哎喲___喂

金老師最近常去新開樓盤與二手房的中介公司，據我所知，銀行並沒有下調房貸利率。銀行調整房貸利率只能通過上下浮比例進行調節，而最近通過將央行基準利率調整為房貸利率的市場執行利率，是市場化的行為，並不是銀行行為。

我們先了解房貸利率的計算方式。原來在未改變房貸利率的基準利率為央行公佈的基準利率，在此基礎上還有一個銀行執行的上下浮比例。比如，現在央行公佈5年期以上的貸款利率為4.9%，那麼房貸利率的執行基準利率為4.9%。

當然了，這是基礎利率。在此基礎上還有各銀行執行的上下浮比例，如房貸利率上浮20%、15%、30%等，還有下浮情況，如10%、20%等。現在的上浮比例普遍為20%，計算得出的實際房貸利率為4.9%×（100%+20%）=5.88%。

在此計算方式中，銀行的上下浮比例並不以央行調整的基準利率為變化。什麼意思呢？比如，現在央行調整基準利率為5.2%，後面的上下浮比例關係（已簽訂合同）是不跟隨變化的，也就是上浮20%的比例關係是不變的，變量只是前面的基準利率。計算方式為5.2%×（100%+20%）=6.24%。下浮比例也是一樣不變的。

那麼，現在銀行開始下調房貸利率了嗎？並沒有，20%的上浮比例關係從2019年至今仍舊保持，並沒有下調變化。

對下調房貸利率的認識，應該是將央行調整的基準利率改變為市場基準利率，現在市場的基準利率為4.85%，下調的幅度為0.05%，對方房地產市場影響性不大。

既然現在房貸利率對房地產市場的影響不大，對房價的影響也就不大。銀行上下浮比例仍舊保持在20%，對比2017年、2018年時的30%的比例，確實有下降，但20%的比例已經維持了一年，房產價格雖有鬆動，但對房價也沒有造成很大的影響。

厚金說

房貸利率下調，這只是一個趨勢，說明現在房價確實面臨了很大壓力。從個人需求端來說，已經在走下降趨勢。

但是，房價涉及到很多方面，還需要綜合很多因素來看，比方說樓市調控政策，如果樓市調整的政策風向發生改變，這才是預示著房價走勢的改變

以上！

鄧行長

銀行下調房貸利率是必然的趨勢，因為居民的積蓄都已經被房產、房租掏空，再不降低，放任利率自由波動，後續大概率“韭菜根”都要被連根拔起了。

虛高的房價相比於居民微薄的收入而言，是不具備可持續性的，這一點明眼人都能非常直觀地發現。就拿深圳為例，人均月收入水平在 9000 元左右，但是房產均價卻達到了 4-5 萬一平米，房產均價達到了平均月收入的5-6倍！對於很多月收入在平均水平以下的朋友而言，絕對是個可怕的噩夢。

下調房貸利率短時間內對於樓市的回暖有一定的助推作用，畢竟釋放了政策利好，在貸款利率降低後，原本持幣觀望的購房居民也可能趁此機會果斷買入。

不過，就實際情況來說，房貸利率的降低對於月還款額度的減少是微乎其微的。一般而言利率降低的幅度都會在25個基點，也就是0.25%，4.9%的房貸利率變成4.65%，有多大的差別呢？每月還款額的差距也就在數百元的區間而已，對於動輒幾千上萬的房貸來說，簡直是杯水車薪。

房貸利率的降低更大程度上是為了維穩地產業，使得房價不會過快降低，這才是最主要、最關鍵的原因。房貸利率的降低對於日益冷清的地產市場能起到一定的維穩軍心作用，使得市場的人氣能夠暫時性得到穩定。

房價降低銷售是不被允許的，新聞報道過，曾經有不少開發商企圖降價銷售然後被監管部門約談。房價貴，居民收入又少，還不能降價，那麼從利率入手也就是沒有辦法中的辦法了。

房貸利率降低對於房價而言只是暫時性的“止痛劑”，房價上漲的週期已經遭遇了嚴重的瓶頸和壓力，只不過人為通過限購、限貸這種限制市場流動性的方法把價格框死在範圍內。一旦限制性措施消失，供過於求的現狀將會異常突出，房價大規模滑落也是存在極大可能性的。

