张梓梁，重庆人，家庭主业为企业咨询和金融中介服务。2005年开始，因为成家、办公、抵债等原因，陆续介入房产投资行业。受沙龙馆的邀请，结合自身的购房经历，谈谈自己对当前北区主要组团的分析和认识。其实，选择都没有对错，作为读者，不妨换个角度看看其他人是怎样做房产考察的。
把中央公园板块放到最后来讲，是因为需要阐述的东西篇幅较多。
如果说龙兴的感觉像北京望京，中央公园就像成都的天府新区。有人说规模亚洲第一的中央公园是按照纽约曼哈顿地区打造的，虽然略显浮夸，但隐藏不住政府和老百姓对公园的喜爱和厚望。
地理
中央公园距离主城核心组团30多公里，通勤距离一小时。如果说热闹繁华程度，当然不能和主城核心地区相比。但是，重庆版图过大，由于受到两江和山脉的天然阻隔，重庆只有采取组团式发展而非北方城市环状式发展，多核心多组团是重庆的城市规划不得不采取的方式。公园位于蔡家、悦来、水土、龙兴的中心位置，如果说两江新区必须有核心的话，非他莫属。这一点我还是比较赞同的。这在我之前已经讲过。
交通
双轻轨配置，外环高速和中环快速环绕，距离机场5公里。经常去外地的朋友可能会注意到，国内外人口超1000万的大城市，机场附近的新区普遍建设的非常现代，交通便利，容积率低，绿化覆盖率高，适合学习和居住。
教育
目前，已经投入使用的是八中本部、数据谷中学、渝北巴蜀小学和中央公园小学。有消息称，在公园南地块的华润地块将再建一所中学，预计是西大附中，这样就具有三所全日制重点中学。
医疗
即将开业使用的是渝北区人民医院，三甲级别。
商业
中央公园集中商业规划380万方，由政府监督，中粮、龙湖、新城等多家实力开发商联袂打造，辐射距离十公里，辐射人口50万人，相对于其他几个副中心不规划大型集中商业，中央公园的商业规划特别有进取心，关键是还都在落实推进中，反观礼嘉的天街已经多次缩水了。后期，随着政府部门的陆续迁入和商业集中成型，中央公园组团的价值将逐渐凸显。个人认为，中央公园将会是未来重庆新的人居典范，超低的容积率，完全新建的城市社区，远离污染，这里最适合养老和读书需求家庭居住。
投资建议
和传统核心板块相比，中央公园板块因为距离原因，成熟度上会稍显缓慢。预计2022年前基本建成，填满人口尚待时日，切不可急功近利进入。经过2017-2018年连续上涨，该区域的房价涨幅已经超过150%，个别项目甚至超过200%（如八中本部学区）。前期刚需产品积累了大量获利盘，卖家随时可以在单价上让利800-1200，只问买家你跟不跟。随着房市横盘期到来，中央公园南区的大量新盘上市，二手房市场会承受到一定的压力。
总体来说，中央公园适合长线持有。短期看，小户型品种流通性较好；长远来看，三居室的刚改户型投资回报率会更高。
如果是自住，可以选择靠近中央公园内圈的楼盘，并根据自己的预算选择合适产品，该区域无弱盘，公园大道、金茂、金辉、中交、雅居乐、华润、万科都是不错。投资客户的话建议今年暂时选择等待时机，一方面可以等待前期获利盘回吐，深耕二手次新盘。
最后，聊聊比较轻松的题外话。我第一次接触中央公园是在2013年，小孩上幼儿园时候过来搞活动，第一眼就被公园大片的草坪所吸引，此后每年春秋必来。这里也是我主要建仓的基地（2015年以前主要建仓金开大道），重点楼盘公园大道。2017年春节过后吧，和朋友一起买进菁澜三组团，平均建仓单价一万。2018年4月，上东汇菁澜二组团有一批限价房，我和队友二次吃进，当时的建面成本同样一万。这一批次的户型较大，容积率和梯户比都较三组团有了很大改善，适合住家。
短短两年时间内，此区域房价从17年初套内一万，达到套内两万有余。2019年下半年开始回落，但是回落幅度小于同期其他区域，而且刚需楼盘回落成交平稳，说明关注群体依然在，前期没有买到的客户依然在等待时机，一旦价格合适就会购入持有。
中央公园2014年以前的低价地块（香港置地、中交、鲁能） 目前已经基本开发完毕。其中，香港置地在公园大道项目上的刚需产品已全部开发完毕，要想买小户型只能去别家或者选择二手。该片区前期的刚需楼盘，下跌幅度有限。后期的高地价地块，以打造改善型产品为主，几乎没有配比小户型产品，竞争压力较小。投资的朋友可以选择小三居或者3+1户型。
中国乃至欧美的经济今年都不好过。前几年，一位学者说过：2019年将是过去十年最坏的一年，也是未来十年最好的一年。目前中国的经济正在经历一段比较痛苦的时期，房地产也进入阶段下行周期。我们的房产投资，一方面要注重资金使用效率，考察收益；另一方面也要控制风险。投资总是在风险和收益之间寻找平衡。任何一项房产投资，最终目的是退出而不是持有。买入持有是收藏，只有完整的经历一次资金流入流出，我们才能实现投资目的。
最近，我和朋友们正在研究下一个课题：重返核心。合适的时机，会将调研成果和大家分享。
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