果然是华润！
11月5日，东莞CBD“巨无霸”商住地得主终于揭晓！
近60分钟、３２轮激烈角逐，经地块概念设计方案评审，华润过五关斩六将，终于拿下东莞CBD的108533.41㎡商住靓地，创下451152万的总价地王记录，折合楼面价21735元/㎡，成为年度土拍大赢家。
据悉，参与本轮竞拍的房企有华润12、保利126、金地279、东实221。
不过，看此轮参与竞拍的房企，也是不容小觑。有小道消息透露，万科也有参与本轮竞拍，是与东实一起合作竞拍。
因地块涉及水涧头村拆迁安置项目，如今地块开发主体尘埃落定，也意味着“东莞第一拆”很快进入实质性补偿阶段，地块关注热度还要再持续很长一段时间。
华润置地重仓东莞
其实，早在拍地之前，东莞业内便早有猜测，这宗地会被华润大概率拿下。
且不说华润资金实力雄厚，作为水涧头拆迁的前期服务商、片区城市综合运营商，华润在CBD片区规划、城市更新领域方面有着明显优势。早在今年3月，华润便与东莞市政府就东莞CBD城市更新项目签订了战略合作协议；前段时间，通过专家评议的东莞CBD规划校正方案，华润更是活动协办方。
而除了东莞CBD之外，华润在东莞城市更新领域也是跑在前线。自2017年8月签下道滘大健康特色小镇项目宣布进军东莞之后，华润便一路“开挂”，塘厦智慧绿谷项目 、东城的8大城市更新项目、塘厦A村项目、滨海湾新区沙角半岛开发项目、中堂下马四体育生态岛、常平朗贝村核心地块等多项目齐开花。
同时，华润在商住领域也不甘落后，在
大朗、常平、清溪、企石等多镇街布局。早在今年上半年，华润就透露，其与东莞开展城市运营级别战略合作，包括战略性片区合作、商业项目、住宅项目、城市更新4大模块，在东莞至少布局20项目，遍布12镇街。36亿起“豪赌”，门槛有点高
作为东莞CBD更名以来首次公开出让的商住地，编号2019WG044地块自预公告披露以来，便备受社会各界关注。与地块的稀缺性、优越性相比配，地块的拍卖门槛也是非一般的高。
根据公开资料显示，编号2019WG044地块占地108533.41㎡，可细分为4宗商住地+1宗商服地+3宗地下空间用地，最大容积率有3.8、4.7、5.0不等，总建面累计395150.79㎡（剔除地下空间10580.23㎡）。
地块需要企业竞拍单位缴纳保证金15亿，起拍价360200万元，最高限价451152万元，采取“限价+转方案评审”方式进行拍卖，即当报价达到最高限价时，竞买方式转为地块概念设计方案评审，由评审机关通过评定分离的形式确定土地竞得入选人。
值得注意的是，该地块分为A、B、C、D、E、F、G、H区等八个单元,A-D为商住地，E为商服地，F-G为地下空间。其中C、D、H单元区用作水涧头旧村拆迁安置（拆迁安置项目计容建筑面积187577.676㎡），拆迁安置项目建成的住宅、商业物业按建筑面积计算限定最高销售单价均不高于8000元/㎡（毛坯房），产权车位限定最高销售单价不高于8万/个。
由于地块情况相对复杂，地价成本也了一大难题。在公告中，该地块最高楼面价显示为21735元/㎡【最高限价/（总建面-拆迁安置项目建面）】，依此计算，地块起拍楼面价为17353元/㎡。但实则，地块规划的拆迁安置项目会产生一定建安成本和收益，实际楼面价当有所出入。
黄金点位，兵家必争之地
东莞南城，一直是品牌房企的兵家必争之地。
今年东莞南城只出让了一宗商务金融用地和一宗商住地，竞拍行情都相当激烈。上半年，保利湾区以4.2亿拿下南城袁屋边商务金融用地，楼面价达7866元/㎡；不久，鹏瑞 更是深夜飙车，8分钟独自出价29轮，提前将南城雅园9万㎡商住地锁定，可售楼面价21712元/㎡。
相比于上述2宗地块，东莞CBD的这宗“巨无霸”，地段优势同样有着得天独厚的优势。
东莞CBD，东莞未来经济新引擎，从近年相关规划不难看出，这里早被寄予了太多期望。
不久前，东莞国际商务区招商交流会成功举办，首批意向投资就达410亿，华润、保利、招商、新鸿基等一批品牌企业意向进驻。
而地块位正处南城街道宏图路东侧，正对面便是万科金域华府，周边还有石竹新花园、中信新天地 、城市风景等住宅小区，生活气息浓厚。另外，地块周边教育配套也很齐全，商业配套成熟，附近有鸿福路商圈、汇一城商圈、南城步行街商圈等，距东莞中心行政区约2公里，开车半小时内，衣食住行选择多样。
目前，东莞中心城区在售项目并不多，价格基本都在3万/㎡以上，如万科首铸翡翠东望、海德琥珀臺、中海莞府、丰华珑远翠珑湾等。而地块周边二手房也不低，石竹新花园 、中信新天地报价都在2万/㎡左右，被投资客称为“二手房标杆”的万科金域华府报价更是在2.8-3.5万/㎡之间。
如今，东莞CBD稀缺商住地出让，周边二手楼市早已“蠢蠢欲动”。据报道，近段时间以来，地块附近二手物业投资热情明显拔高，在“拆迁+土拍”刺激下，部分实力投资客抢买周边。
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