現在的經濟大環境並不樂觀，外資都在捲鋪蓋走人，即便是畢業季實體企業也沒有明顯招人的意願。在日益增高的生活成本助推下，想要攢下積蓄本就不容易，房價還那樣無厘頭，用我們的邏輯思考一下就能明白，高高在上的房子遲早有一天會“高臺跳水”。

或許，這一天已經不再遙遠。在浮雲君看來，未來三年內，房價至少會降低 30%，不信，我們走著瞧。

浮雲財經觀

銀行下調房貸利率是為了穩定成交量，穩定房價，過去兩年調控限購力度非常大，房貸利率上浮20%、30%的情況很常見，甚至還有房貸利率上浮40%的個別情況，對遏制房價起到了立竿見影的效果，房價上漲的勢頭很快就被遏制住了。

另一方面，房貸利率的上浮，對剛需購房者來講是很大的購房成本，對調控高峰期買入房子的人，月供壓力是很大的，對於還在觀望人來講也是望而卻步，由此產生的結果就是：在房價上漲遏制住以後，那麼成交量逐漸萎縮，數據很好的驗證了這一點。

2019年前兩個月商品房的成交面積出現負增長，-3.4%，這是2015年6月份以來的首次負增長，也意味著房地產市場43個月的“牛市”結束。

所以年初的時候住建部對房地產市場的基調是：穩地價、穩房價、穩預期，調控政策也不再是一刀切，而是實施“一城一策”的政策，目的都是穩定房價、穩定地價。所以對於成交面積縮小的情況，放鬆原來上浮的房貸利率是一種必然。所以未來一年買房的人在利率上是幸運的，畢竟利率上浮是變相的漲價，都是購房者的支出，無論是給到開發商還是作為利息給到銀行都只是一個名稱而已，本質都是購房者付出的成本。

或者利率下調是為了穩定房價、穩定地價，期望房價大幅下挫的願望是不太現實的。房價崩了，沒有那個城市能承受！

還有一則消息，最近取消中小城市的落戶限制，除了城區人口500萬以上的城市，其他城市的城鄉二元制度已經名存實亡！！也不存在戶籍的限購了，在戶籍上存在限制的500萬以上的城市也只有10個左右的城市而已，所佔人口總數不過1-2億左右，人口實現了真正的和戶籍相關的遷移自由，這是一天被低估了的政策！！

主做股權設計、併購，業餘股民，愛好搏擊

壹號股權

蔣老師觀點：銀行開始下調房貸利率，這說明全國的經濟增長乏力，需要通過降低購房成本，來刺激樓市，進而刺激經濟，促進消費，這樣會引發房價的上漲，預示著未來的房價走勢會從低谷走向高位。

房貸利率怎麼解讀？

房貸利率是我們在購房的過程中，不得不涉及的內容，這也是跟我們每個人息息相關的房貸利率。房貸利率原來的計算方法是央行的基準利率+各家銀行上浮比例，也是就下面這個公式：

房貸利率=基準利率4.9%+銀行上浮比例

這個上浮比例一般從3%~25%不等，如果是房地產行情火熱的話，那麼會提高上浮比例，加大房貸人員的資金成本，從而抑制購房和投資炒房的需求。通過調整房貸利率這個有“真實痛感”的指標，來調控房地產市場，是一個非常有效的舉措。

如果房地產行情下滑，那麼大家的購房熱情都削減了，直到房地產行業出現了滯銷或者滑坡的情況，那麼就會下調房貸利率。通過減少上浮比例，讓大家購房的過程中，資金成本降低，這樣會重新刺激購房熱情。

