購買商鋪2年後才“醒悟”！如何判斷商鋪“優質”還是“劣質”？

大多數人買完房子一旦有點餘錢就會想著投資，選來選去很多時候還是投入房地產，一方面縱觀歷史“地產”較為穩妥，另一方面即使不轉賣也可以自己使用。但是2019年卻是一個轉折點，房地產投資被國家重點關注，尤其是住房，在重申“房住不炒”的前提下幾乎沒人敢在投資房產，然而商鋪的價值也正在遭受重創，試問滿大街的商鋪真都由業主來自營，那麼消費者還會剩下多少呢？

特別是在今年各個地區的拆遷政策受到嚴厲監督下，很多待下款拆遷戶也是愁壞了心思，住房沒有得到很大改善，也錯失了投資好商鋪的機會，在一般銷售眼中：所有的商鋪都是優質商鋪，站在銷售的角度賣出去拿到提成才是關鍵，管他未來發展是好是壞呢！但是站在投資者角度，錢不是大風颳來的，如果不是真正的優質商鋪將面臨貶值和貸款壓力。

買了商鋪才後悔的情況時有發生，一業主就投資了一個50平方的底商門面，當時買下來的價格是2萬左右，本想著2年後能有所增值，從這兩年的出租情況來看並沒有按照預期來發展，原本80元每平方出租給商家，在今年3月份合同期沒滿的情況下匆匆撤場，連裝修都丟在裡面沒有搬走，房東本以為帶裝修的商鋪出租不難，也沒有太在意，這幾個月期間倒是有不少的人打電話諮詢他是否願意出租，他也咬定價格不放鬆：90元每平方出租，這一個多月以來每次詢問完價格後就沒有下文，這可愁壞了他，本想著增值出租結果確反向而行，最後他僅以60元每平方的價格出租出去，甚至都有了想要賣掉的念頭，只要能給到他2年前買的價格都願意出售！

從他的門面出租情況還貶值來看：一方面小區入住率不高，商家不敢貿然租賃，另一方面今年的商家都明顯感覺到生意難做，出不起這個租金。其實在對比之下臨街一排也有很好出租的門面，那麼商鋪投資有的人會賺錢有的人也會“賠錢”，優質商鋪會變成源源不斷的“賺錢工具”，而劣質商鋪會成為增加負擔的累贅！

如何判斷商鋪是“優質”還是“劣質”？

1. 優質商鋪有稀缺性！何為“稀缺鋪”？就是在同等條件之下曝光率、便利性、易操作性佔有利地位的商鋪，地段具備稀缺性，商鋪位置更有“稀缺”一說，同時對於商家來說地段好、租金低的商鋪更是稀缺中的“稀缺”，對於業主來說稀缺成為漲租金的資本，這是一個難以避免的現象，誰讓商鋪成為另一個投資產品呢？
2. 看商鋪周邊人氣是否旺盛。有人說城市中心人氣最為旺盛，但是許多城市中心都存在一個問題：拆不動！側面展現出來的是城市中心是老城區的聚集地，房子建設比較陳舊，設計方面與當今商鋪有偏差，造成商家對於租賃這樣的商鋪後裝修方面比較吃力，例如層高達不到高度使得裝修受限、排汙排水不通暢等問題時有發生，這時候城市的新區地帶就具有一定的優勢性，同時由於拆不動導致這裡的商鋪單價普遍較高，很多業主都已經還完貸款，沒有房貸壓力的情況下坐等拆遷是他們思考的方向，除非在緊急情況之下才會選擇出售！
3. 看商鋪的樓層。老城區商鋪大多屬於“步梯”類型，特別是只有兩層建築的商鋪，對於二樓經營起來極為不便捷，商家在租賃方面更願意選擇一樓，而且建築在包裝上面會隨著時間推移而變得陳舊，導致商家的經營變得越發困難，有遠見的商家都會在趁著商鋪還沒有老化時提前換地址，深知“死守”一鋪還不如“廣撒網多捕魚”！對於購物中心的商鋪來說就具備前期優勢，特別是商管公司在運營過程中會做各色各樣的活動來促進整體人氣的增加，但是推出來的商鋪避免不了價格高的現象。
4. 看商鋪性質。自營商鋪與反租類型商鋪形成鮮明對比，臨街商鋪大多屬於自行運營管理，而反租類型商鋪大多是統一運營管理，前期臨街商鋪佔有優勢，租金可以直接收取抵扣房貸，降低資金壓力，後期臨街商鋪有一定的劣勢性，由於都是商家自行裝修，商鋪裝修老化，優質商家會越來越少！會出現給得起租金就出售的現象，而反租類型卻面臨著嚴峻挑戰，無論是前期還是後期都有一定的風險性，前期的租金用來抵扣了商鋪的房款，後期面臨整體是否能持續運營的風險，對於商管公司來說無法避免，特別是商業街性質商鋪，一旦招商環節或者運營環節不給力，容易造成反租無法兌現給業主，形成惡性循環。

買商鋪的時候投資回報率固然重要，但是也需要看商家是否能出得起這個租金，購買商鋪的前提應該做好市場調研分析，確定周邊出租的金額能否匹配上投資回報率，同時還要判斷同一類型的商鋪哪些更穩定更“搶手”，例如小區門口和十字路口類型的商鋪同於就由於周邊，這類商鋪也是本區域商業地產的最後一道防線！

投資商鋪是一門學問，不是如同簡單商品一般只需要報價還價即可，沒有做好市場分析的前提之下，出售者完全可以“漫天喊價”，只有真的分析出未來預期收益有多少才能更穩妥！

同時未來商鋪會越來越細分化，每個商鋪的運營都對收益產生直接的影響，以前是開發商的時代，現在卻是客戶選擇的時代！“風水輪流轉”的道理並不是空穴來風！