2019年的南京楼市，有一群买房人，口袋里揣着7 or 8位数的银行卡，偶尔低调地出现在南京少数楼盘：
或是在明城墙下、秦淮河畔越城天地中心的来熏亭喝茶，或是在葛洲坝南京中国府打量那座8吨重的琉璃莲花，也可能会跑到老山脚下欣赏凤凰山居的别墅，去城东浦塘看看传说中的“大鱼”，在紫峰大厦72楼的观光层听销售介绍绿地海珀·紫金……
总是，南京哪里有豪宅，哪里就有他们的身影。这类人，就是南京顶级豪宅的消费者。
今年南京豪宅上新的产品并不少，海玥万物、葛洲坝南京中国府、花语江南等主打大平层，大鱼VILLA、江湾世纪则瞄准偏爱低密度的圈层人士，神仙打架的终极版即将在南京豪宅市场上演。当然，对于标榜“豪宅”的地产商来说，没有强硬的地段、出挑的产品，难以引来圈层人士的目光停留。
▲宣传画面
就在最近，鼓楼滨江的锦绣天玺喊出了“滨江天际 见盛世未来”，颇有要重新定义南京顶级豪宅市场的架势。锦绣天地的前缀是中冶盛世滨江，对于这家楼盘，南京买房人并不陌生，鼓楼滨江+中冶，这一组合背后的含金量十足。
以2010年9月，中冶在南京土地拍卖会上举牌为起点，今年正是鼓楼滨江的“10周年”。
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属于鼓楼滨江的这10年，并不容易。经历数百年历史沉淀的老下关，在南京的历史书上占据着不少的篇章：
600年前郑和下西洋起航地；明清以来江津要地、造船基地；清末通商百年商埠繁华圣地；民国文化及历史遗存集萃之地，南京西站、中山码头……这些“功劳簿”上的浓墨重彩，是老下关曾经辉煌的形象展示，也是影响后期发展的重要因素。
大浪淘沙，河西新城就是个最好的案例。90年代的河西，是大片的沟渠河塘，盛产南京人喜爱的藕、茨菰、菱角等“水货”，抓住第一波新城风口、经历十余年政府的大力投入与发展的河西，已成为南京豪宅的“盛产地”。
与河西新城相比，鼓楼滨江因旧改难度大而姗姗来迟。在中冶进驻鼓楼滨江的2年后，鼓楼滨江商务区成立；次年，原鼓楼与下关两区合并，鼓楼滨江“含着金钥匙出生”，被南京人贴上“新外滩”的标签，被寄予对标上海浦东、杭州之江的期冀，原因有三：
1、在长江二桥至三桥之间约30公里的南京沿江岸线上，鼓楼滨江占据了黄金3公里，且与尴尬的“夹江”岸线不同，鼓楼滨江的江面宽度足有优秀；
2、有江还不够，鼓楼滨江还有山，契合南京人“山水城林”的审美，高78.4米的狮子山为为金陵四十八景之一，阅江楼、天妃宫、静海寺，南京人如数家珍；
3、历史与现代交融的鼓楼滨江，正中南京人的“情怀”。富人区河西，魅力十足，但在南京人看来，太现代的河西少了点“老味道”。而鼓楼滨江既有老下关的情怀与历史，也有现代新外滩的蓝图，如此得天独厚的优势，谁能不爱？
为了不辜负这片珍稀的土地，鼓楼滨江执笔人中冶置业联合美国SOM公司，把约5.3平方公里的商务区化成了8大片区：
▲8大片区示意图
长江大桥创意园区、滨水高尚住宅区、大马路民国风情商业区、阅江楼风景区、中山码头总部商务区、永宁街航运服务集聚区、世贸滨江人居示范区、热河南路宜居商业区，如此全能的规划定位让鼓楼滨江没有短板。
在交通、教育等“后天”资源上，鼓楼滨江也充分发挥了“嫡长子”的优势，各种配置令其他新城“眼红”：
最明显的教育资源，在南京，鼓楼的教育资源是可以“封神”的存在，拉力琅、二十九中、金陵汇文……TOP级的资源令人难以望其项背。
▲拉萨路小学分校方兴小学效果图
“近水楼台先得月”的鼓楼滨江，引入了拉萨路小学分校方兴小学。近年来，南京“走出去”的名校资源并不少，尤其是南外，“分校”遍地。但要注意的是，直属分校、合作办学等都是分校，但却是云泥之别，含金量最高的是直属分校。
