2019年11月5日，人民銀行開展中期借貸便利（MLF）操作4000億元，與當日到期量基本持平，期限為1年，中標利率為3.25%，較上期下降5個基點。今日不開展逆回購操作。

這次降息是通過公佈1年期中期借貸便利（MLF）“中標利率”的方式進行的。

央行發佈最新房貸市場化利率

對樓市有何影響

MLF降低，心理影響大於實際影響。對房地產屬於利好消息。

1. 目前經濟下行壓力加大，各地樓市普遍偏冷，這次把政策性利率調低5個基點，由此可見讓樓市適度回暖是趨勢，對於房地產市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，後續幾次有繼續降低的趨勢。
2. 事實上，對於樓市而言，早前已有多個城市有所放寬，包括限購、限價措施的放鬆，以及“以引進人才”為名的刺激“購房需求”的舉措。

對買房貸款有何影響？

MLF和LPR（貸款市場報價利率）之間的關係緊密。

可以說，MLF相當於LPR的錨或者座標，當1年期的MLF利率走低，緊接著LPR也會大概率下降，如果LPR下降，隨之而來的也就是我們房貸的下降！

那麼LPR什麼時候會降？能降多少？這又是我們新的關注點。

1. 截止目前，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。
2. 有專家預言：“這次把政策性利率調低5個基點，為11月20日的LPR利率調整（正式降息）埋下了伏筆。估計到時候，1年期和5年以上的LPR利率，都會有至少10個點的降幅。所以預計11月20日會小幅下調5年以上貸款利率。即便這次不調，12月也會下調。”
3. 對購房者而言，意味著購房成本降低，房貸利息總額的減少，每個月月供的降低；鼓勵大家積極入市，利好樓市。

房貸利率換了“錨”

2019年8月25日晚，央行發佈了一則房貸利率執行新規則：自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率不再按照基準利率執行，而是按照最近的一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點（BP）形成。這意味著房貸利率換了“錨”。

對於很多人來說，這則新規顯得過於專業和陌生，尤其貸款市場報價利率（LPR）過於拗口，人們並不知道它的影響有多大。同一時間，要換房的、要買首套房的、銀行個貸經理、房產中介都站在新的起跑線上，搶跑還是閒庭散步等政策落地？

最新房貸利率實施近一個月後，市場有哪些變化？攪動市場的LPR到底影響幾何？

1. LPR全稱是Loan Prime Rate，是基於報價行自主報出的最優貸款利率計算併發布的貸款市場參考利率，這是個由市場決定的浮定利率。
2. 而過去，人們印象裡的基準利率是央行發佈的金融機構人民幣貸款基準利率，它是國家貨幣政策重要組成部分，一般不輕易變動。
3. 根據央行公告，在10月8日後，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。央行公告還指出，人民銀行省一級分支機構應按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

換房族：與新政策搶跑

對於換房的人來說，“認房又認貸”情況下執行的二套貸款利率，本身就存在各種不確定性，而LPR的市場化定價機制，讓換房一族面對的是一個“浮動”的利率水平，普通人很難搞懂其中的利率生成機制，出於避險邏輯，在中介的勸說下，最優策略就是：搶跑。

剛需購房者：擔心首付，不太在意月供變化

和換房族相比，剛需購房者更在意的是在一個合適的時機買到房子，至於貸款利率怎麼調整，並不是他們優先考慮的要素。

1. 9月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈了LPR第二次報價：1年期LPR為4.20%，較上一次報價下降了5個基點；5年期以上LPR為4.85%，與上一次持平。市場情緒大大緩解。
2. 10月8日，全國各地房貸利率實行新的貸款利率政策後，多位剛需購房者表示對此感知較弱。他們認為，月供多出幾塊錢到十幾塊錢，可以直接忽略，畢竟買下人生中的第一套房子才是最重要的。

個貸經理和房屋中介“補課”

作為利率政策的最終端執行者，個貸經理和房屋中介也正在“補課”。

1. 現在執行的利率是在市場報價貸款利率的基礎上加點，但基本上會加到接近原來那個基礎利率上浮之後的執行利率。比如原來是4.9%，首套房上浮20%，即5.88%。現在加點，五年期以上的貸款就會在4.85%上儘可能加點接近5.88%。
2. 至於根據不同客戶的信用等級、不同期限和不同產品來定價，公司客戶風險較高的，貸款就貴一些；信用等級好的，貸款就能更便宜了，今後的調整是不是更細化？目前銀行內部住房貸款利率只有首套、二套的差別，還沒有根據具體情況實行利率更優惠的做法。
3. 對於銀行的工作人員而言，工作環節上也會出現一些不同——“因為每個月的貸款利率都會變動，調整操作上就要麻煩一些”。此外反映到貸款合同上，說法也 “由基準利率變成了LPR加基點”。

隨著房貸利率“換錨”全面落地，一些在10月8日之後的購房者還在等待審核和放款，有人甚至擔心會否出現排隊等放款的情況。由於房子所購區域、過戶、首付、徵信等問題，不同情況的客戶在審批流程上可能相對會延長一定的時間。

錨定LPR，遏制炒房

根據最新公佈的LPR基礎利率和各城市的基點，當前5年期LPR基礎利率總體上保持平穩，而各城市的基點短期內不會有太大變動。

房貸利率變化以追求平穩導向為主，目前各家銀行已根據自身實際情況確定了個人住房貸款加點要求，跟定價基準轉換前相比，實際利率變化幅度不大，總體上保持和10月份的利率相對持平的態勢，這也有助於房貸申請者接受新的定價模式。

1. 房貸利率換錨之後，利率調整更加靈活。
2. 整體上首套房貸利率調整不大，主要是針對二套、三套甚至是一些炒房者而言，調整後的利率會高一些。以昆明為例，首套房之前基準利率是5.39%，調整後也是5.39%，二套是5.88%。但針對三套以上的客戶，基準利率調到了6.1%。
3. 剛需用戶還是該買就買，而一些炒房者現在更多是持觀望態度。

一位銀行人士稱，從長期來看，LPR是一個改革工具，將房貸利率與企業貸款利率錯開，引導資金進入實體經濟。“企業一般是短期貸款，利率可以下降一點，而房貸利率都是五年以上，價格也會逐步拉大差距，從而推高房地產融資成本，壓抑房價上漲幅度，現在只是剛剛開始。”