20家A股房企存貨規模近3萬億，存貨去化週期為13.6個月

雷達財經 文|江湖

上海易居房地產研究院11月6日發佈《2019年3季度上市房企存貨研究報告》。該報告顯示，至2019年3季度末，20家房企存貨規模達29309.9億元，環比增長8.4%，同比增長16.2%。同比增速較2季度回落，仍處於歷史較低水平，這是因為2019年3季度仍延續了2季度的調控政策，房企資金面仍較為緊張，拿地意願不高。7月發改委發佈房企外債備案登記的通知，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。8月底，多家銀行收到窗口指導，要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平。

2019年3季度，20家房企存貨去化週期為13.6個月，環比增長4.6%，同比增長8.7%。3季度20家房企延續了去化週期上行趨勢，今年“金九”成色不足，新建商品住宅成交上漲乏力，房企存在一定的項目去化壓力。

易居院研究員姚方表示，從銷售端來看，結合今年“金九銀十”均落空來看，4季度雖臨近年末，大部分房企會加大推盤力度衝業績，但調控不放鬆下市場降溫態勢難以扭轉，商品住宅成交量恐難以大幅增長。此外，就目前形勢來看，土地市場仍較低迷，資金鍊較強的也只是少數龍頭房企。從基期值來看，2018年4季度存貨同比增速較低。因此，預計2019年4季度房企的存貨同比增速大概率企穩，去化週期繼續上行。

將20家房企按2018年克而瑞中國房地產企業銷售規模排行榜分為三類，5家1500億以上的超大房企：萬科集團、保利地產、綠地控股、新城控股、華夏幸福；11家500～1500億元的大型房企：世茂股份、榮盛發展、首開股份、藍光發展、泰禾集團、中南建設、陽光城、金科地產、招商蛇口、大悅城、金地集團；4家500億元以下的中型房企：華髮股份、華遠地產、光明地產、信達地產。

2019年3季度，超大房企、大型房企、中型房企存貨同比增速分別為14.6%、17.6%和14.3%。除了超大房企，大型和中型房企同比增速均出現回落。結合3季度房企融資端仍偏緊來看，超大房企在加速回款和融資成本及渠道上優勢明顯。從去化週期來看，2019年3季度，超大、大型與中型房企存貨去化週期均有所變長，分別為10.2、11.7和23.3個月，環比增長5.5%、19.7%和2.3%。

將20家房企按性質分為三類，2019年3季度，央企、地方國企和民企存貨同比增速分別為14.5%、16.1%和16.3%，民企拿地最為積極。除地方國企，央企和民企的存貨同比增速均有所回落。2019年3季度，央企、地方國企和民企存貨去化週期分別為12.0、18.6和11.3個月,環比均出現增長，其中央企增速最快。根據歷史數據來看，2015年1季度至2018年4季度，央企和民企存貨去化週期呈現下行趨勢。

存貨規模是公司規模的體現，截至3季度末，20家房企中存貨規模位列前三的是萬科集團、保利地產、綠地控股，排在末三位的是華遠地產、信達地和光明地產。從存貨同比來看，世茂股份增速最為顯著，高達143.2%，而泰禾集團增速仍最慢，為-19.3%。

3季度，存貨同比增速下降的房企名單中新增了信達地產，同比下降-12.8%。2015年至2017年間，信達在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下8個“地王”，隨著2018年限售限價調控，“地王”項目的去化壓力一定程度上拖累了公司的銷售和回款。雖2019年多次發行公司債及股權轉讓，但經營性及投資性現金流在3季度仍出現了下滑，資金鍊持續吃緊對企業拿地及戰略有一定影響。

在20家房企中，3季度去化水平排在前三位的是中南建設、金地集團和新城控股，排在後三位的是華遠地產、世茂股份和光明地產。去化週期的同比增速來看，世茂股份增速最快，高達154.6%，而首開股份最慢，為-33.2%。

綜合存貨來看，3季度萬科存貨增速為29.2%，在20家房企中位列第五，但去化週期有所縮短。相比上半年的保守，3季度萬科在拿地力度明顯加大，主要為一二線城市，新增的建築面積近前三季度總和的一半。值得注意的是其淨負債率仍處於行業低位，自有資金相對來說較為充裕。在行業嚴厲調控期，類似於萬科的龍頭房企更能順應週期，呈現穩步增長。