2019年的購房者，經歷了以往從來沒有過的波折。
一方面，買房信號變得“撲朔迷離”。
一般來說，一年之中，有兩個時間適合買房，一個是“金三銀四”，一個是“金九銀十”。
前者是年關剛過，市場資金回暖，購房需求釋放，後者是長假集中的時段，開發商活動力度較大，供需兩旺。
但是，今年的金三銀四還沒持續多長時間，因為6月份調控收緊的緣故，多個城市因為房價過熱收到住建部“預警”，房貸利率不降反升，購房者很容易“高位接盤”。
“金九銀十”也是一樣，在9月、10月買房的最近可以發現，11月份的特價房比前兩個月更多，二手房價回落的城市也已經超過了35個，市場仍在不斷尋底，買房的“風險依舊大於機會”。
另一方面，部分城市似乎出現了一定程度的“鬆動”。
比如，寧波新增了租房落戶，杭州把高學歷人才的生活補貼範圍進一步擴大，濟南用身份證加學歷證明即可落戶，上海臨港新片區“居轉戶”最短3年。
不只是一二線城市，三四線樓市搶人的意願也很強烈。
河南三四線城市全面放開落戶，宜昌8-9折購買“安轉商”住房，宿州最高給予10萬元購房補貼。
還有南京六合區、天津濱海以及江蘇南通，都放鬆了人才購房的限制。
最令人關注的，是成都天府新區放寬引進人才的購房門檻，廣州鬆動非戶籍的社保和個稅繳納標準。
因此，很多購房者又開始“打起算盤”，買房時機是不是又來了？
筆者覺得，我們應該用更長期的眼光來看待買房這件事，比如，假如你下個月買房，要考慮5年後會“翻一番”還是“降一半”？
要回答這個問題，可以從兩個方面來分析。
第一，從供需變化的角度看，樓市依然很難有起色。
易居房地產研究院發佈的研究報告顯示，從受監測的主要城市來看，2019年住宅供給量整體小於需求，隨著全國市場進一步降溫，預計2020年全國商品住宅將供大於求。
報告指出，作為高庫存城市的代表之一，截至三季度末，廈門的去化週期是16個月；滁州2019年9月底庫存達到531.0萬平方米，基本回到2015年初的庫存水平；湖州9月底庫存581.5萬平方米，比2015年初增加近2倍。
即便拿北京、天津等一二線城市來看，住宅的供大於求將是大勢所趨。
放眼未來5年，假如每年的房地產銷售面積依然維持17億平米的增速，5年時間，將會有接近80億平米的庫存積壓。
而市場上的購房需求，很大程度上已經被2015-2017年的樓市上漲所透支，在棚改缺位、主力購房人口下降的趨勢下，近80億平米的庫存，很難被消化。
前段時間，經濟學家李迅雷發文指出，我國商品住宅廣義庫存在經歷了2016、2017年的連續大幅下滑後，2018-2019年又開始持續攀升，當前已經回到2013年底的水平。
也就是說，下個月買房，未來5年是不可能“翻一番”的，相反，供過於求的環境下，“降一半”倒是很有可能。
第二，從常住人口流動格局來看，買房的難度越來越大。
回顧過去20年的房地產走勢，隨著城鎮化的發展，人口從農村湧入到城市，不管一二線還是三四線，房價呈現普漲狀態。
這個時期買房，不用考慮地區和城市之間的差異，大部分購房者都能取得不錯的收益。
但是，2016年，《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知出現了，戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人以上。到2020年，全國戶籍人口城鎮化率將提高到45%。
也就是說，明年戶籍人口的城鎮化率會將近50%，未來5年，極有可能會提升到60%以上的水平。
這種情況下，人口會加速向沿海地區流動，長三角、珠三角周邊城市，會成為房價的另一個高地。
而在人口步入存量格局的前提下，中西部的三線以下城市，包括東北的地市和縣城，難免會出現人口淨流出。
第一財經日前統計了31個省份2018年常住人口數據，與2010年第六次全國人口普查數據做了個對比。
近9年來，有14個省份人口增量超過200萬人，7個省份超過300萬人。
其中，廣東增量最多，達915.7萬人，超過第二名和第三名增量之和。
但是，東北的情況有點不樂觀，黑龍江減少58.1萬，吉林減少42.1萬，遼寧減少15.3萬。
假如你在人口持續淨流出的地區買房，5年後“降一半”不是不可能。
綜上所述，從供需與人口兩個角度來看，房地產市場實際上已經進入到了“穩中有降”的趨勢中，也就是我們常說的“存量階段”，指望買房能致富的想法已經落伍，未來房子的自住屬性將會更加凸顯，買賣賺差價的金融屬性會被剝離。
關於樓市的定位，宗慶後去年接受採訪時，曾“一言中的”。
當時記者問：您在中國的第一代民營企業家是比較特殊的，您說不做金融和房地產這個領域，現在依然堅持這樣的理念嗎？
宗慶後答：經商是為實體經濟服務的，這個是最基本的，實體不發展的話國家就不會發展，老百姓也不會富裕起來，所以大家都搞金融錢生錢的話，那麼誰來讓國家富，誰來維持這個社會人力的生存？
70多歲的宗慶後，是實體經濟企業家的代表，在他看來，房地產過度金融化，就是最突出的問題，全社會都需要扭轉投機買房的置業理念。
對未來5年房地產的形勢，經濟學家也曾“一句話”預言。
海通證券經濟學家姜超指出，未來最大的變化在於貨幣不再超發，這意味著房地產不會有超額收益，經濟也將從靠債務和投資外生驅動，轉向靠消費服務和科技創新內生驅動。
姜超認為，在高質量發展的模式之下，以國人的勤奮努力和聰明才智，只要搞對了研發創新的方向，就必然會繼續創造出財富。
這句話也說到了剛需的心坎裡，以前，財富由房地產創造，未來，財富將由新經濟、科技、消費來創造。
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