2019年的南京樓市，有一群買房人，口袋裡揣著7 or 8位數的銀行卡，偶爾低調地出現在南京少數樓盤：
或是在明城牆下、秦淮河畔越城天地中心的來燻亭喝茶，或是在葛洲壩南京中國府打量那座8噸重的琉璃蓮花，也可能會跑到老山腳下欣賞鳳凰山居的別墅，去城東浦塘看看傳說中的“大魚”，在紫峰大廈72樓的觀光層聽銷售介紹綠地海珀·紫金……
總是，南京哪裡有豪宅，哪裡就有他們的身影。這類人，就是南京頂級豪宅的消費者。
今年南京豪宅上新的產品並不少，海玥萬物、葛洲壩南京中國府、花語江南等主打大平層，大魚VILLA、江灣世紀則瞄準偏愛低密度的圈層人士，神仙打架的終極版即將在南京豪宅市場上演。當然，對於標榜“豪宅”的地產商來說，沒有強硬的地段、出挑的產品，難以引來圈層人士的目光停留。
▲宣傳畫面
就在最近，鼓樓濱江的錦繡天璽喊出了“濱江天際 見盛世未來”，頗有要重新定義南京頂級豪宅市場的架勢。錦繡天地的前綴是中冶盛世濱江，對於這家樓盤，南京買房人並不陌生，鼓樓濱江+中冶，這一組合背後的含金量十足。
以2010年9月，中冶在南京土地拍賣會上舉牌為起點，今年正是鼓樓濱江的“10週年”。
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屬於鼓樓濱江的這10年，並不容易。經歷數百年曆史沉澱的老下關，在南京的歷史書上佔據著不少的篇章：
600年前鄭和下西洋起航地；明清以來江津要地、造船基地；清末通商百年商埠繁華聖地；民國文化及歷史遺存集萃之地，南京西站、中山碼頭……這些“功勞簿”上的濃墨重彩，是老下關曾經輝煌的形象展示，也是影響後期發展的重要因素。
大浪淘沙，河西新城就是個最好的案例。90年代的河西，是大片的溝渠河塘，盛產南京人喜愛的藕、茨菰、菱角等“水貨”，抓住第一波新城風口、經歷十餘年政府的大力投入與發展的河西，已成為南京豪宅的“盛產地”。
與河西新城相比，鼓樓濱江因舊改難度大而姍姍來遲。在中冶進駐鼓樓濱江的2年後，鼓樓濱江商務區成立；次年，原鼓樓與下關兩區合併，鼓樓濱江“含著金鑰匙出生”，被南京人貼上“新外灘”的標籤，被寄予對標上海浦東、杭州之江的期冀，原因有三：
1、在長江二橋至三橋之間約30公里的南京沿江岸線上，鼓樓濱江佔據了黃金3公里，且與尷尬的“夾江”岸線不同，鼓樓濱江的江面寬度足有優秀；
2、有江還不夠，鼓樓濱江還有山，契合南京人“山水城林”的審美，高78.4米的獅子山為為金陵四十八景之一，閱江樓、天妃宮、靜海寺，南京人如數家珍；
3、歷史與現代交融的鼓樓濱江，正中南京人的“情懷”。富人區河西，魅力十足，但在南京人看來，太現代的河西少了點“老味道”。而鼓樓濱江既有老下關的情懷與歷史，也有現代新外灘的藍圖，如此得天獨厚的優勢，誰能不愛？
為了不辜負這片珍稀的土地，鼓樓濱江執筆人中冶置業聯合美國SOM公司，把約5.3平方公里的商務區化成了8大片區：
▲8大片區示意圖
長江大橋創意園區、濱水高尚住宅區、大馬路民國風情商業區、閱江樓風景區、中山碼頭總部商務區、永寧街航運服務集聚區、世貿濱江人居示範區、熱河南路宜居商業區，如此全能的規劃定位讓鼓樓濱江沒有短板。
在交通、教育等“後天”資源上，鼓樓濱江也充分發揮了“嫡長子”的優勢，各種配置令其他新城“眼紅”：
最明顯的教育資源，在南京，鼓樓的教育資源是可以“封神”的存在，拉力琅、二十九中、金陵匯文……TOP級的資源令人難以望其項背。
