文 | 地產三哥
題圖：全景網
其他圖：原文配圖
劉備三顧茅廬的時候，27歲的小夥孔明給了他一個隆中對：“荊州北據漢、沔，利盡南海，東連吳會，西通巴蜀，此用武之國，非其主不能守。......則霸業可成，漢室可興矣。”
《隆中對》中戰略要點之一就是拿下荊州。
其實，早在7年之前的建安五年，魯肅就對孫權獻過《江東對》：“......剿除黃祖，進伐劉表，竟長江所極，據而有之，然後建號帝王以圖天下，此高帝之業也。”
《江東對》與《隆中對》有一個重大沖突點：爭奪荊州。
赤壁之戰後，劉備”半借半搶“的佔據了荊襄九郡的半壁江山，孫權也佔據了荊州長江以南部分。
這個時候，劉備和孫權表面上還是“你儂我儂”的聯軍關係。
這是正史《三國策》裡面的。
就像2016年孫宏斌40億元參與金科募資配股前後，孫總與黃老闆肯定深入交換了意見：彼時的重慶的價格窪地，是值得長線投資的。而金科股份在重慶的精耕細作絕對是值得倚重的。
早在2013年，孫宏斌就說過：“在融創的戰略佈局裡面，重慶與北京、上海、天津能形成互補。雖然重慶的房價不高，但是需求比較大，容易回籠資金。”
2016年9月參股之後，在蜜月期內，金科股份立馬借了4個多億給南寧融創的項目公司。
誰知道蜜月一過，股權之爭開始，煞是精彩，網上可查，在此就不贅述了。
01
各忍一時、風平浪靜
劉備入川佔領成都之後，對荊州他想不想吃下？
肯定想吃，但是如果要拿荊州，必然要分兵。
分兵會有兩個問題，西川不穩，曹操北方大軍壓境，受不了。第二，是不是一定能夠拿得下來，拿下來之後，是不是一定能夠守得住。
孫宏斌的顧慮不外也是這兩方面。
第一，在目前宏觀調控收緊，尤其是融資端收緊的情況下，融創自己的節奏也吃緊。
1、土地儲備，按融創自己的說法，主要在一二線和強三線城市，土地均價是4300元/平米，與號稱“不進三四線”萬科的土儲均價的超過6000元/平米相比，融創這個價格，只能說“環一二線。”
2、融創上半年的綜合資金成本(算術平均)已經達到了8.89%，這個融資利率已經遠超去年的綜合成本6.81%了。即便保守計算，至少和恆大去年的8.18%接近。
怪異的是三大評級機構上半年全部調高了融創中國的評級，而調高評級一般意味著利率會下降。這個現象說明什麼？
3、說明在借貸利率和融資規模中間，融創選擇了後者，債權人只能選擇前者。
這個時候，融創更關鍵的事情是站穩腳跟，通過銷售回款來排雷。畢竟200%以上淨負債率是一個明顯的破綻，所以此時不可能分兵襲取金科股份。
看完這三個現象，我就一個感覺：融創快變成環一二線的恆大了。
只不過距離市中心遠近不同：50步，100步。
第二，從業務層面來說，金科的業務與融創在重慶有少量重合，多是互補，這一點從拿地層面也能看得出來。融創在城，金科多數在野。
基於以上兩點，這個時候融創孫總就像剛立足成都的劉備，他是不會動、也動不了金科股份的。
再來看孫權，孫權肯定是想吃下荊州剩餘部分，吃下來之後，極長江之險，無論是對於北方的曹操還是西邊的劉備，他都是進可攻、退可守。
孫權的顧慮是同樣的。
第一是需要分兵，他面臨的也是來自北方曹魏的壓力。第二，孫權跨江即可攻擊荊州，而成都回身救荊州的戰略線顯然遠長，所有主動權在東吳，他不如相機而動。
與此相似的，黃紅雲董事長的在金科股份的空間已然足夠，黃老闆通過各種手法已經實現了對於金科股份的控制權：
首先，董事會9席基本控制了7席。
其次，股權比例如下：
所以，黃老闆此時爭奪股權與否，結果都是一樣。進可攻退可守的時候，那就一動不如一靜了。
所以在面對宏觀調控異常收緊的時候，他肯定不會輕易的去動手的。
最多搞搞小摩擦：比如溢價11倍收購自己兄弟的公司；比如股權激勵稀釋股份；比如加大對聯營合營公司的貸款。
而對於這些，融創除了安排兩個董事投反對票之外，也無暇顧及了。
還有，就是黃老闆肯定已經猜到了，孫老闆此時不會動手的。
02
最不爛的“重慶”
那麼什麼時候才開始明面上的荊州爭奪戰呢？
