西園·樹
南寧單價20000+樓盤陣營再添新成員。
最近兩天，南寧華潤西園悅府官宣了開盤時間，隨後首批房源大致售價曝光，其中，朝向小區園林的房源單價在13900-17000元/㎡之間，江景房源20000-23000元/㎡之間。
“悅府系”是華潤的高端產品系，也是華潤繼幸福裡後在南寧落地的第二個面向高端改善客群的項目，與非江景房源相比，單價踏進20000+陣營裡的江景房源表現更加值得期待。先來看看陣營裡都有哪些選手？我們快速過一遍這些樓盤。
幸福裡後，華潤再度佈局高端產品線
第一檔：25000-30000，代表樓盤：萬科臻山悅、雲星城、凱旋1號、保利君悅灣、天昌青山府。
第二檔，20000-25000，代表樓盤：大唐臻觀、彰泰紅、彰泰府（洋房）、美泉1612（精裝）、華髮國賓壹號（江景）、龍光天瀛、榮和公園大道華府、廣源華府（洋房）。
第三檔，預計20000+，代表樓盤：建發璽院、新希望龍光錦麟玖瓏璽、龍湖雙瓏原著、陽光城江山璟原、美的悅江府等。這些等待面市的樓盤，樓面價都在13000元/㎡以上，未來面市主力售價大概率都在20000元/㎡以上，因為還有諸多不確定性，所以我們把它歸為第三檔。
南寧高端項目勢力分割大致如下：青秀區+五象新區。青秀區主要集中在鳳嶺商務區、柳沙半島和三岸；五象新區主要集中在五象湖、蟠龍。華潤西園悅府之前，江南白沙的凱旋1號獨撐門面。
據置業顧問透露，華潤西園悅府江景部分房源價格基本在20000-23000元/㎡之間，所以咱們把它歸入第二檔中。
項目效果圖
橫評，南寧高端住宅競爭力
上面提到的這些樓盤憑什麼動輒就賣20000+，甚至30000+一平米？由於篇幅實在有限，我們就暫時粗略分類，然後挑類型裡的典型樓盤來做個簡單的橫向測評。暫且分為核心區高端住宅、景觀+產品力高端住宅兩個大類吧，以後詳細展開來寫。
城市核心區高端住宅代表。
萬科臻山悅 ★★★★★
很小，很貴，也很低調的高端盤，商務區14個園區中最後一塊商住用地上面開發的項目。周邊的鄰居是幸福裡、盛天華府這些成名已久的高端小區，以及萬象城、盛天地這樣的城市級商業體。還有桂雅路小學+三中初中部青秀校區這樣的學區加持。
地段、品牌、產品、學區、商業、成熟度都沒有問題，唯一的問題是貨量太少了。
商務區夜景
核心區高端住宅的最大價值在於包括學區、商業、公園等城市高端資源的高度集中性，比如鳳嶺商務區板塊的天昌青山府、古城路上的雲星城（學區型偏投資產品）、鳳嶺北的榮和大道華府；五象湖的龍光天瀛等。
景觀+產品力高端住宅代表。
保利君悅灣 ★★★★
產品力見長的高端盤代表項目。地處柳沙半島灣，佔地65000㎡，644套房。產品是最大看點，比如337㎡戶型（贈送221㎡），一線江景、一層一戶、一戶雙梯，而且戶戶有私人泳池。人文與自然資景觀源有貝丘遺址、荔園山莊、青秀山風景區、五象嶺森林公園等。
柳沙半島航拍
品牌、產品、景觀非常優秀，但學區和商業是短板，所以要扣減一顆星。
景觀+產品類的高端住宅主要分佈在邕江、青山風景區附近，以優質自然景觀為基礎和核心，去配置適合的高端產品或者產品系，但部分樓盤地段、學區、商業差點意思。比如凱旋1號、三岸江景項目……
跨江，重回江南的挑戰
華潤西園悅府（江景）所處的20000-25000元/㎡這個區間現在以及至少未來3年內都會是南寧高端改善置業的主力價格區間，各項目在這個價格區間內對客戶的爭奪戰將會越來越激烈。
西園實景圖
包括西園半島在內，鳳嶺商務區、五象湖、柳沙半島、三岸濱江板塊會成為高端居住區的聚集地和主戰場，對於定位高端的樓盤和產品來說，跨區域競爭在所難免。對於西園悅府而言，怎樣持續把青秀、興寧、西鄉塘甚至廣西區內其他城市的改善型高端客戶從江北、五象吸引過來卻是關鍵。
西園悅府位處西園半島，是西園飯店的“舊改”項目。從甄仁溥私人宅邸——西園（西園詩社誕生於此），到上世紀70年代初成為廣西對外接待的“國賓館”，西園飯店久負盛名，歷史文化底蘊深厚。在南寧各主打人文資源的項目中，西園悅府標籤最為明顯。
西園舊時圖
但和上文提到的一樣，景觀+產品型的高端住宅或多或少存在優質學區、大型商業缺失等問題，這是挑戰之一；之二是，除了世代定居江南的原著居民之外，其他區域，包括區內高端客群對“西園”的歷史和文化共鳴到底多少，也是未知之數。
總之，我們希望這塊充滿傳奇彩色和文化沉澱的“風水寶地”能夠生長出足以驚豔歷史的作品來。
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