每年年底都要做總結，但今年的總結似乎來得特別早，北京的房地產市場更是如此。原因很簡單，當一個“不好”的年景接近尾聲的時候，所有人都會期待來年轉運。在這樣的心境下，總結過去的一年，就具有了特殊的心理暗示和意義。
在各種總結中，多少能夠發現一些北京樓市的“特區”所在。所謂“特區”便是與大勢不同，甚至是“逆勢而上”。當市場普遍抱怨房子不好賣、去化壓力太大的時候，具有“特區”屬性的項目，往往心態平穩，閒庭信步。
若想搞清楚這些“特區”屬性的項目，需要以下三個緯度：
- 限購政策不鬆動、貸款政策未放鬆——這些幾乎已成為包括北京在內的中長期所處的外部環境，因此，不必過多在意。在此基礎上，北京樓市2019年巨大壓力的來源，是供應量大。巨大的供應量與限購、限貸政策疊加，是2019年北京樓市的客觀存在。
- 供應量不僅大，而且同質化。特定時間內，限競房項目集中入市，改變了北京市場過去十幾年形成的購房人區域選房的邏輯，從而造成了跨區域的項目直接競爭廝殺，市場一片紅海。
- 絕大部分新項目都是以“高週轉”、“快速回籠資金”為操盤策略，與上一條疊加，加劇了房地產市場競爭與廝殺的慘烈程度，躲不開，避不掉。
從以上三個維度“反向指標”出發，就構成了理解北京樓市“特區”項目相對的三個屬性：
- 這類項目在區域內甚至全市範圍內，供應量不大，無論是地段位置，還是環境稟賦，均屬稀缺。
- 項目定位、產品設計、產品形態、物業服務等，與主流供應量差異大，在市場上屬於稀缺。
- 項目本身的運營策略，不以“高週轉”、“快清盤”為主，而是以長期操盤、長期運營、理解區域、理解客戶、服務客戶為基本策略。
能達到以上三點的所謂“反向指標”，非常困難，更直觀地說，需要相當迥異的資源稟賦。如果聚焦到某一個項目，就是這種畫像：
- 稀缺地段。北京四環以內，已不再新增住宅用地，即四環以內難有新的住宅項目出現。此時在四環內的新建商品住宅項目，自然就是鳳毛麟角。
- 稀缺產品。大量限競房成為北京市場的主流產品，而適應高端改善甚至是終極改善的新產品，遍尋難見。而這部分需求在北京並非少數。符合這部分需求的產品，必然是萬眾矚目。
- 稀缺“理解”。具象而言，便是長期在一個區域深耕，深刻地理解這個區域環境優勢、客戶需求、人群結構變化等等，通過準確理解需求，設計產品，提供服務。這種項目，通常是開發運營十幾年。
由大及小，層層推導，符合以上維度和標準的項目，山水文園是也。這個運營近20年的項目，最近又有新一期供應入市，名為九御。它是北京樓市滾滾紅塵裡生長出的“新物種”：
第一，在北京市已停止在四環內供應新的住宅用地的背景下，山水文園九御以東三環沿線的稀缺地段資源入市供應，是極大的資源稟賦。攸克君查閱了相關市場數據，過去三年東三環沿線沒有新建住宅項目入市，未來三年就更不可能了。
山水文園所在的東三環地段，是五縱兩橫三軌的交通體系，這種成熟的城市出行動線，是良性生活環境的基礎所在。東接北京歡樂谷、西傍首都圖書館、北至國家羽毛球館，算得上是東三環最為精華的地段了。
第二，項目的戶型設計十分豐富，山水文園九御項目有多達43種戶型，用以適應不同生命階段、不同家庭結構對住房的功能性要求。這與高週轉模式的產品是截然不同的。
山水文園九御項目還提供了十款風格鮮明的樣板間，業主可以作個性化的菜單選擇，絕大部分入市的新項目，很難做到。
第三，通過長期的運營和操盤，山水文園九御項目已能準確地理解產品覆蓋階層人群對於住房功能、社區服務、生活方式等方面的需求。包括終身管家服務，衣物洗護、訂餐訂車，快遞存取、出行安排，13大貼心服務，想到的都做到了。
不能不提的是，項目的藝術氛圍。園區內2.6公里長的山水藝術大道，橫貫東三、四環，途經保利拍賣中心、山水美術館等知名文化藝術機構。其中山水文園·九御家門口的山水美術館，先後舉辦過畢加索、安迪·沃霍爾、達·芬奇大展，被網上評為中國活躍度No.1的民營美術館。
山水文園九御確實像一座燈塔，提供者逃離北京樓市紅海的方向，但看到燈塔之後，能夠做到，方才是逃離紅海的關鍵。
閱讀更多 攸克地產 的文章
