民間借貸：農民住房抵押未經村委會同意的無效
案情簡介
2016年3月15日，代某某、王某夫婦與某某村鎮銀行簽訂的《個人借款合同》約定:代某某、王某因購進糧食需要向某某村鎮銀行申請借款340萬元，貸款期限自2016年3月15日至2017年3月14日，貸款年利率為11.4％。
同日，魏某某和劉某某夫婦以及劉某分別與某某村鎮銀行簽訂兩份《保證合同》約定:魏某某和劉某某、劉某為代某某、王某與某某村鎮銀行《個人借款合同》項下的借款本金利息、複利及罰息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用提供連帶保證；主合同同時有債務人第三方提供的抵押或質押擔保的，債權人有權自行決定行使權利的順序，債權人有權要求保證人立即支付債務人的全部到期應付款項而無須先行行使擔保物權；債權人放棄擔保物權或其權利順位或變更擔保物權的，保證人仍按本合同承擔保證責任而不免除任何責任；保證期間為主合同債務行期限屆滿之日起兩年。
同日，王某某、馬某某夫婦與某某村鎮銀行簽訂《抵押合同》約定王某某和馬某某為了確保債務人代某某、王某與某某村鎮銀行《個人借款合同》項下債務人義務得到切實履行，抵押人自將其具有合法處分權的財產為抵押權人的債權設立抵押擔保；抵押擔保範圍為本金金額為人民幣340萬元及利息、複利及罰息、違約金、損害賠償金和實現債權及抵押權的費用。抵押人若所做陳述與保證不真實，致使抵押權未設立或無效的，抵押人應對債務人在主合同項下的債務提供連帶責任保證。同日，王某某、馬某某與某某村鎮銀行簽訂《抵押財產清單》作為《抵押合同》的附件。該清單列明抵押房產為:王某某、馬某的房屋坐落於某某村二組，建築面積分別為737.25平方米和1126.50平方米，設計用途為商業。雙方於2016年3月16日在某某縣村鎮集體土地房屋產權登記辦公室辦理了抵押登記。
2016年3月17目，代某某、王某與某某村鎮銀行簽訂《還款計劃表》同日，某某村鎮銀行按約向代某某、王某發放340萬元賢款。款發放後，由劉某償還利息至206年8月21日。
王某某、馬某某與某某村鎮銀行簽訂《抵押合同》及《抵押財產清單》時系夫妻關係。2010年9月19日，王某某與所在地某某村民委員會簽訂《合夥建房協議》，該協議約定:合人夥某村民委員會(以下簡稱甲方)，合夥人王某某(以下簡稱乙方)。甲方有房屋十ー間，因城鎮建設及鎮區排汙地下管網的鋪設需拆遷舊房屋，折遷後需重建村民委員會，經村民委員會研究，並與乙方協高同意，決定合夥重建；房屋拆遷後，南北43.1米東西42米，作為合夥建房用地，由甲方提供，新建樓房由乙方負責，所需費用全部由乙方負擔，電路、水路、下水道設施均由乙方負安裝完好，費用由乙方負擔。房屋建好後，王某某取得《村鎮房屋所有權證》，該房屋土地為集體土地，房屋所有權人為王某某，所有權性質為私有。建築面積737.25平方米。王某某、馬某某與某某村鎮銀行簽訂《抵押合同》時提供該房產抵押。
某某村鎮銀行向法院提出訴訟，請求判令:1.被告代某某、王某立即還借款本金340萬元及利息、罰息；2.被告王某某、馬某某承擔抵押擔保責任；3.被告劉某、魏某某、劉某某承擔連帶保證責任。
保證人劉某稱:因涉案借款既有保證又有物的擔保，劉某同意對物的擔保以外的債權承擔保證責任。
保證人魏某某、劉某某辯稱:鑑於該筆貸款有兩處樓房作為抵押，自己認為為該筆貸款提供保證風險不大，於是同意為代某某、王某貸款提供保證擔保。答辯人同意原告在依照抵押合同的約定行使抵押權後，依法承擔保證責任。
抵押人王某某稱:涉案抵押的房屋所依附的土地是某某村民委員會集體所有的土地，房屋本身系小產權房，根據《擔保法》的規定，屬法律禁止抵押的房產，且答辯人在辦理抵押貸款過程中沒有徵求某某村民委員會的意見，故依法應確認該抵押行為無效。因抵押行為無效產生的其他法律責任，答辯人自願承擔。
第三人某某村民委員會以第三人的身份申請參加訴訟並稱:被告王某某建築的某某村小區住宅樓的用地系村集體土地，至今沒有辦理過土地徵收、出讓手續，所建築的房屋也沒有村建規劃許可和準建手續。房屋建成后王某某私自辦理了小產權房的產權證，後又在未經村民委員會許可的情形下將該房屋抵押。根據《擔保法》的相關規定，某某村鎮銀行與王某某抵押的房產屬法律禁止抵押的範圍，故依法應確認該抵押行為無效。根據我國《物權法》第一百八十二條的規定，房屋抵押的，土地隨之抵押，而本案中涉案的抵押物所附著的土地仍屬第三人村民委員會所有。在沒有徵求第三人村民委員會的同意下，某某村鎮銀行與王某某之間達成的抵押合同侵犯了第三人的合法權利，應認定為無效。