▲拉薩路小學分校方興小學效果圖
“近水樓臺先得月”的鼓樓濱江，引入了拉薩路小學分校方興小學。近年來，南京“走出去”的名校資源並不少，尤其是南外，“分校”遍地。但要注意的是，直屬分校、合作辦學等都是分校，但卻是雲泥之別，含金量最高的是直屬分校。
直屬分校與本部屬於同行政區，由本部直接管理和派遣老師教學，分校和本部屬於統一集團，教學管理等保持一致，也是目前最能看得見成績的分校辦學模式。
▲拉薩路小學分校方興小學效果圖
鼓樓濱江的拉薩路小學分校方興小學就是這樣的直屬分校，拉小本部校長嚴瑾將任拉小分校方興小學的校長和書記；本部副校長陳寧將主持常務工作，如此“高配”的鼓樓濱江就已贏在起跑線上。
交通上，地鐵5號線和9號線的雙配置。5號線預計2021年通車，下關站、建寧路站、南京西站、方家營站就在鼓樓濱江的範圍之內；從丹霞路到魚嘴的9號線，串聯起新玄武、鼓樓濱江、河西與河西南。
▲路線示意圖
商業、景觀資源上，鼓樓濱江也是“高配”。眾多利好下的鼓樓濱江，在房價上也不含糊，毛坯4萬、精裝4萬5，與河西一同佔據著南京房價的金字塔兒，除了中冶之外、仁恆、龍湖等口碑房企的進駐，也為鼓樓濱江拉了一波又一波的好感。
但不得不承認的是，在地產開發上，鼓樓濱江向市場與買房人妥協。
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妥協的結果顯而易見：
第一，有不少“快銷品”，龍湖春江紫宸的起步面積約93平，最大的主力面積不過114平，嚴格控制總價，快速走量；恆大、證大、中冶等還有部分65年的公寓產品，也均為中小戶型的設計，對投資客來說，吸引力十足；
第二，“能打”的豪裝產品寥寥。區域的精裝住宅項目主要有桃園世紀、當代萬國府ΜΟΜΛ、世茂璀璨濱江等，但能對標河西海玥萬物等“武裝到牙齒”的精裝豪宅者寥寥，綠色科技的當代萬國府ΜΟΜΛ算是其中一個，聽說因為“埋”了太多的“線路”，當代的牆體都比一般的房子厚不少。
曾想要為鼓樓濱江打造“藏品級豪宅”的深業濱江半島，在嚴格限價的市場下，最終將超高層也以毛坯銷售，未免遺憾。
第三，沒有真正意義上的超高層江景豪宅。其實這一點並非鼓樓濱江的個例，而是全南京的“通病”。
河西的臨江豪宅，屈指可數：仁恆江灣天成與江相隔南京青奧中心，江景視野打折扣；蘇寧濱江壹號的江景視野雖無遮擋，但產品拖了後腿；新盤當中，華僑城天鵝堡江景優秀。但河西大多為夾江。
佔據鼓樓濱江核心江景資源的，由南往北依次是世茂外灘新城、長江峰景、恆大濱江、深業濱江半島與中冶盛世濱江，正如第二點說到的，此前鼓樓濱江的超高層產品，要麼產品尺度、要麼精裝配不上“門檻”。
確實，成長階段的鼓樓濱江，需用產品來迎合市場與買房人。種種因素，造就了鼓樓濱江沒有超高層江景頂級豪宅的遺憾。
現在，破局者來了。經過10年板塊價值沉澱的鼓樓濱江，拿出了過硬的底氣，為南京帶來超高層頂豪宅產品——錦繡天璽。
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錦繡天璽是中冶盛世濱江的住宅組團之一，是可以稱得上“南京版湯臣一品”的存在。
如果說陸家嘴是“上海封面”，那麼湯臣一品則是封面上最“亮眼”的存在。
▲湯臣一品
湯臣一品是上海首個運用鋁板元素的住宅項目，此前鋁板多用於高端辦公物業。湯臣一品的“湯臣金”是特別調製的金色，在陽光的照耀下閃閃發光，在黃浦江面的倒映下更顯靈動。
▲錦繡天璽效果圖