最新的房貸利率情況

現在的房貸利率已經不再採用基準利率+上浮利弊，而是通過LPR報價制度，加上各家銀行的加點構成房貸利率，最終的落地房貸利率要看各家銀行的情況。

這種變化不會導致房貸利率降低，相反，而是會讓房貸利率有一定輕微上浮，不過最終實際的房貸利率要看最終的落地利率情況。

房價走勢的影響因素有哪些？

房價走勢的影響因素有很多，除了宏觀的經濟指標和經濟運行情況，還包括高層對於房地產的定位和調控手段。

如果當前經濟處於相對火熱的狀態，那麼就意味著房地產也處於相對火熱的情況，房價會在溫和中不斷上漲，如果上漲已經到了非常明顯的程度，調控政策就會下來，打壓購房熱情。

相反，如何經濟下行壓力大，那麼國家對房地產的調控就會放鬆些，那麼在一段時間內，房地產的限制減少，房價又會從低谷走向下一次高峰。

房貸利率與房價走勢的關係

那麼房貸利率的走勢與房價的關係也非常密切，銀行如果下調房貸利率，很大可能是當前的經濟走勢不理想，下行壓力大，國家對於房地產的調控政策在放鬆，那麼這種放鬆的一個表現就是下調房貸利率。

如果國家通過央行下調基準利率，那麼對於全國的購房者來說，都是一個巨大的刺激，房地產已經到了一個谷底的位置，需要通過降準來刺激經濟，刺激樓市，在關鍵時刻，不得不拿出直接降準的這個大招了。

所以在這種刺激下，房價會開啟新一輪的漲幅，如果有了明顯的降準預期，在這之前佈局房產，是一個非常好的選擇，短期內就可以收穫幾個點的漲幅。

下調房貸利率，我們應該怎麼做？

如果銀行下調的房貸利率，對於購房者來說，是一個利好。所以有購房需求的客戶，要抓住這個機會，選擇優質的標的，及時入場選好房子。

以中國房地產調控的週期來看，在房貸利率的低位入場，用不了2年的時間，房價就會重啟一波漲幅，這樣在低位佈局，就有機會收穫漲幅。

對於已經購房的群體來說，房貸利率是按照已經簽訂的合同來執行，銀行下調房貸利率對於你的貸款利息沒有影響，如果央行調整了基準利率，那麼對已經購房的貸款利息是有影響的。

綜上所述

銀行開始下調房貸利率，說明房價相對平穩，如果當前經濟形勢比較差的話，這個政策就會直接刺激房價的走勢，在短期內對房價的影響是從低谷開始走向高位。如果在這個時候佈局房產，在未來就有機會收穫漲幅。但是房貸利率並非最核心的影響因素，房價的走勢需要綜合各方面因素來做出最終判斷。

蔣昊說經濟

銀行房貸利率的下調，可以刺激消費，這個是顯而易見的。

目前西安的房價基本在一萬二千元左右，一個購房者按照買一百個平方的房子計算，首付三十六萬，貸款貸款五十萬，如果銀行房貸利率下跌，那麼產生的利息就少很多，月供相對來說減少，那麼消費者會多出來一部分錢來拿去消費，這樣才能刺激消費，對整個經濟也能產生刺激作用。

房貸利率下降，買房的人自然會比原來多一些，如果房產供應不足，房價就會上漲，如果市場供應能夠滿足消費者購房需求，短期內房產市場還是比較穩定，不會上漲，如果漲也不會想2018年漲的那麼厲害。

不管如何房貸利率下降對於剛需購房者還是非常利好的消息，如果你是剛需購房者可以儘快入手購房，月供比以前會有所減少。

大秦農商

今年以來，房貸利率上浮比例的確有所下調，據我剛在網上查到的數據顯示： 2019年5月，全國首套房貸款平均利率為5.42%，較上月下降6個基點；二套房貸款平均利率為5.74%，環比下降8個基點，目前均為2018年以來最低水平。目前依然有100多家銀行下調了房貸利率的上浮比例，從銀行的貸款利率來看，未來的房價大方向估計是高位震盪下行（個別城市出現上漲只能算是個案），而從今年前5個月商品房的銷售數據來看，也說明了這個問題：

從今年1-5月份全國商品房的銷售數據來看，銷售面積出現了下滑，銷售額的增速出現了一定的回落，“有價無市、成交量逐漸萎縮”的現象比較明顯，尤其是三線以下的中小城市，隨著人口的不斷流出、就業機會不多，商品房的供應嚴重飽和，很難支撐房價的繼續上漲，房價面臨著巨大的壓力，而一二線城市由於有不斷的人口流入、就業機會多、公共配套設施齊全，房價可能會比較堅挺，不過，大的趨勢可能依然是高位震盪下行！

