二手房交易相对于新房买卖来说要复杂一些，一般买房人在购买二手房时，都会要求原房主将落户在该房屋的户口全部迁出，毕竟房屋内的户口直接涉及到买房人在办理房屋过户手续后，能否将自己的户口落入房屋所在地的问题。而二手房很可能会经历多个业主，所以一旦在房屋买卖的过程中发生户籍纠纷，买卖双方的最终目的就很难实现，因此二手房交易中户口迁移问题是个不可忽视的大问题。
近日找到栏目组寻求帮助的刘女士，本想通过中介将自己的一套房屋出售，可没想到的是，在交易的过程中刘女士发现，自家的房子中竟然还有上一家业主的户口。这个横在买卖双方中的户口可让刘女士犯了难，到底该怎样做才能解决自己的困扰呢？王小艳律师和雷家茂律师将为刘女士支招，解决二手房交易中因户籍引发的纠纷。
案例回顾
20多年前，刘女士的母亲购买了一套房产，如今父母均已离世，刘女士依法继承了该套房产。最近，她找到中介希望寻找买家将房产卖掉，经过中介的撮合，刘女士最终同意以700万的价格将房子出售给中介寻找的买家。
双方签订房屋买卖合同的时候，买方提出要求，希望刘女士将房屋中的户口迁走，刘女士一直认为父母留下的房产中仅仅有母亲的户口，现在母亲已经去世，也已经办理了销户手续，便同意了买方的要求，签订了房屋买卖合同，收取了买方十万元的定金。
签订合同之后的第二天，刘女士去派出所对户口的事情进行核查，却发现在这套房子上还有上一家业主儿子的户口。了解情况后的刘女士立即联系了买家和中介并提出，如果买家介意户口的事情就希望解除合同。没想到买家非但不同意解除合同，还表示很介意户口的事情。
买方除了已经转给刘女士的十万元定金之外，第二笔钱也在合同约定的时间，也就是10月20日的时候，通过理房通转给刘女士六十万元。面对买方第二次的付款刘女士没敢收。毕竟户口的事情还没处理好，如果再往下进行下去，刘女士担心自己将会承担进一步的违约责任。这套房子到底是卖还是不卖，已经让刘女士陷入两难的境地，让我们看看王小艳律师和雷家茂律师如何帮刘女士支招。
律师支招
在听完刘女士的陈述后，王小艳律师表示，针对二手房交易后的户口迁移而引发纠纷，对于法院而言，户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，法院不能在民事审判中判令卖房人迁户口。对于公安机关而言，目前尚无相应法律依据去支持公安机关强制将某人户口迁出。
目前针对刘女士的情况，王小艳律师建议，依照订立合同时的约定，双倍返还定金，要求解除合同，如果买方依然不愿意解除合同，可以提起诉讼要求解除。因为迁移户口属于房屋买卖的附属义务，如果出卖方未履行附属义务给买受方造成损失的，买受方可以依据合同法的相关规定要求赔偿损失支付相应的违约金。所以对于刘女士而言，如果在户口的问题无法解决的情况下，自己与买方继续交易房产，如同身边有一颗定时炸弹，随时都有引爆的可能，一旦出现问题将按日支付违约金。
在了解了刘女士的情况后，雷家茂律师根据《合同法》、《担保法》的相关规定，向刘女士解释了“定金”与“订金”的区别：
一、定金具有担保性质；而订金不具有担保性，只是预付款或先期支付行为（具有担险性）。
二、定金合同是主合同的从合同，定金合同不成立或不生效，不影响主合同的效力；而订金合同是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，主合同不成立。
三、定金与订金的法律后果不同。给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金，适用定金罚则。交付或接受订金的一方，如果存在不履行合同的情况，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作预付款或损失赔偿金。
对于刘女士的情况，一旦诉至法院，需要看法官是否会酌情考量。审理民事案件的法官有一定的自由裁量权，如果法官认为对方确实没有很高的损失，也会适度调低。但是在司法实践中，十万元的定金是合理的。
雷家茂律师表示，通过刘女士的案件可以看出，无论我们是购买新房还是二手房，中间都会有很多的法律问题和风险需要大家注意。买新房的时候，一定要查看开发商的预售许可证以及其他的相关资质。开发商一旦没有齐全的销售资质，可能最终导致购房者无法取得房产证或者遇到其他的法律风险。所以除了看开发商的资质之外，还要在合同条款中对延期交房等容易发生的情况进行详细的约定。二手房交易相对于新房来说更为复杂，在买二手房的时候，首先要了解当地有没有限购政策；其次要看房屋的性质和房产是否已经取得房产证；另外还要关注房产是否存在权利瑕疵，是否有抵押或者查封的情况；最后一定要对房屋的过往进行了解。
閱讀更多 TV法律微服務 的文章
