二手房交易相對於新房買賣來說要複雜一些，一般買房人在購買二手房時，都會要求原房主將落戶在該房屋的戶口全部遷出，畢竟房屋內的戶口直接涉及到買房人在辦理房屋過戶手續後，能否將自己的戶口落入房屋所在地的問題。而二手房很可能會經歷多個業主，所以一旦在房屋買賣的過程中發生戶籍糾紛，買賣雙方的最終目的就很難實現，因此二手房交易中戶口遷移問題是個不可忽視的大問題。
近日找到欄目組尋求幫助的劉女士，本想通過中介將自己的一套房屋出售，可沒想到的是，在交易的過程中劉女士發現，自家的房子中竟然還有上一家業主的戶口。這個橫在買賣雙方中的戶口可讓劉女士犯了難，到底該怎樣做才能解決自己的困擾呢？王小豔律師和雷家茂律師將為劉女士支招，解決二手房交易中因戶籍引發的糾紛。
案例回顧
20多年前，劉女士的母親購買了一套房產，如今父母均已離世，劉女士依法繼承了該套房產。最近，她找到中介希望尋找買家將房產賣掉，經過中介的撮合，劉女士最終同意以700萬的價格將房子出售給中介尋找的買家。
雙方簽訂房屋買賣合同的時候，買方提出要求，希望劉女士將房屋中的戶口遷走，劉女士一直認為父母留下的房產中僅僅有母親的戶口，現在母親已經去世，也已經辦理了銷戶手續，便同意了買方的要求，簽訂了房屋買賣合同，收取了買方十萬元的定金。
簽訂合同之後的第二天，劉女士去派出所對戶口的事情進行核查，卻發現在這套房子上還有上一家業主兒子的戶口。瞭解情況後的劉女士立即聯繫了買家和中介並提出，如果買家介意戶口的事情就希望解除合同。沒想到買家非但不同意解除合同，還表示很介意戶口的事情。
買方除了已經轉給劉女士的十萬元定金之外，第二筆錢也在合同約定的時間，也就是10月20日的時候，通過理房通轉給劉女士六十萬元。面對買方第二次的付款劉女士沒敢收。畢竟戶口的事情還沒處理好，如果再往下進行下去，劉女士擔心自己將會承擔進一步的違約責任。這套房子到底是賣還是不賣，已經讓劉女士陷入兩難的境地，讓我們看看王小豔律師和雷家茂律師如何幫劉女士支招。
律師支招
在聽完劉女士的陳述後，王小豔律師表示，針對二手房交易後的戶口遷移而引發糾紛，對於法院而言，戶籍遷出涉及公安機關的行政管理權，法院不能在民事審判中判令賣房人遷戶口。對於公安機關而言，目前尚無相應法律依據去支持公安機關強制將某人戶口遷出。
目前針對劉女士的情況，王小豔律師建議，依照訂立合同時的約定，雙倍返還定金，要求解除合同，如果買方依然不願意解除合同，可以提起訴訟要求解除。因為遷移戶口屬於房屋買賣的附屬義務，如果出賣方未履行附屬義務給買受方造成損失的，買受方可以依據合同法的相關規定要求賠償損失支付相應的違約金。所以對於劉女士而言，如果在戶口的問題無法解決的情況下，自己與買方繼續交易房產，如同身邊有一顆定時炸彈，隨時都有引爆的可能，一旦出現問題將按日支付違約金。
在瞭解了劉女士的情況後，雷家茂律師根據《合同法》、《擔保法》的相關規定，向劉女士解釋了“定金”與“訂金”的區別：
一、定金具有擔保性質；而訂金不具有擔保性，只是預付款或先期支付行為（具有擔險性）。
二、定金合同是主合同的從合同，定金合同不成立或不生效，不影響主合同的效力；而訂金合同是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，主合同不成立。
三、定金與訂金的法律後果不同。給付定金的一方不履行約定的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的，應當雙倍返還定金，適用定金罰則。交付或接受訂金的一方，如果存在不履行合同的情況，不發生喪失或者雙倍返還訂金的後果，訂金僅可作預付款或損失賠償金。
對於劉女士的情況，一旦訴至法院，需要看法官是否會酌情考量。審理民事案件的法官有一定的自由裁量權，如果法官認為對方確實沒有很高的損失，也會適度調低。但是在司法實踐中，十萬元的定金是合理的。
雷家茂律師表示，通過劉女士的案件可以看出，無論我們是購買新房還是二手房，中間都會有很多的法律問題和風險需要大家注意。買新房的時候，一定要查看開發商的預售許可證以及其他的相關資質。開發商一旦沒有齊全的銷售資質，可能最終導致購房者無法取得房產證或者遇到其他的法律風險。所以除了看開發商的資質之外，還要在合同條款中對延期交房等容易發生的情況進行詳細的約定。二手房交易相對於新房來說更為複雜，在買二手房的時候，首先要了解當地有沒有限購政策；其次要看房屋的性質和房產是否已經取得房產證；另外還要關注房產是否存在權利瑕疵，是否有抵押或者查封的情況；最後一定要對房屋的過往進行了解。
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