另外，今年是全球的降息年，許多國家央行已經紛紛降息，預計美聯儲也會在下半年開始降息，我國央行大概率也會跟隨降息，屆時，房貸的利率也會進一步降低，還貸的壓力會有所緩解，不過，需要注意的是，全球迎來降息潮可能意味著全球的經濟下行壓力比較大，就業壓力也會大增，在工作及收入不穩定的情況下，我們最好是減少負債、現金為王，以應對不時之需！

以上是我的個人觀點，僅供參考，歡迎大家留言討論~~

K濤資本

銀行開始下調利率，預示著目前的成交量需要增加，或者目前的成交量比較一般，通過利率的形式來進行一個調控，利率只是一個調控工具，對房價走勢的影響，其實影響不大，但是對交易量影響比較大，因為利率下調，因為這購房成本減少，千萬不要小看利率下調，特別是剛需一族，為什麼呢？

利率調整，一定要和房價掛鉤，可以理解為，目前可以買房，目前的房價比較低，未來如果還有其他跟進政策，房價有可能會增長，也可能會平穩，總的來講，不給房價設定下行通道，原因很簡單，穩定的房地產市場，才是政府所追求的。

利率的調整對購房者的影響，到底有多大？

就個簡單例子，利率下調30%如果按揭30年，可能會減少總房價的18%的成本，相當於房價，降了18%左右，可以這麼理解，反過來講，利率上調就會增加購房成本，總的來講，對於剛需一族，利率下調的時候購買房子，可以理解為正確姿勢，千萬不要理解為，利率下調，房價會降價，就是因為房價有可能降價，才會下調利率，如果繼續降價，還會有其他的政策跟進，總的來講，追求平穩的房價才是政府所追求的，所以不要盲目認為，再等等，萬一房價降了呢，這就屬於痴心妄想了啊！

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一些關於購房的一些小常識，趕緊來哦。

樂福居

國家下調房價利率當然預示著房價的走勢，利率的下調肯定會影響房地產市場的。咱們再看國家對整個市場的調控手段。主要有稅收調控，利率調控，貸款儲備金調控，政治管制手段，行政管理手段，這些方式方法都對市場形成控制。在房地產的市場，運用最多的就是利率的調整。利率調整：有貸款利率，有土地出讓金利率。

房地產產業對利率是非常敏感的。因為無論是開發商拿地蓋房，還是我們個人買房，資金都需要有銀行在背後運作。所以貸款的利率高低就會直接影響市場走勢。

第一，現在中國的房地產市場處於什麼樣的情況？

房地產市場，調控以來也有五年時間了，國家領導人一句話指定了房地產的具體限制，也就是說：房子是用來住的。直接把房子住的功能確定，那意思就是要去掉所有的投資功能以及其他的功能，這樣就完全的把房地產給控制住，凍結了。而中國目前的宏觀經濟一直在緩慢下降，而且非常疲軟，中小企業家已經有非常多的倒閉，很多互聯網企業都發不出薪水，甚至走向倒閉。目前消費，比如家電，汽車都呈下降趨勢，一帶一路走出去的消費量也不足以補足經濟下跌的。房地產市場，因為控制住了基本是凍結狀態，沒有買沒有賣。在目前這種大形勢之下，如果房地產能夠拉動消費，刺激經濟，也是一個手段，但是錢花了很多，市場的消費越來越疲軟，新增的剛需購房也越來越少，人口老齡化了，房地產市場也是一片悲觀，未來極有可能大幅度下跌。

第二，為什麼會這樣的降低利率政策？

目前經濟平穩，房地產也經過了幾年的調控，人們也清晰地認識到了，房地產不具備投資價值。各種投機也遠離了房地產，房子也迴歸了住的正常功能，所以現在調低房貸利率。讓房地產市場慢慢迴歸理性，讓政策慢慢退出。房地產市場要理性的為市場，為老百姓謀福利，成為一個真正為老百姓增加生活幸福的商品，這也是大勢所趨，也是在長期調控中的一個重要的佈局和一環。

