在房地產業入冬的情況下，萬億規模的物業市場正迎來屬於自己的春天。
物企上市潮正處於“進行時”狀態，11月6日，銀城生活服務有限公司（01922.HK）正式登陸港交所，而近20天之前的10月18日，四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司（02606.HK，以下簡稱“藍光嘉寶”）在港交所掛牌上市，再往前7天的 10月11日，鑫苑物業服務集團（01895.HK，以下簡稱“鑫苑服務”）同樣在港交所主板上市。
競相上市的背後，正是資本市場對物業板塊價值的重新發現與看好。據統計，截至目前，在A股與港股上市的物企數量已達到18家，其中，自2018年至今的兩年間已上市物企達到12家。而據中物研協數據，計劃在2019～2022年上市的物企達到22家。儘管如此，行業仍存在物企母體依賴症待解、行業模式亟須創新升級等問題。
對此，《中國經營報》記者致函藍光嘉寶、濱江服務集團有限公司（以下簡稱“濱江服務”）等物業上市公司，其中，濱江服務方面回覆稱，所開發物業佔其在管面積的比例“呈逐年遞減趨勢”，且“近年來致力於開發獨立第三方業務”。
物業公司上市潮
10月接連兩家企業赴港上市，讓物業板塊再次成為資本市場關注焦點。
10月11日，鑫苑服務在港股掛牌上市，成為中部地區第一家在港交所主板上市的物業管理企業。相關信息顯示，截至3月31日，包括河南省等在內的華中地區約佔其在管面積的60%。
據報道，鑫苑服務董事會主席張勇在上市現場表示：“鑫苑服務在香港上市將為公司未來的發展注入雄厚的資本實力，開闢更加廣闊的發展空間。”據悉，鑫苑服務此次共發行1.25億股，其中的60%募得款項將用於“拓展物業管理服務，尋求戰略收購機會”。
在中部區域第一家港股物企鑫苑服務上市僅僅7天之後，藍光嘉寶也赴港敲鐘上市，成為西南地區首家上市物業企業。
10月18日上午，藍光嘉寶正式在港交所主板掛牌上市，而上市首日，藍光嘉寶股價上漲15%，市值達到73.04億元。官微“嘉寶服務”對此描述稱：“成為內地第16家、西部第1家在港股成功上市的物業服務企業，標誌著藍光嘉寶服務正式獨立邁入國際資本市場。”
而鑫苑服務與藍光嘉寶僅僅間隔7天就先後在港敲鐘上市，引起市場對物企競相上市熱潮的廣泛關注，然而經梳理可發現，在3月份同樣赴港上市的兩家物企，彼此上市間隔期則為更短的3天。
3月15日，華東物企濱江服務在港上市，僅僅3天之後的3月18日，華南物企奧園健康也赴港上市，在進入2019年後，物企上市即在資本市場掀起一陣小高潮。而3個多月之後的7月12日，北京物企和弘服務也同樣在港敲鐘上市。
僅截至11月底，2019年已上市物企達到6家，已達到2018年全年的水平，而向更早之前溯源可發現，自2014年彩生活開啟物企上市之風以來，上市物企整體數量已達到18家。
10月25日晚，證監會發布消息稱，按法定程序核准了新大正等四家企業的首發申請，如果新大正正式掛牌上市，近兩年上市物企將達到13家，再創新紀錄。而中物研協數據顯示，計劃上市的物企數量達到40家，其中計劃在2019～2022年上市的有22家，另有18家未確認上市時間。而建業新生活等多家公司或將在接下來時間內衝刺上市，物企正呈現出加速上市的趨勢。
其中，濱江服務方面回覆記者稱，其選擇在港上市主要原因為“拓展品牌知名度、建立國際化融資渠道、增強企業實力”，並表示在上市半年來，已在“業務拓展、加強內部控制及提升企業信息化建設等方面取得了長足進步”。
對此，一位不願透露姓名的行業分析師對記者表示，物企競相上市有三個方面原因：其一，證券化更好提升資產價值；其二，為股權激勵變現的需要；其三，“多了一個很便利的融資渠道”，能夠助力物企快速擴張或再投資。
