。
△金地在葛店四大項目分佈示意圖
金地對葛店的區域發展、產業經濟與房地產市場，均有嚴謹的調研，並對葛店的未來持樂觀態度。同時，金地用不同的產品系，差異化滿足區域居住需求。
目前，項目的城市展廳在雄楚大道與民族大道交匯處東50米（中百倉儲旁）。
首推的是003號地塊，為金地與中梁雙千億房企合作開發項目，王府中式系產品，命名為“棠境”。首次推出90-110平米三房產品，片區獨有的70年產權複式住宅，可拓展面積大。預計11月中旬售樓處示範區開放。
26號地塊命名“金地藝境”，產品包括4棟高層和9棟洋房。洋房產品僅5-7層，是光谷乃至大武昌片區極度稀缺的正宗墅質洋房，12月首批推出115/127㎡經典褐石墅質洋房，引領葛店產品迭代升級。預計12月初營銷中心將開放，該營銷中心繫金地集團重金打造，有望成為光谷新的網紅打卡地。
63號地塊與中海國際錦城相鄰；38號地在中建狀元府旁，定位是“格林”系產品。
△金地在葛店的4個項目與城市展廳分佈圖
金地在武漢16年，一直深耕，低調務實，從最早的格林小城，到天悅、藝境等，產品質量在房地產業內有口皆碑。
生活在葛店，工作在光谷，在未來並不是很稀奇的事情。這就像住沌口，坐地鐵到漢口上班一樣。同時，在葛店內部，也有此前提到的葛店CBD，這就像沌口居民，到經開萬達、永旺吃飯、逛街，不用跑武廣、天地。
［後記］
如今，葛店光谷，進入同城時代。在這裡，地相連、路相通、人相親、業相融。武漢與光谷的希望，都在向東。
5年前，光谷東是一片荒地。如今，高樓林立，地鐵貫通，房價近兩萬。
當光谷高不可攀時，環光谷置業首選葛店。當花山房價破兩萬時，葛店的1萬房價，還貴嗎？
當光谷越來越好時，葛店也會跟隨光谷行情。當前，選擇葛店買房，通常有三種考慮：葛店可能併入武漢；葛店的產業能力；葛店的房價優勢。
如果葛店併入武漢，或者被光谷託管，葛店的房價很有可能再上一個臺階。5年後，葛店1.2萬元的房價，是不是變成現在的光谷中心城房價？
一條科創走廊、一座科學島，則是光谷未來的產業核心。沿著這條走廊買房，就能跟上光谷的腳步。
文｜楊光華（地產寫字人）
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