怕就怕都沒仗可打了，都擴張不了了，大家都把腳跟站穩了的時候。
沒有肉吃的時候，豆腐也好吃。
從增量市場向存量市場開拓，這個時候衝突和矛盾就要顯現出來了。
劉備奪取漢中，兩川已然穩固；孫權兵敗合肥，鼎足之勢已成。
這個時候，沒地盤搶了，就要回過頭來爭荊州了。
所謂的“馬爾薩斯陷阱”也有這個意思。
大家都沒得吃了，那就通過互相砍殺減少人口，降低資源的消耗總量，然後重新分配資源，再發展。
歷史向來如此，沒發現新大陸的時候，歐洲人就自己打自己。發現新大陸之後，大家就去美洲殖民。殖民地站穩腳跟之後，再互相搶地盤。
這是天命而非人為的現象，大歷史的角度，科技進步也只能暫時打破“馬爾薩斯陷阱”。真實的戰爭、以及經濟戰、金融戰等等等，無一不是馬爾薩斯陷阱的表徵。這一段話是個人觀點。
在房地產行業，遇到馬爾薩斯陷阱之後怎麼辦？要麼是轉型新產業，要麼是尋找地理位置上的新區域。
轉型就是文旅、商業、長租等等不一而足，或者像恆大那樣直接去做汽車。
地理角度來講，新區域屬於稀缺資源，現在國內大氣候只能是”城市輪動”，剩下的有潛力的、最不爛的，重慶一定算一個。
再來看，金科股份的大本營，也是融創中國第一重倉城市，重慶。融創在重慶的權益土地儲備1280萬平米。
相對於全國其他城市來說，從潛力和市場容量的角度，重慶是最不爛的了。今天不從重慶的經濟數據展開了，看兩組現象：
第一、重慶大市人口3200萬人，房價不高，城鎮化率低，只有65%。一般城鎮化指標沒有75%左右，都不好意思是省會城市，這就是重慶的市場潛力。
第二、哪幾家房企在重慶活躍？
金科股份本土強勢，Top5中除了碧桂園，加上龍湖，在重慶也是Top6。
這兩個現象決定了重慶的熱度，是溫和而持續的。
所以，相比於北上廣深，相比於其他二線城市，對於金科股份的爭奪就是對於“最不爛的”的重慶市房地產未來的爭奪戰。
那什麼時候是雙方陣地戰的引爆點呢？
當融創“排雷”工作完成之後，當金科股份外地開拓受阻的時候。
03
荊州爭奪戰，誰贏誰輸？
個人看法，成渝地區之外，金科股份雖然擴張力度和成績不小，但沒有展現出其更優異的競爭力。外地業務什麼時候出現拐點，就是這個時點。
融創的雷什麼時候能夠排掉？
這是由融資利率和淨借貸比決定的；是文旅地產的體量和運營遠未平衡決定的。
除了特別、特別、特別好的地塊，孫總今年拿地的可能性基本沒有。
此外，以融創的銷售能力和孫宏斌的作風，別人淨借貸比70%敢做的事情，他可能在140%的時候就敢做了。
融創現在淨借貸比是200%+。
給孫大聖一年時間，是不是能夠降低到140%以內？融資利率的上升的勢頭能否得到遏制？文旅地產的平衡是否更好？
如果答案是肯定的，那就開打吧。
真實的戰爭，血流成河。股權戰中，必要搶奪籌碼，那麼股價就會飆升。
誰會贏？
孫宏斌麼？算的是房企老闆中的梟雄，滿是個人魅力。但這一戰未必能贏。
我雖然對黃紅雲董事長的很多行為不感冒，但從純商業角度，我心悅誠服。
至此，我的結論是，不恰當的比方：強龍難壓地頭蛇。
或者把辛棄疾的一句詞送給黃總：天下英雄誰敵手？曹劉。
還有，另外兩種小概率的結局：
1.融創中國主動退出金科股份。曹操幾番征討孫權，都兵阻濡須口。丟下一句話：生子當如孫仲謀。撤了。
2.黃紅雲主動退出金科股份。這一點的可能性是最小的。除非有查實的重大的監管問題。
商戰之中，沒有永恆的朋友，只有永恆的利益。說不定這是孫、黃兩位老闆唱一出雙簧也未可知。
我純屬鹹吃蘿蔔淡操心。政策來了，白帝城都能淹掉。
悠悠，不盡長江滾滾流。
本文純屬擺龍門陣，切勿作為投資參考。
END
編輯|阿板 校對|堅果 視覺|牛小偉
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發文時間：每晚10:30
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