某某村鎮銀行辯稱:某某村鎮銀行與王某某、馬某某辦理的抵押房屋他項權證，登記機關為某某縣人民政府、某某縣村鎮集體土地房屋產權登記辦公室辦理的抵押登記。根據《國務院關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》國發(2015)45號文件和六部委印發《農民住房產權抵押款試點暫行辦法》的規定，該抵押為依法登記合法有效。第三人某某村民委員會認為未徵求其意見而抵押無效的觀點不成立。
被告代某某、王某、馬某某未作答。
法院判決
法院經審理認定:原告某某村鎮銀行與被告代某某、王某簽訂的《個人借款合同》及與被告各擔保人簽訂的《保證合同》，系各方當事人的真實意思表示，合法有效，被告代某某、王某理應償還尚欠的借款本息，被告各保證人對被告代某某、王某的債務應承擔連帶保證責任。
關於涉案房產抵押問題，根據《物權法》第一百八十二條“以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押”、“抵押人末依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押”之規定，被告王某某與第三人某某村民委員會合夥所建房屋即本案抵押物，佔用範圍內的土地系第三人某某村民委員會的集體土地，其設定抵押時未徵得第三人村民委員會的同意；且根據《物權法》第一百八十四條的規定，本案所涉抵押物佔用的建設用地屬於沒有變更成為商業用途的集體土地，應屬不得抵押的財產。被告王某某、馬某某在未合法取得該土地使用權的情況下，亦無權對該財產進行處分。《擔保法解釋》第五條第一款規定:“以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效。”故被告王某某、馬某某與某某村鎮銀行簽訂《抵押合同》屬於無效合同。
被告王某某、馬某某明知其未依法取得土地使用權證，在辦理抵押登記時卻未向某某村鎮銀行和房地產管理機關說明，致使違法辦理了登記。依照《擔保法解釋》第七條規定:“主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶償責任…同時被告王某某、馬某某與原告在《抵押合同》中約定“抵押人若所做陳述與保證不真實，致使抵押權末設立或無效的，抵押人應對債務人在主合同項下的債務提供連帶責任保證”，故被告王某某、馬某某對被告代某、王某債務應負連帶保證責任。
綜上，法院判決如下:一、被告代某某、王某於本判決生效後十五日內償還原告某某村鎮銀行借款本金340萬元，並自2016年8月22日起按雙方約定利率給付利息至借款還清之日止；二、被告魏某某、劉某某、劉某對上述二項借款本息承擔連帶償還責任；三、原告某某村鎮銀行與被告王某，馬某某簽訂的《抵押合同》無效，被告王某某、馬某某對上述第二項借款本息承擔連帶償還責任。
律師評析
本案的爭議焦點也是農民住房抵押是否有效的問題，但與上面案例法律並未禁止宅基地上合法建築物設定抵押不同。
在本案中，王某某雖然取得了《村鎮房屋所有權證》(小產權證)，並辦理了抵押登記，在此情形下，根據《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》的規定，該抵押應為合法有效。但是，本案農民住房抵押存在以下幾個向題:一是抵押房屋所佔用的土地系某某村民委員會的集體土地，王某某在設定抵押時未徵得第三人村民委員會的同意，更未變更成為商業用途，屬於違法使用農村集體土地的行為，故不得用於抵押；二是王某某在辦理抵押登記時未向某某村鎮銀行和房地產管理機關說明未徵得第三人村民委員會同意的情況，結果違法辦理了抵押登記，該抵押登記無效應視為未登記，抵押物未登記的抵押權未設立，抵押權未設立的，債權人對抵押物不能享有優先受償權；三是王某某所在地並非全國人大常民委員會授權的試點地區，因而尚不能適用《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》的有關規定確認農民住房財產權抵押為有效，即使可以適用該辦法，也應按照該辦法的規定，以取得所在地的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨住房一併抵押及處置的意見為抵押條件，而王某某未取得村民委員會的同意，故不能按照該辦法認定涉案抵押有效，所以，法院認定本案抵押無效。
本案例根據內蒙古自治區寧城縣人民法院(2016)內0429民初字第2947號民事判決書編寫
閱讀更多 強制執行律師 的文章
