投資房產的盈利方法，大家都已經知道有兩種，那就是上漲溢價收益和持有租金收益。數學公式就是:
投資價值=賣出價-買進價+持有收益
其中，賣出價-買進價就是上漲收益，我們也叫作所有權價值。持有收益就是獲得租金，我們也叫做使用權價值。
隨著中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產政策最新定位，房產投資邏輯發生了巨大變化。
“房子是用來住的”，就是說代表房子居住功能的使用權價值成為了政策支持的發力點，“房子不是用來炒的”，就是說代表炒作交易的所有權價值成為了政策抑制的發力點！
以前大家看中的是所有權價值，那是因為房價基本屬於上漲週期，所以多數人看中的就是賣出價-買進價的溢價超過租金回報，所以更多的人投入炒房行列，對持有的租金回報嗤之以鼻。所以四天前我發表了《全世界的房子，為什麼只有中國人不看出租回報率？》的觀點。給大家指出的就是這個道理。
投資就是用風險換回報的賭預期的方式，預期就是還沒有發生的事情，如果預期兌現了，那麼投資者就盈利，如果預期沒有兌現，那麼投資者就虧損。
風險就是預期不會兌現的概率，風險越大的時候，就是隻有越少的人去參與，那麼預期兌現的收益就只能夠越少的人分享，所以盈利就會越大。同樣，風險越小的時候，就會有越多的人參與，那麼預期兌現後的收益就會有越多的人多分享，所以盈利也就越小。
炒房的預期就是賣出價-買進價要大於租金回報，所以很多炒房的人貶低那些拿租金回報的人，就是因為這些人害怕輸了。
炒房的收益其實是用本金的損失風險換來的，而租金回報的收益是在保證本金安全的情況下獲得的。這屬於兩種不同投資風格的產品，只不過過去炒房的人盈利的更多，所以還有市場慣性思維。但是隨著本輪房價出現較大下跌，讓炒房的人更多的是虧損，反而租金回報率的人開始越來越多的獲勝。
比如一個炒房的人買了一套100萬總價的房子，持有了三年，減去各種稅費賣出淨得110萬，那麼三年的投資回報率就是10%；而另一個做租金回報的人也是買了了100萬的房子，每年的租金回報率是5萬，三年的租金收益就是15萬，所以三年的投資回報率就是15%。
炒房的人雖然輸了，但多數人還不服輸，也會嘴硬，都會貶低那些高租金回報的人。這種不服輸的性格我們讚賞，但是確實現在越來越多的炒房人輸給了租金回報的人。
當然，也有可能炒房的人的投資回報率會超過租金回報率，這種情況在過去房價大幅上漲的時候經常出現，只是未來這種情況會越來越少， 因為中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，就已經給投資者指明瞭投資方向的轉變，那就是房價要進入平穩發展階段，而租金要穩步上漲，最終消除房價泡沫，讓租金回報率達到國際租金回報的通行標準。
炒房只能在房價上漲並且漲幅超過租金回報的時候才有存在價值，或者說炒房只有在房價大漲並且租金不漲的時候，才有人願意去做。
而未來，中國進入了房價平穩而租金上漲的階段，這個時候投資的邏輯就是如何捕捉房租上漲帶來的盈利機會，而不是房價上漲的盈利機會。
圖，通州次渠泰禾一號街區的麥當勞商鋪
昨天，當我發現位於通州區的一個麥當勞的商鋪正在出售，總價646萬，每年租金30萬。如果是高風險的炒房那麼就可以僅僅首付246萬，貸款400萬，貸款二十年，隨時可以賣出獲利。如果是低風險的固定收益拿租金回報率，就可以僅僅花400萬的押金，籤二十年的租約，直接收麥當勞的租金，二十年後拿回400萬押金，為了安全還能把房本抵押給二十年承租人，退還押金時解除抵押，相當保本保息，每年獲得7.5%的租金回報。
明天，我繼續給大家解析如何當麥當勞的房東的詳細收益分析。歡迎繼續關注！
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