房貸對我們究竟有多重要？
往大里說，是房地產擴張的催化劑。
在2018年，居民貸款規模達到49.7萬億，其中中長期消費貸30.5萬億，佔比61%，短期消費貸8.7萬億，佔比18%。
住房按揭貸款是中長期消費貸款中的最主要部分，2018年末達到25.8萬億，佔全部居民貸款的54%。
一半以上的貸款都是房貸，推動了房地產擴張到年成交15萬億的地步。
往小裡說，是個人購房者的“救命稻草”。
曾經看到過一句話：在信用社會，窮的標準不是負債，而是沒有負債能力，因為信用是零，是負數，你想借錢投資，沒人願意借你。
而對首套房的剛需來說，只要收入流水持續，購房資格正常，能負擔起一部分首付，就可以從銀行申請到一筆大額、長期、低利率的貸款，這是以前買房從來沒有過的方式。
尤其是在貨幣增速年均達到15%的情況下，貨幣流入樓市催動不動產升值，對應的貸款數字卻是恆定的，這就意味著，房貸會越還越輕鬆，因為貨幣的購買力在下降，而房產的保值增值屬性卻一直被強化。
不過，對很多人來說，依然不習慣揹著負債買房，難以忍受每個月都欠銀行的感覺，就算背上了房貸，也想趕緊還清完事。
恰好11月份樓市已經開始實行房貸新規，今天我們重點就“提前還款”的問題展開分析。
所謂的房貸新規，指的是房貸利率換錨LPR，按照最近的一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點（BP）形成。
每個月的20號，央行會公佈5年期LPR的數值，按照要求，各地首套房利率要不低於這個數值，二套房至少要加60個基點。
以10月21日LPR(貸款報價利率)第三次報價為例，5年期以上LPR為4.85%，如果你所在城市信貸政策較為寬鬆，剛需首套房利率最低就是4.85%，假如是二套房以上，加到5.88%也不稀奇。
對一般人來說，房貸新規之下，需要“提前還款”嗎？
當然沒有必要。
房貸利率換錨LPR之後，從最近兩個月實行的情況來看，非但沒有出現下降，反而有小幅度的上漲，根據克而瑞發佈的報告，10月份的房貸利率延續了此前的上漲趨勢，全國首套房利率達到了5.52%，部分城市的二套房甚至加到了120個基點以上。
但是，有一點可以確定，未來首套房利率大概率會下降，政策向剛需傾斜的力度會越來越大。
原因很簡單，因為7月份起，銀保監會、央行都不約而同的收緊了房企融資和房貸利率，現在實行的新規，還是要按照收緊的路子去走，這是調控的需要。
但是，長期來說，投機客會一直被打壓，而剛需首套房的需求依然是重點照顧對象，加上國際上降息週期已至，房貸依然是普通家庭買房的重要依靠，這種情況下，享受到長期、足額、低利率的剛需族，當然沒必要“提前還款”。
更何況，提前還款還可能會承擔違約金。
有人會納悶，我提前把貸款還了，怎麼還多收我的錢？
沒辦法，因為購房者是向銀行借款的，被收取利息也是自然而然的事，而銀行在這個過程中付出了風控、資金、設備、人員、評估、運營等多項成本，一般都會在房貸合同內註明會收取多少違約金。
至於收多少，不同的銀行一般規定不一樣，以中國銀行為例，其規定：1年內提前還款的，銀行收取三個月的利息作為違約金；1-2年內提前還款的，收取二個月利息；2-3年內提前還款的，收取一個月利息；3年以後，需要參照抵押合同為準。
以建設銀行為例，按照提前還款金額的百分比計算，1年內提前還款的，銀行將收取提前還款金額的3％人民幣作為違約金；1-2年內的，收取2％；2-3年內的，收取1％。3年之後，無違約金。
不過，在業內人士看來，以下三類人，哪怕會承擔違約金，也要提前還款。
第一類，“賣一換一”改善購房者。
最近這些年，改善換房的人群越來越多了，有的是因為目前居住環境比較差，希望換到條件更好的新城區、低密度高端小區，有的是收入條件上來之後，想換更大的房子，想讓孩子上更好的學區，想讓老人享受到更好的醫療條件。
但是，對很多隻有一套自住房的人群來說，只能先把手裡的房子賣掉，才能置換第二套更大、更好的房產，這就牽涉到提前還款了。
想換房，有錢才行，此時即便有違約金也顧不得了，購房者需要先評估自己的資金狀況，有沒有充足資金解抵押，有沒有充足的資金付新房首付。
如果資金充裕，換房流程可大大縮短。如果需要第三方擔保解抵押，或者需要收尾款付新房首付，那麼週期或需延長。
第二類，有強烈資金週轉需求的人。
人生不如意事十八九，誰都保不準自己會攤上什麼事，對一個普通家庭來說，不管是生老病死，還是生意場上的虧損，抑或是創業途中的融資，房產永遠是最大的信用變現工具。
但是，想要讓房子順利變現，即便二手房有人接盤的情況下，也得先提前還款，此時有違約金也得默默承受。
至於如何還清，有的是轉按揭，把自己的房子出售或轉讓給下家，由這個第三方向銀行重新申請辦理個人住房貸款，變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款，是按揭中的房屋最為簡單直接的一種交易方式。
但是，有的銀行不做這個業務，此時如果所剩貸款不多，買家的首付就能順利解抵押，如果所剩的房貸買家無力承擔，還不如從其他途徑借錢週轉，索性把房貸提前還掉，用第三方機構的過橋款也好，借親朋好友的錢也罷，已經結清房貸的房子，可以拿去抵押，也可以賣出去快速過戶，利於資金進一步週轉。
第三類，房屋產權出現爭議，需要分割。
這類情況看起來很特殊，但是也挺普遍，有的房子是贈與或繼承得來的，子女或兄弟姐妹之間對產權有爭議，想把房子變成現金來劃分，有的是兩口子離婚，房產一分為二，也得先把房貸給還了才能清晰“劃清界限”。
以離婚房產分割為例，假如是“一人單獨出資”，分起來最簡單，不管是全款購房還是揹著房貸，都按出資方的“個人財產”處理。
如果是婚前一方掏首付，婚後雙方共同還貸，這種情況，只能認定為是出資方的“債務”，跟房子的歸屬沒關係。
不管如何劃分，都要提前把房貸還清，此時違約金已經顧不上了，一拍兩散，早點各過各的日子，具體是把房子賣掉分錢，還是一方補償另一方現金，要看夫妻二人怎麼協商。
綜上所述，房貸新規下，明年不會有什麼大變化，對絕大部分自住首套房剛需來說，房貸大可不必急著提前還，就算想還，等過了合同規定的期限再說。
而那些對房產流動性有極高要求的業主們，有不得不提前還款的理由，就算有一部分違約金，也只能咬牙忍受了。
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