同樣的，在錦繡天璽的外立面上，中冶也花了大功夫，石材+鋁板+玻璃幕牆的設計，對標頂級豪宅。與“湯臣金”所不同，錦繡天璽的鋁板主色調為4種，分別是深咖色、咖色、中灰色與香檳色。用石材柱壁打造出挺拔的輪廓感，搭配咖色與中灰色的鋁板，用深咖色勾勒線條，穩重又不失親和力。
▲錦繡天璽效果圖
150米高的錦繡天璽，打造了誇張的“濱江天際頭冠”，香檳色鋁板+咖色金屬格柵的組合，再加上高反低透淺藍灰色中空鍍膜玻璃的門窗，將是鼓樓濱江封面上熠熠閃光的作品。
頂級豪宅，業主歸家的尊崇感不能少。湯臣一品全玻璃架構的穹頂天幕，直徑16米、頂高12.7米，堪比藝術宮殿。在歸家的尊崇感上，錦繡天璽也不示弱，打造了“壹進府”、“貳入堂”、“叄歸院”的禮序：
“壹進府”，即惠明河旁的西側入口，100多平的前場空間，是商業摩登的歸家體驗；
“貳入堂”，為東側酒店式入口，是入口大堂和地下車庫結合一起統一，也是錦繡天璽的形象出入口。採用禪意的院落立意，打造豪宅入口體驗-酒店式入口落客空間；
“叄歸院”，體現在雙層挑空大堂設計，淨高約6米、進深約7-8米，主立面為優美的線條箱邊與莊重的亞力克燈箱。
沒有足夠的面積段，就沒有資格成為超級豪宅。雖不及湯臣一品的430-980平超大面積段，但主力戶型約176、202和380平的錦繡天璽，已領先於不少南京的“豪宅”產品。對於江景頂豪來說，成功的陽臺就佔據了一半的價值，湯臣一品的瞰江陽臺陽臺面寬達20-34米，是其他周邊住宅產品所無可比擬的。
以錦繡天璽約380平的戶型為例，隨處可見“頂豪標配”。這一戶型每層只有2戶，配有客廳與消防電梯，為5+1房3廳5衛的設計。步入入戶玄關，正向面對的是270°的瞰江視野、120平的超大公共空間（包括陽臺、餐廳、品茗區、客廳和兒童區），全落地景觀面，相當於標準IMAX的銀幕寬度。
約380平的戶型設計了4處套房，分別是南向主臥、次臥、北向2套次臥。值得說道的是，主臥套房的衛生間同樣朝南，還是浴缸+雙臺盆的組合。對稱的中西雙廚、兒童區、品茗區等等，錦繡天璽劃分了細緻的全功能區。
除了380平的戶型之外，錦繡天璽還有約202平的3+1房2廳3衛，南向景觀陽臺長度近8米，北向生活陽臺、獨立的鋼琴練習室，同樣是雙臺盆+浴缸的主衛組合。
最小的標準戶型為約176平，3房2廳2衛，南向270°轉角陽臺同樣保持了豪宅的調性。
這兩個戶型分佈在同一樓層的，為3梯2戶的設計。
住頂級豪宅的人也看中自家樓下的景觀嘛，湯臣一品的4棟樓成“C”型分佈在中心景觀。圍合式佈局的好處很明顯，每戶人家打開窗戶，都能瞧見自家樓下的風景。
▲錦繡天璽效果圖
以橫向的藝術中軸線和縱向的自然活力軸線為中心，錦繡天璽的樓棟呈倒V型圍合分佈，整個小區景觀以“長江河畔，千島綠洲”為設計理念，以島的聚、散、收、放， 營建生機盎然的自然地勢形成畫面，打造全齡化公園式生活體系，樓王花園、2處休閒花園、2處藝術苑，還有中央活力公園，目光瑣及之處皆為美景。
迎賓水景、自然坡地景觀、樹陣雕塑花園……共同組成綽約多姿的全齡化園林。未來錦繡天璽的業主，東眺閱江樓、西瞰長江，瞰江瞰山瞰城的錦繡天璽，佔有這座城市獨有的闊綽景觀。
十年發展沉澱的鼓樓濱江，用150米的高度對標國際頂級超高層豪宅，重塑南京濱江天際線與城市封面，這就是天璽的使命。
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