第三，未來房地產市場將如何走向？

未來中國人口老齡化，新生一代的勞動力會緩慢下降，這就是我們中國人口的減少，所需要的居住房屋越來越少，房地產市場的需求也會逐漸減少。惡性炒作和投機已經被全面遏制住了。那麼房產這個商品只有一種住的功能。

未來中國的房地產市場肯定是大城市和旅遊為中心的需求點。咱們再看住的人口需求，人口淨流入城市，也就是中國的，北京，上海，深圳，廣州這樣的幾大城市人口是流入的，還有天津，重慶，這些直轄市還有省會城市武漢，石家莊，西安。這些城市的人口是淨流入狀態，說明這個地方的房屋需求，租房需求他是比較大的，我們在這地方是有房產，還是有可能升值，把它變成資產。其他地區的人口都比較少，投資性房產不要參與，有剛需居住的可以購買。

還有旅遊城市的房產也會有熱點消費出現。旅遊城市的房產有季節性，區域性，熱點性特點。

總結一下：房地產是中國最大的資產，是老百姓最大的資產，這麼大資產有任何政策傾向，都會牽一髮而動全身。任何風吹草動都會影響整個局面的發展，這就是我對房地產市場的一些基本分析，也便於你未來投資。

我是伯樂集團董事長李合偉，白手起家創業20載。主營餐飲，投資，教育(演講學院)。新開專欄《財商秘術，領袖思維，業績倍增》。關注我為您分享更多的人生感悟……

合偉說

銀行開始下調房貸利率是好事，銀行的房貸利率高低確實是可以預示著房價的走勢，房貸利率都是跟房價走勢成正比例的。

根據當前的2019年全國房價來看，銀行再不下調房貸利率的話，銀行日子也難過了，這麼高的房價讓大家買不起了，銀行的錢也放貸不出去，銀行自然會降低貸款利率來鼓勵大家貸款買房，為可以的利益著想。

現在的房價虛高太多了，泡沫太大了，比如說一線城市的房價已經達到10幾萬一個平方，工資收入大約6000~8000元左右，房價是工資收入的十幾倍，一年不吃不喝也買不起一個平方。

還有就是三四線城市，工資底就是1500多，加上七七八八的各種補貼，每個月工資大約在2000~3000元，而房價已經都是過萬每平方，同樣除了生活開銷，辛苦一年連一個平方都買不起。

所以現在的房價確實高攀不起了，按照現在的工資收入與房價相比，大部分人哪怕幹一輩子，都是買不起一套100平方的房子，這就是當前的房價，這就是現在的事實。

目前在如此環境之下，銀行如果繼續提高房貸利率，增加購房成本的話，大家距離買房就更加遙遠了。如果房子賣不出去，開發商不用吃飯了嗎？炒房客還能還的起房貸嗎？銀行還有錢賺嗎？這些都是一條生物鏈，在當前情況之下銀行再不降低房貸，為房價作出貢獻的話，以後銀行日子也是不好過的。

銀行其實也是心知肚明，比誰都清楚現在的樓市行情，現在國內房子總面積已經夠34億人居住，房子飽和了。房子總市值高達450萬億，這些市值已經是虛高的，泡沫來的。再來就是地產大佬們都紛紛拋售房子，都高含變賣房產轉型投資。這些銀行都是看在眼裡，銀行也是被不得已得降低房貸利率的。

總之銀行的房貸利率確實跟房價走勢息息相關的，當銀行房貸利率不斷上浮之時，房價是上證的，說明房子供過於求，銀行肯定要趁機提高房貸利率賺更多的錢。反之銀行下跌房貸利率之時，說明房子不好賣了，房價要跌的跡象。假如銀行房貸利率出現打折之時，更加說明房子很冷，樓市寒冬之季了，所以從銀行房貸利率也是能看出樓市行情。

樓市黃金十年一去不復返了，接下來樓市將會迎來好冷的冬天。最起碼未來十年之內樓市肯定會冷，跌幅在20%~30%之間，必然會出現擠泡沫，讓房子迴歸到價值之內，拭目以待。

關鍵字: 房貸利率 財經 下調