11月20日，最新LPR數據出爐：11月份，全國貸款市場1年期LPR為4.15%，相比10月份的4.20%有所下調，本次5年期以上LPR報價也下調5個基點至4.8%。
這則新聞最大關注點是：這是央行首次對5年期以上LPR利率下調。
自今年 8 月份新版 LPR 實施以來，1 年期 LPR 走勢一直在降，但主要針對購房貸款的5年期基準利率一直“定格”在 4.85%，而在今日，央行宣佈：5 年期 LPR 從 4.85% 降到 4.80%。
對於央行首次對5年期以上LPR利率下降一舉，業內人士認為，房貸基準利率下降，或許是一個樓市行情的轉折點。如果全國房貸平均利率在“5 年期 LPR 下調”的帶動下，又開始走低；明年上半年樓市行情再度輕微反彈，則是大概率事件。
聽到這個消息，想買房的人紛紛不淡定了：這是不是意味著，現在是上車的最佳時機？明年樓市到底是松還是緊呢？
別急，我們先來點小作料，簡單分析一下。
圖說：LPR機制啟動後，歷次報價
如果你沒看清楚前方道路，和訊房產給你大放送一種觀點，“金玉良言”來自預言帝、著名經濟學家任澤平。（小小劇透下：在11月29日由和訊網舉辦的第十屆地產金融創新峰會現場，著名宏觀經濟學家任澤平，會為大家奉獻一場完整版樓市走向解讀演講，別錯過）。
這個曾先後提出“新5%比舊8%好”、“5000點不是夢”、“改革牛”、“一線房價翻一倍”、“經濟L型”、“新週期”等判斷的大滿貫冠軍分析師、著名經濟學家，受到眾多仰慕和青睞。
和訊房產還曾撰文《每家房企都需要一個任澤平》表達對其的崇拜之情。咳咳，言歸正傳，任澤平對樓市的預判是什麼呢？
在最近的公開表態中，任澤平表示：房地產投資今年1到9月份是10.5，出口是負增長，基建是4點幾，消費投資2點幾，只有房地產投資是10點幾，所以很多事情不要走極端。房地產對中國經濟增長的託底作用還是很大的，更何況中國城鎮化率只有60%，未來更多的要靠長效機制，住房制度改革來推動。
意思就是，房地產的作用還是很大的，不容忽視。
那明年樓市到底是松還是緊呢？明年經濟大勢又是什麼走向呢？
任澤平沒有直接給出答案，他教給大家一個判斷辦法：
“當前的經濟形式我教給大家一個辦法，怎麼來把握我們的政策走向，大家都知道中國的經濟跟我們宏觀調控政策、改革開放政策緊密相關，當前經濟形式建議看四個文件就夠了，就是每個季度政治局的會議精神，4月份，7月份，10月份和12月份，大家重點讀這四份文件。 ”
具體來說，是這樣的：
1、2018年的政策整體是比較緊的，所以經濟下行壓力尤其是在二三季度有所加大。我們可以看到，10月底政治局會議，首次強調經濟下行壓力有所加大，強調六穩，沒有再提去槓桿，大家感受一下去年三季度政治局會議這些詞彙，實際上是在告訴我們什麼呢？在四季度，包括今年初我們的政策是要松！所以去年四季度降了一次，今年初降了一次，力度很大，貨幣政策降準，所以大家看到了今年初股市硬性上漲，漲了20%，都跟這個大的背景有關，年初出現了企穩的態勢。
2、再來看4月19號一季度的會議精神。看4月份一季度的重點詞彙，經濟運行總體平穩，好於預期，開局良好，不再提六穩。那麼在二季度，政策是要松還是要緊呢？是要緊！實際上二季度以後，尤其是4月份以後，政策開始有所收緊。最典型的壓力是5月份、6月份之後關於房地產融資的政策一直出臺，整個二季度沒有再像一季度一樣再降準。
結果發生了什麼呢？因為一季度企穩的經濟並不牢固，到了6月份經濟又轉為下行的態勢。比如說今年公佈三季度的數據，一季度6.4，二季度6.2，三季度6.0，到了四季度GDP就要破6了，再看出口，負0.1。還有PPI、CPI破3了，3是警戒線，一般到了貨幣政策是要收緊的，但是PPI和CPI出現了明顯的比價，負0.2，負0.8，企業也開始轉負了，地方的財政壓力開始推行全國的財政收入只有3.9的增長，11個省市財政負增長。
3、所以到了7月份的二季度經濟分析會上，提出國內經濟下行壓力加大，必須增強憂患意識，貨幣政策流通性合理充裕。
但體會一下，二季度末，就是7月末對於三季度以及年底下半年政策的定調，重提六穩，沒有再提去槓桿，那麼，宏觀政策是要松還是要緊？要松。
4、所以大家看到9月20號降準了，投放了1萬億的基礎貨幣。第二個最近大家看業內討論比較多的LPR改革，LPR改革就是要降息，降低短的利率，希望這次的貨幣投放能夠更多流到實體經濟當中來。
5、經濟工作會議的預備會已經啟動，對於四季度以及明年是一個什麼定調，我們來看看當前的經濟形勢，就能判斷出來了。判斷當前形勢我教大家一個簡單的辦法：看消費投資出口，有大三架馬車和小三架馬車，大三架馬車就是消費投資出口，再加上經濟貿易摩擦。
最近世界的主要經濟都出現了回落的態勢。中美貿易摩擦加上全球經濟放緩，中國的出口表現並不是太好，中國對美國的出口是負的12.8%，這個影響還是非常明顯的，這是第一個出口。
第二個消費，其實消費也一般，消費跟什麼有關呢？跟居民的收入和就業有關，我們來看看，因為受出口的影響，出口是勞動密集型，我們製造業的就業其實壓力很大的。我們可以去了解一下，比如廣東、浙江，很多出口企業訂單並不飽和，大家留意最近消費壓力也是存在的。
然後再來看投資，投資是小三架馬車製造業、房地產和基建，製造業跟企業投資利潤有關，企業利潤是今年負增長，因為PPI是負的，出口是負增長，所以今年企業利潤的壓力很大，企業利潤壓力大。那麼製造業投資，今年大約是2.6的增長，基本是接近零增長。今年中央對基建給予了很大的厚望，但今年的基建沒有下滑也沒有起來，1到8月份是3點幾，最新數據回到了4點幾，略有回升，但是比較低的，尤其是我們發行了7千多億的專項債，這個效果是比較一般的，原因是地方沒錢，地方為什麼沒錢呢，一個是企業利潤下滑，導致增值稅為流轉稅的企業財政吃緊，土地財政也不行，中央一直在清理隱性債務，所以基建投資雖然沒有再繼續下滑，但是對於經濟的支撐或者回升的力度是比較有限的。
我們大概預測四季度到明年GDP就會破6，經濟增長進入5的時代。 而且我們還涉及到全面建成小康社會翻番目標，要求今年和明年都要在6.2，那我問大家，面對這樣的一個情況，你認為四季度和明年初我們的宏觀調控政策，包括財政貨幣政策，應該是松還是緊？松！我現在大膽來做判斷，宏觀經濟應該是穩健偏升，這是給大家講的一個基本的判斷。
看懂了嗎？大道至簡！
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