近些天，筆者對比了多家樓盤，商業銷售止步不前，最慘的一家開發商一年未銷售一套商鋪，反而更換了4支銷售團隊，每個團隊領導者來之前都是信心滿滿，到過問銷量時笑意全無！

商鋪銷售如此困難，不少業主為之發愁，已購買的商鋪難租、難轉手，開發商連返租款都未結清，思前想後決定收回門面，自行出租，即使降租至少也能保障自身的一份收益，未來商鋪投資還有多少價值？從4方面分析。

投資者對商鋪的預期是否看好？

這是投資最關注的話題，只要商鋪有預期，價格再高的商鋪都存在高價值，也就是說只要商鋪保持增長，投資者的資金就不會輕易打水漂，不巧的是理想與現實往往有很大差距，買來的商鋪出租給商家，租金由商家支付，而商家需要有盈利才能支付得起租金，一旦商家經營狀況不好，租金就會存在拖延甚至實體店倒閉。

從目前現狀來看，大街上的實體店日子並不好過，即使是老城區也是如此，前兩天在老城區購物，發現每個店面門前都有銷售人員在叫賣，其中屬服裝店居多，店長安排店員到門面“拉客”，以此來吸引顧客進店，增加銷售業績，從一個老闆口中得知，今年的服裝行業比去年更“難”！一方面電商對實體店的衝擊加劇；另一方面房子還在不斷上漲房租。雙重夾擊之下，服裝店身處“險境”！一旦銷售量太少，連員工都難以養活，更別提度過年關。

投資者看到這個現象後，心理更加難受，租金不能上漲，買商鋪還有什麼價值呢？一旦商家大面積倒閉，房租極有可能大幅下滑，固定資產縮水或許就會成為現實，新樓盤雖然在不斷修建，但是新樓盤的商業並沒有降價的勢頭，特別是優質商鋪，其中包含一樓臨街門面、轉角鋪，這樣的鋪子價格更是高得出奇，想買到一套真正快速增值的商鋪十分困難！

商鋪數量增多，是否有新的突破口？

滿大街的商鋪，數量多是不爭的事實，投資商鋪的人面對這種現狀，有兩種心理：一是將固定資產轉換成現金流;二是降低租金來繼續持有資產。少有人選擇去突破現狀。

其實投資商鋪的目的是為了增值，既然已經買下來，面臨著難租、難售現狀，不妨改變投資策略，從商鋪自身入手，例如加強商鋪自身優勢，改變經營戰略，實體店的風口已經敞開，追求一成不變的經營之道不足以滿足當前現狀。現如今的商鋪更加適合注入體驗式經營，從餐飲店經營來看，單純的吃飯需求已經不足以滿足顧客，消費者在用餐時間有一定空閒期，還需要增加餐飲店娛樂氛圍加強消費者對店內的印象。

眾所周知，海底撈的服務舉世聞名於餐飲界，特色餐飲店更是增加了民族表演，少數民族地區的餐飲大多有高山流水錶演，敬酒環節加深了顧客印象，以此提高了店面知名度，這樣的商鋪品牌效應大於門面地理優勢，一個開餐飲的朋友選擇在城市郊區，雖然身處商業街三樓，沒有很好的廣告位，生意卻異常火爆，將特色做到了極致，2年內用經營所得買下商鋪，原本這樣的商鋪價值只有一樓的三分之一，通過這樣經營，商鋪價值同等一樓商鋪，變相的增加了投資收益，由此可見投資商鋪需要找到精準的突破口，以此彌補自身地理位置不足之處！

開發商對商鋪的氛圍包裝是否“得體”？

商鋪的價格普遍高於住宅，其使用年限明顯低於住宅，但是商鋪創造的收益卻有著住宅過而不及之處，一方面商家投資商鋪是追求創造價值；另一方面又取決於商業運營。租金再高的商鋪，也有盈利的店面，租金再低的商鋪也有虧損現象！

商業氛圍的打造目的是吸引人氣，一個商業體的人氣決定了商家能否開店“成功”，進而決定了商鋪增值效果，一旦人氣不足，再便宜的商鋪也會被人們嫌棄，人氣足夠時，再昂貴的商鋪也有投資者考慮，大環境競爭下的商業地產存在弱肉強食現象，大型商業綜合體強於小型商業綜合體，與商業整體氛圍包裝脫不了干係，例如一個樓盤修建了住宅與商業體，自身缺乏商業運營理念，於是引進了萬達品牌，通過萬達品牌的入駐，帶動了周邊房價，提升了商鋪“內在”價值，原本4000左右的房價漲至6000，原本2萬左右的商鋪漲到了3萬，與其說是品牌帶動了商業價值，不如說豐富的經營理念帶動了品牌成長。

對於沒有經歷過大型商業體運營經驗的開發商來說，自掏腰包去打造商業氛圍難免有所顧忌，一方面自己沒有成熟的打造經驗與方案；另一方面缺乏成熟的運營團隊進行管理。不得已選擇與第三方合作，這樣的商業體形象得到了良好塑造，商鋪的價格往往難以“降低”，即使遇到市場經濟萎靡，也能以自身強有的資金實力穩住市場現狀！

城市消費力是否在提高？

今年是特別的一年，物價普遍上漲，上半年還16元每斤的豬肉，經歷2個月上漲至30元每斤，不僅是豬肉，所有肉質食品都有所上漲，餐飲店自然水漲船高，一碗粉上漲2元，一份蓋飯上漲3元，工資短時間變化不大，一邊要存錢，一邊又要解決吃飯問題，壓縮存款金額成常態。

3年前生活在北京，一份快餐20元左右，那時候在北京的工資，一點不覺得飯錢貴，如今回到了地級市，15元一餐的飯錢反而覺得太高，餐標下降了，心理卻不能接受，在於收入降低，連匹配15元的餐標都認為不值，整體來看消費力有所提高，房地產應該看漲才對，近期一開發商對商業部分做出了較大調整，租金普遍下調30%，為了促進商家入駐，公司高層給出的解釋是：快速打造商業氛圍，實現商鋪銷售。

從此番話來看，存在一定矛盾，租金降低後的商鋪是否也需要降價呢？如果不降價，投資者會認可現在的租金單價嗎？也就是說業主買下商鋪，商戶租期滿後不一定會接受大幅漲價，作為一名房地產工作人員能想到這點，出資鉅款買鋪的業主又怎會忽略呢？假設商鋪降價促銷，對於開發商而言便等於讓利，假讓利和真讓利區別很大，一個是“障眼法”，一個是“將錯就錯”！這樣一來等於承認了城市消費力在降低，物價上漲便只是一個“假象”，此時的商鋪依然有降價趨勢。

由此可見，商鋪的價值更多取決於城市人群消費力，消費力低的城市商鋪價值難以快速突破，而消費力高的城市由於自身價格已達到高點，短期內也難以實現上漲，商鋪的價值也在趨於穩定，與“房住不炒”有著異曲同工之妙！此時的投資者對商鋪需更加註重運營價值，帶動新產業發展、提升運營理念才能讓商鋪體現出更高價值！