双十一就要到了，如果不出意外，西安会有越来越多的楼盘借助双十一推出一些特价房。
除了借助双十一进行营销之外，打折优惠、老带新、全面转介等营销方式，这几天在西安多个楼盘也已经出现。
这传递出了很重要的信号：西安部分楼盘已经由卖方市场转变为买方市场。
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其实对于地产行业从事多年的业内人士而言，上述所提到的这些营销方式并不稀奇，在此前很多年的时间里一直存在。特别是到每年年底的时候，大开发商为了冲刺全年业绩，普遍会给出一定额度的优惠政策。
只不过在2017年、2018年西安楼市火爆的这两年，西安地产行业进入到了卖方市场，一房难求。此前市场上存在的各种打折优惠、变相优惠等现象全部消失，反而出现的是为了买房而在原价基础上再额外加价的现象。
这一点涛哥感触非常明显。
在前些年的时候，身边的朋友要买房，遇到比较熟悉的开发商，会厚着脸皮帮忙去给要优惠，一般也就优惠一两个点。
但到了2017年之后，已经不好意思开口去要优惠了，变成了“能不能帮忙买套房”！到了2018年下半年西安楼市进入摇号买房之后，“能不能帮忙买套房”这样的话也无法开口了，能否买到房子全凭运气。
这也就有了公司某位同学今年摇号8次买房未中签，正在进行人生中的第9次摇号买房；这也就有了我所认识的ZF某位领导，在自己管辖的区域内某楼盘买房也是在靠摇号的运气，摇了2次了都未中签。
我记得前两周在931做节目，无忧大叔问到关于摇号买房这个事情时，我说到：在供小于求的情况下，摇号买房或许是最公平的方式，特别是对于没有关系可找的普通老百姓来说，目前可能没有比这更公平的方式了。
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到了2019年下半年，在多次楼市调控、史上最严楼市调控、直逼一线城市楼市调控政策的背景下，西安的限购范围越来越大，在西安具有买房资格的人开始减少，西安楼市降温已经非常明显。
回顾过去两个月西安商品住房意向登记情况，目前还需要摇号才能买到的楼盘基本都是1.3万元/㎡以下的纯刚需盘，或者是一二手房价格倒挂明显的个别改善盘，至于更多的楼盘，则已经不需要摇号了。
因此你会看到，多个在上半年还需要摇号的楼盘，到了下半年不需要摇号了；多个上半年还是2千人摇、千人摇的楼盘，到了下半年意向登记时只有几百个意向登记。
西安楼市降温已成事实，不管你是否承认。
在我看来，目前的西安楼市回归到了理性阶段。此前房价暴涨的西安楼市，属于非理性的。理性、健康的市场，才有助于西安地产行业更长久的发展。
另外，大家可以关注的是今年前10个月西安楼市房企销售额排行榜。虽然我不知道各家房企今年的业绩目标，但可以肯定的是有房企今年前10个月完成业绩的情况比较好，就有房企完成业绩的情况比较糟糕。
在前10个月完成业绩比较好的房企，11月份、12月份相对来说压力就比较小了，可以安稳的度过这两个月；而对于今年前10个月业绩完成率比较低的房企，最后这两个月就显得尤为重要。
因为，业绩完成程度直接关系到绩效考核、年终奖，甚至对于职业经理人来说影响到职位能否保住。
因此，前10个月业绩完成率比较低的房企，在最后这两个月普遍会加大推货，并且想出各种营销方式，包括使用高点位的渠道、老带新、借助双十一推出特价房等等。
同时，我甚至还听闻西安已经有几家房企给公司每位员工布置了销售任务，每位员工在12月31日之前必须卖出去一套房子，这直接跟绩效考核挂钩，卖不出去就得自己买，公司承诺给办理一次更名！由此可见这几家房企的销售压力所在。
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从目前来看，这段时间西安市场上部分楼盘出现的营销策略变相降价的方式有以下几种：
第一种：打折优惠。这类楼盘主要集中在备案价格明显高于区域同类产品价格的楼盘，在实际销售时只能通过折扣优惠的方式降低价格，有的楼盘已经给出了8折优惠。
第二种：老带新。充分发挥已经成交的老业主进行销售，是目前一些楼盘在做的，有的给老带新成交的是2-3年的物业费，有的送的是购物卡，有的直接给现金。
第三种：全民转介。不管是谁，只要能带来成交，都给佣金，有的给的是现金，有的是购物卡等，每套房子转介成交后的转介费从3000元到20000元不等，个别高端豪宅甚至给出了5万元以上的转介费。
第四种：双十一特价房。直接降价会引起老业主的不满，所以有的楼盘就借用双十一这个全民买买买的节日拿出一定量的房源作为特价房，以此进行促销。
从目前来看，上述四种方式中的第二种、第三种方式相对来说稳妥一些，而第一种、第四种方式变相降价容易引起老业主的不满。目前，西安已经出现了个别楼盘因最新推出的房源实际成交价格低于此前成交的价格，从而导致业主维权。因为，在业主看来，一个月时间一套房子就降价10万以上，这是无法接受的。
而从目前出现上述营销方式的产品来看，城六区、长安区的住宅项目相对来说进行明显打折优惠的还很少，只有个别楼盘推出的是老带新、转介等政策。而主城区外围区域的楼盘，相对来说不管是打折优惠还是老带新、特价房等方式，幅度就比较大了。另外，一些品牌开发商的商铺产品，给出的是更大幅度的优惠，甚至到了7折，因为毕竟这类产品销售难度比较大。
实际上，我们在讨论一个楼盘之前的价格和现在的价格之时，一定要结合产品来讨论，不同楼栋、不同产品的价格会有一定的差异的。
当前西安市场上一些楼盘推出的上述营销方式，也许只是一个开始，随着时间的推进，在年底这两个月的时间里，面对楼市降温、业绩压力的背景，预计会有越来越多的楼盘加入到打折优惠大军中来。
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