上游新聞·重慶晚報慢新聞記者 劉濤 攝影報道
長租生活來了。
但是近一兩年來，甚至今年很多次，國內多家長租公寓公司相繼暴雷，租客和市民不同程度受損。長租市場亂象頻頻，人們不得不思考長租公寓何去何從。
難忘巴爾扎克筆下的高老頭，這位慈父最後住到了伏蓋公寓。第一年，他住在公寓二樓一間頂好的房間，每年1200法郎的膳宿費，包括吃、住，以及冬季取暖等一系列服務。伏蓋公寓是古老的長租公寓的一種。在巴爾扎克筆下，不少人常年住在類似的公寓裡。要是換作今日，高老頭除了租房，還得花錢僱一個保姆。
高老頭不願僱保姆，也沒那麼多錢。
我們今天推出的長租公寓是舶來品，一般認為，它借鑑了美國租賃居住經驗。它已在中國興起好些年了，雖然這個市場還在“嬰兒學步”期，但在一線城市，似乎已走過了一個輝煌的巔峰。它迥異於伏蓋公寓——只給租客房住，不管飯，更鮮有其他服務。
據相關機構調查分析表明，25歲左右的年輕人是長租公寓的主力軍，除了長租長住，他們同樣希望有人幫他們整體提供生活上的其他服務，就像伏蓋公寓，衣食住行都可以解決。這樣，他們可以全身心工作，盡情娛樂。
那麼，長租公寓必須增加服務——不斷拉長，再拉長。
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簡單說來，長租公寓是指公寓運營方將業主空置的房屋租賃過來，進行裝修（或改造），後配之以傢俱家電，再將房屋以單間或整租的方式出租給租客的一種租賃物業形式。
長租公寓2015年萌芽，2016年春江水暖，2017年快速前行，2018年爆發式發展，今年一定程度迴歸理性。有人認為，這種高速發展“得益於政策鼓勵和資本介入”。
據權威研究報告顯示，目前我國租賃人口約為1.9億人，《人民日報》在2018年報道稱：未來全國將有30%的人通過租賃實現住有所居，租房也能夠成為體面的生活方式。這無疑是一個巨大的市場——預計到2025年，中國租賃市場規模將增長到2.9萬億元；到2030年，市場規模將會超過4.6萬億元。
今年7月18日，財政部和住建部分別在官網對2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單進行公示，重慶等16個城市榜上有名。
據悉，中央財政將對確定的示範城市給予獎補資金支持，試點示範期為3年。本次重慶進入中央財政支持的租賃房試點城市，正是有賴於重慶的經濟發展活力，人口持續湧入紅利，這對於重慶城市發展具有積極推動意義，顯然也會極大推動重慶長租公寓的發展。
近兩三年越來越多的外地人湧入重慶，極大刺激了民宿和長租公寓的發展。新資本洶湧澎湃，新公司如雨後春筍，新商業萬紫千紅。
裝修公寓的師傅
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長租不全是美好。正因為長租公寓是一個商機無限的“巨無霸”市場，各色資本狂歡而進，這一方面帶來了發展另一方面亂象頻頻。
長租公寓一般採取“收房—裝修—出租—運營”的經營模式。新華社在一篇分析性報道中歸納了六種亂象：為節約成本，從裝修到出租不足1個月，空氣汙染物超標數倍；租金變貸款，付款“玩花樣”坑租客；尋求資本補貼搶房源，虛報規模“浮誇風”勁吹；囤房壟斷租金定價權，競價租賃現身江湖；盈利模式不明朗，租賃機構魚龍混雜；巧立名目“薅羊毛”，隱形收費層出不窮。
這些亂象究竟亂在何處？我們又如何避雷？聽聽專業人士的分析。大城小屋（重慶公司）事業部主管唐先林分析說，這些亂象僅僅是一部分，“從收房到裝修，從收租金到運營，目前各個環節都存在亂象。每一亂象都是坑，坑租客，坑房東。”
在收房方面，有人低價、壓價收房，還有的囤房，試圖壟斷租金。在裝修方面，裝修不規範、“甲醛超標”以及房屋“打隔斷”。否則裝修工程的主管劉雲介紹，很多公司裝修完後，根本不除甲醛，就出租；還有的裝修偷工減料，電線都是中間再接，“更有很多改變房屋結構，一套房隔出多家房，分開出租。”
在出租經營方面，有“拖房租”，還有“租金貸”（資金鍊一旦斷裂，公司爆倉，房東將蒙受巨大損失），更有巧立名目、隱含附加條款，隱形收費層出不窮，“特別惡劣的是搞假出租，收到租金突然跑路，”唐先林說，“今年我聽說好幾起，收了租金，突然消失跑路。”
