我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：重庆、深圳、杭州还有京沪，未来发展，尤其是房产发展，哪个城市雪坡最长？比如未来10年来看？

回答：这是个非常大的问题，如果具体分析起来的话从产业、区位、人口都有比较大的影响。房产发展未来十年会有太多的模式诞生，针对新房市场、二手房市场以及未来产业地产项目、租赁地产项目都不同纬度也有不同的答案。我且姑且以个人房产买卖为主要领域谈一下我的看法。重庆、深圳、杭州、北京、上海房地产发展的排序，有三个维度。第一个维度当属于价格维度，北京、上海、深圳的稳定性都是非常高的，人口入强劲，区域化协作能力在提升，未来一线城市中心区的房产价值变化幅度与外围新区幅度相比，外围新区可塑性更强。珠三角比长三角有更强的发展空间（产业），价格上北京依旧会一骑绝尘。第二个维度当属于地域性，重庆、杭州、沈阳这样的代表性城市有很强的地域特征，杭州的快速发展得益于新产业经济的发展和基础建设的完善，未来十年是杭州配套建设跟进的一个十年，价格稳定可以期待，高歌猛进可能性较小。重庆经济政策影响较强，整体来说，未来可塑性比较高。第三个维度便是未来的城市群维度，长三角、珠三角是未来发展的主力，京津地区的产业发展整体上是脱实就虚的，而珠三角的整合能力高于长三角区域，未来大湾区的期待感高于长三角。依据以上三个维度，建议选择大湾区的深圳、广州等联动区域去深耕吧，尤其是深圳的北部或西部。

提问： 资金：80w 房票：二套房票 投资or自住：投资 请问买哪里好？能买多少标的？

回答：1、二套也有方法可以做到首付三成； 2、80万反推可以做到240-300总价，可选区域比较多，比如核心区域的小两房，罗湖、宝安；或者福田、南山的一房；龙岗远郊的三房。 3、投资看涨幅和杠杆，结合你的情况和需求来决定，标的的属性会有很大差异。

提问： 看了很多答复您说投资3—5年一个周期。山东菏泽三年后还能涨一番嘛星叔有两套贷款房在菏泽。是现房但是开发商还没给房产证。再加上两年内有大税。现在出手就是赔点钱都不好卖。还是等两年后避税之后在卖呢？这一年六万多利息 先息后本的还。

回答：淡市不出货，建议不住给长租，抵扣部分还贷利息，楼市3-5年会有一波涨幅周期，房产证满二可以出手

提问： 请问，如果想给小孩购置学区房，不知道哪个区比较合适？想把东沙湖片区的四房换成更好一点的学校。买了房子能有600w，总预算也就700w。感觉很尴尬，上不去下不来。求解惑

回答：南通学区比较好。上班太远了，就选常熟的。苏州学区，都差不太多，而且以后高中有70%的比例生，意味着绝对成绩好已经没有了意义，只要在本校排名靠前就行。今年658在园区读不到高中的事，以后还会更多的。

提问：我在沈阳现有一套住房，手里存款大概50万，打算先入套沈北地铁学区房，因为有孩子上学，可能搬过去自主住兼投资。然后卖掉现在的房子，再入浑南新市府一套，老公单位以后说是要搬过去。以后还得搬到浑南住。请问这个思路对吗？这两个区域建议同时进行还是浑南先等等看，现在价都不低。麻烦您帮忙推荐几个适合我的楼盘面积100左右，期待您的回复，感谢

回答：思路是对的，建议可以同时进行，因为卖房会有一段时间，另外房价高 不代表未来就会低，相反会更高。 我们一直看好沈北核心区，之前推荐过几次，今年是结结实实涨起来了，未来依旧潜力很大，翻倍肯定是沈阳沈北,南站7000地铁学区房先翻，同样价格的重庆中央公园13000-15000。

星叔：您好！我地处邯郸，刚离异带九岁男孩，房子刚需，能拿出手的有50首付，目前压力小的看了一套03年的多层房子，在中华街联纺路北侧，68平米，70万，三层，但担心以后想置换时不好出手。 压力大些的是同区域的保利精装，89平，104万。 工作不是很稳定，定下房子后，可以去一家辅导机构（已通过面试），月薪4000-5000。 请问我该如何选择？谢谢！

回答：1.选保利更好，03年房子不要买，房龄太老，未来几乎升值空间很小，邯郸城市属性决定的 2.你是刚需，104万首付3成30多万，手里预留10-20w，来缓解后期还贷压力，其实还好呀。 另外这里给广大星友提个建议:买房无论自住还是投资，能贷款尽量多贷，不要怕有压力，因为经常看到有人担心压力大，首套付5成 甚至还全款，这是不明智做法，记住贷款30年 贷款会被通货膨胀不停稀释的，10年后你可能觉得贷款毫无压力，试想 10年前你一月还2000-3000，现在如果每月还这么多 多嘛!

提问：我在长沙置了几套房，但长沙房价上涨太多，已超出购买能力了，想到三线城市老家娄底步行街春园附近买两套相邻公寓可以打通为一套。主要是和其他楼盘相比价格要便宜很多，不知有没有升值空间？这个楼盘是公寓楼盘 但房产上写的是住宅房。

回答：你在长沙已经有了几套房了，长沙房价上涨不是好事吗？你要是还想买，直接置换就行了，这个应该很轻松吧？娄底不大建议买，比长沙差太多，你对比一下过去两年内长沙和娄底房价变动情况就知道了。至于是不是公寓，可以去房管局查，然后咨询开发商产权是多少年的，确定是70年的就没问题，肯定是住宅。如果是40年产权，那就是公寓。

提问：我在中介买的房子，结果贷款没有批下来。中介收了我的中介费和贷款代办费，还有评估费，请问这合理吗？

回答：不能说合理，贷款没有批下来，等于房子没有最终交易。中介可以酌情收一部分跑腿费用，至于什么代办费评估费，这个都是由头。但是，不能全额收取中介费。比如你打算买100万的房子，中介佣金2，但这套房子最终没有交易完成，他就不能足额收取2万块钱的佣金！如果全额收了，你应该要求退一部分款项。

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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