上海中原地產分析師盧文曦也對此表示贊同：“我更覺得物業公司上市，肯定也是為了更多地去融一點資金。”其進一步分析稱：“其實從物業本身來看的話，它真的還是一個保本微利的行業，那麼你要想發展的話，肯定也需要有一部分資金支持。”
房企換道再出發
物企爭先恐後上市的背後，則是在政策調控常態化、融資渠道收緊等大背景下，眾多房企的深謀遠慮。
克而瑞研究在《2019年三季度中國房地產市場總結與展望》中指出，前三季度，在市場和融資雙雙承壓的環境下，1～8月百強房企權益業績規模較2018年同期僅微增2.6%，其認為“行業整體規模增速較前兩年顯著放緩”。
儘管如此，但房地產產業鏈的後端卻呈現出前所未有的發展機遇。旭輝集團董事長林中就曾表示：“2018年開始的平穩增長的長週期裡，前10年還是以開發銷售為主，而後10年則進入銷售與持有的階段，從增量市場轉向存量市場，這是不可逆的趨勢。”
無獨有偶，花樣年控股集團董事局主席、彩生活服務集團董事局主席潘軍就曾在中國房地產實戰研修項目（PMBA）第八期實戰講堂中分享稱：“隨著中國房地產行業進入成熟期，行業價值鏈重心將由前端開發逐漸向後端運營轉移，產生新的價值增長點。”其更表示：“房地產開發行業未來就是給社區服務行業打工。”
據平安證券在研究報告中對物業管理行業未來規模進行測算：“預計截至2030年管理面積達318.4億平方米，2018～20
30年年複合增長率3.5%，基礎物業服務規模達1.6萬億元。”萬億藍海市場之下，房企正紛紛通過拆分物企上市、加速“跑馬圈地”來謀求在市場中佔領一席之位。
經梳理可知，截至10月，在2019年上市的物企皆是從房企母體中拆分開來獨立上市的。10月剛剛上市的鑫苑服務、藍光嘉寶背後則分別是鑫苑置業與藍光發展，而更早上市的濱江服務、奧園健康、和弘服務背後也都是房企的身影。
將時間線進一步拉長可發現，截至目前上市的18家物企中，竟有15家通過從房企母體中拆分出來進而實現掛牌上市，而第三方上市物業管理公司僅有3家，分別為2015年11月上市的中奧到家、2017年12月上市的浦江中國及2018年2月上市的南都物業。
對此，多位專家在接受記者採訪時皆表示，近年來，隨著政府採取不將房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產市場進入平穩發展時期，由以往的增量市場轉入存量市場，但在過往龐大的住宅面積累計之下，後端的物業管理市場迎來了行業爆發期，房企拆分旗下物企上市並不意外。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就表示，房企看好物業板塊的空間，是因為“整個物業管理市場還是很有積極成長性的”，其表示這跟近20年商品住宅累計幾百億平方米的規模有關，“所以整個量還是非常大的”。
上述行業分析師也對記者分析稱，物業管理市場的邏輯與房地產開發不同，“因為它的現金非常穩定，只要項目集中交付之後，未來會持續產生現金流收入的”，其認為“有點類似於商業地產那種長期持有、長期現金流的概念”。
克而瑞研究對此認為，房企將物業業務分拆上市，“一方面是為了謀求物業業務的更好發展，助推業務規模擴張，一方面也是尋求原有業務的創新與升級”。
中國物業管理協會在5月份發表報告稱，彼時的“14家上市物業服務企業在資本市場上發展良好，相較關聯房地產企業市盈率較高，且擁有較高的估值，被資本市場看好”。
母體依賴症待解