《人民日報》、新華社多次提醒警惕亂象，呼籲規範長租市場。但是，作為一個普通市民，我們這麼識別、防範這些亂象？唐先林說，首先，要看公司實力，“一些小公司，註冊資本100萬元左右，根本沒有做長租公寓的能力，有可能收到房子，再騙租，然後跑路。”其次，要看租金價格，“一個地段的房子能租出去多少錢，這大致有個數字的，不可能高得離譜，也不可能低得離譜，如果出現這種不靠譜的價格，看到有問題。”第三，要看公司人員架構，僅有十幾個人的小攤攤怎麼能長租公寓？！第四，要簽好合同，“今年6月，一位簽約業主向我諮詢，另一個託管公司疑似跑路，已經兩月沒有支付租金了，查看他們合同後發現違約金約定為月租金的千分之八，業主每月1400租金摺合每天違約金僅8快多錢，事情到現在仍未解決。”
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在經歷了快速發展、瘋狂擴張之後，長租公寓行業進入了一個優勝劣汰的理性期。
國內創投媒體36氪在2018年12月19日刊發的《長租公寓可以繁榮, 也可以讓上萬人無家可歸》報道中寫道：“今年一整年（指2018年），尤其下半年以來，基本上每個月或隔月，就會冒出一件長租公寓爆倉大事。從8月份杭州鼎家，到10月份的上海寓見，再到11月的北京昊園恆業，如此密集程度，在往年實屬罕見。或者，這只是冰山一角。”“所有爆倉的長租公寓運營商，都是資金鍊的問題。”
潘石屹曾建議在現有條件下，不投資長租公寓，“原因很簡單，做長租公寓一定會有銀行貸款，如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%。把款貸過來建成公寓，再租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。”其實潘石屹只看到一個方面，只看到了租金。
但是，從租房人口和租賃住房比較看，中國依舊遠低於日本、英國和美國。中國租賃住房市場前景應該非常廣闊。
一邊是廣闊的市場前景另一邊是激烈的競爭，所以，當倒下去一批公司，接著又迅速產生新的一批。
長租公寓如果只有租金，那麼潘石屹的看法是對的。
長租公寓在過去在競爭賽道上，人們拼的是規模、快速擴張，忽視了產品的價值的深入挖掘。
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長租這個美好生活代名詞，亟需豐富內涵。
長租公寓首先是為了解決居住問題，但它絕不止於這一問題。這給長租公寓的運營提出新的課題。
有必要延長長租的價值鏈，這個鏈條拉得越長越好。
36氪在那篇報道中提道：長租公寓運營商為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格。但是租金並不能順應抬高。
常常出現租金的價差，也就是說，給房東的錢大於租客的租金。顯然，這出現虧損了。怎麼填這個漏洞？通常的辦法是拆西牆補東牆。“我們採取了另外的辦法，通過增加服務獲得新的收益，”一位負責長租公寓運營的熊姓主管介紹說，長租公寓一般採取“收房—裝修—出租—運營”的經營模式，而他們採取的是“收房—裝修—出租—運營—服務”的模式，增加了兩個字“服務”，服務琳琅滿目，明碼標價，包括清潔、洗衣、旅遊活動、學駕照等，“我們和很多大公司聯繫，還可以幫年輕的租客找工作。”改變是巨大的。
這些服務讓長租公寓更長了，它越來越近似於伏蓋公寓。
這怎麼可能？
一套房子不僅是一套房子，它相當於一家小小的商店，我們可以把很多東西擺進去銷售。如果一座城市有2000套房子，那麼就相當於2000家商店，在十幾個城市佈局，疊加起來，其市場效應非常可觀。
這是一次創新，一次價值突圍。僅僅一小步，但它開始突破。
房子不再只是房子，也是商店。我非常喜歡這個比喻，還可以加一句：可以吃飯睡覺的商店。
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