在房企紛紛縱身躍進物業萬億藍海的同時，物企對房企母體依賴嚴重、行業集中度不高及創新模式不足等問題依然亟待探索解決。
“大樹底下好乘涼”，背靠房企的物企在能夠獲得大量資源的同時，或也將帶來業績嚴重依賴關聯公司的風險。
相關信息顯示，剛於10月11日上市的鑫苑服務，其在2016～2018年來自鑫苑置業的物業管理服務收益分別佔比約96.2%、88.9%、84.3%，但是呈現出逐年降低的趨勢。而另一家上市物企和泓服務來自母公司的物業管理服務收益佔比則更高，2016～2018年分別為97.3%、96.3%及95.9%。
對此，盧文曦認為：“現在物業公司的(在管面積等)，基本上還是需要靠母公司。”其進一步表示：“因為母公司開發的（項目）多，（所以）它承接的（也）多，如果你現在就甩手，讓它獨自去接盤的話，可能也會有一定的壓力。”
嚴躍進則直言：“依賴母公司說明還沒有完全市場化，它就是母公司（下面）一個配套的功能。”其認為後續收購別的項目（可能對此有所改善）。而上述行業分析師對此持不同的觀點，其對記者表示：“這個很正常，有這個優勢幹嗎不依賴呢？”
濱江服務方面也回覆記者稱：“因物業企業與房地產開發企業的業務關係緊密，物業公司對兄弟房地產公司的業務依賴性已成為物業行業內普遍現象。”並稱其近年來已致力開發獨立第三方業務，並積極尋求
政府合作，參與公共設施物業服務招投標項目。中指研究院就曾發佈報告稱，依靠兄弟開發公司擴張是百強企業管理面積擴張的主要方式。據其統計，2017年百強企業中有開發背景的企業達到147家，“這些企業在管面積中，近六成來自兄弟開發商”。
中泰證券也發佈研報表示，開發商背景的龍頭企業擁有在未來新增項目獲取端優勢的同時，也讓物業管理行業龍頭或缺乏經營獨立性。研報還指出，開發商認為其旗下的物企，“是自身品牌的重要組成部分，物業管理品牌的輸出淡化其開發項目競爭力或不當的管理有損其口碑”，其認為這都會讓開發商對物企予以一定程度上的品牌輸出或在項目承接上的限制。
除去在管面積、營收等方面存在依賴房企母體的症狀，物業管理行業集中度不高的問題也有待進一步解決。
而由克而瑞等發佈的數據顯示，2018年全國物業服務企業共12.7萬家，同比增長7.2%。平安證券研報顯示，百強企業在管面積均值2014～2018年年複合增速達23.3%，市佔率由19.5%升至38.9%。其認為，物業行業呈現出“‘大行業小公司格局’，集中度有望穩步提升”的狀態。
物企紛紛上市之後，也正在藉助資本的力量通過收併購等措施加速“跑馬圈地”提升自身規模。如鑫苑集團官網信息顯示：“此次募得的款項約60%用於拓展物業管理服務，尋求戰略收購機會；15%用於拓展增值服務業務線類型。”
而在萬億藍海市場的廣闊前景下，藉助物聯網、人工智能等新技術，創新物業管理模式、不斷增加增值服務等盈利渠道等正在成為物企下一步的發展方向。
如潘軍在中國房地產實戰研修項目（PMBA）第八期實戰講堂中，就“花樣年的社區創新演繹”分享時表示，其“社區+”基於智能化、互聯網、物聯網的動力推動，逐步構建圍繞社區最後一公里的社區生態圈。潘軍認為：“社區所蘊含的海量用戶，通過社區O2O，未來隨著用戶需求被不斷滿足，社區價值將被充分引爆。”
而上述行業分析師也認為，物業市場空間仍然很大，儘管此前熱炒的某些概念“探索效果並不是很好”，不過“現在有一些新的模式，線下流量這塊蛋糕很大，但是怎麼把這塊蛋糕變現，就看你有什麼樣比較好的模式了”。其進一步表示：“現在還是探索的一個階段，但是（對於發展）空間，大家都是看好（的），毋庸置疑。”
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