直属分校与本部属于同行政区，由本部直接管理和派遣老师教学，分校和本部属于统一集团，教学管理等保持一致，也是目前最能看得见成绩的分校办学模式。
▲拉萨路小学分校方兴小学效果图
鼓楼滨江的拉萨路小学分校方兴小学就是这样的直属分校，拉小本部校长严瑾将任拉小分校方兴小学的校长和书记；本部副校长陈宁将主持常务工作，如此“高配”的鼓楼滨江就已赢在起跑线上。
交通上，地铁5号线和9号线的双配置。5号线预计2021年通车，下关站、建宁路站、南京西站、方家营站就在鼓楼滨江的范围之内；从丹霞路到鱼嘴的9号线，串联起新玄武、鼓楼滨江、河西与河西南。
▲路线示意图
商业、景观资源上，鼓楼滨江也是“高配”。众多利好下的鼓楼滨江，在房价上也不含糊，毛坯4万、精装4万5，与河西一同占据着南京房价的金字塔儿，除了中冶之外、仁恒、龙湖等口碑房企的进驻，也为鼓楼滨江拉了一波又一波的好感。
但不得不承认的是，在地产开发上，鼓楼滨江向市场与买房人妥协。
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妥协的结果显而易见：
第一，有不少“快销品”，龙湖春江紫宸的起步面积约93平，最大的主力面积不过114平，严格控制总价，快速走量；恒大、证大、中冶等还有部分65年的公寓产品，也均为中小户型的设计，对投资客来说，吸引力十足；
第二，“能打”的豪装产品寥寥。区域的精装住宅项目主要有桃园世纪、当代万国府ΜΟΜΛ、世茂璀璨滨江等，但能对标河西海玥万物等“武装到牙齿”的精装豪宅者寥寥，绿色科技的当代万国府ΜΟΜΛ算是其中一个，听说因为“埋”了太多的“线路”，当代的墙体都比一般的房子厚不少。
曾想要为鼓楼滨江打造“藏品级豪宅”的深业滨江半岛，在严格限价的市场下，最终将超高层也以毛坯销售，未免遗憾。
第三，没有真正意义上的超高层江景豪宅。其实这一点并非鼓楼滨江的个例，而是全南京的“通病”。
河西的临江豪宅，屈指可数：仁恒江湾天成与江相隔南京青奥中心，江景视野打折扣；苏宁滨江壹号的江景视野虽无遮挡，但产品拖了后腿；新盘当中，华侨城天鹅堡江景优秀。但河西大多为夹江。
占据鼓楼滨江核心江景资源的，由南往北依次是世茂外滩新城、长江峰景、恒大滨江、深业滨江半岛与中冶盛世滨江，正如第二点说到的，此前鼓楼滨江的超高层产品，要么产品尺度、要么精装配不上“门槛”。
确实，成长阶段的鼓楼滨江，需用产品来迎合市场与买房人。种种因素，造就了鼓楼滨江没有超高层江景顶级豪宅的遗憾。
现在，破局者来了。经过10年板块价值沉淀的鼓楼滨江，拿出了过硬的底气，为南京带来超高层顶豪宅产品——锦绣天玺。
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锦绣天玺是中冶盛世滨江的住宅组团之一，是可以称得上“南京版汤臣一品”的存在。
如果说陆家嘴是“上海封面”，那么汤臣一品则是封面上最“亮眼”的存在。
▲汤臣一品
汤臣一品是上海首个运用铝板元素的住宅项目，此前铝板多用于高端办公物业。汤臣一品的“汤臣金”是特别调制的金色，在阳光的照耀下闪闪发光，在黄浦江面的倒映下更显灵动。
▲锦绣天玺效果图
同样的，在锦绣天玺的外立面上，中冶也花了大功夫，石材+铝板+玻璃幕墙的设计，对标顶级豪宅。与“汤臣金”所不同，锦绣天玺的铝板主色调为4种，分别是深咖色、咖色、中灰色与香槟色。用石材柱壁打造出挺拔的轮廓感，搭配咖色与中灰色的铝板，用深咖色勾勒线条，稳重又不失亲和力。
▲锦绣天玺效果图
150米高的锦绣天玺，打造了夸张的“滨江天际头冠”，香槟色铝板+咖色金属格栅的组合，再加上高反低透浅蓝灰色中空镀膜玻璃的门窗，将是鼓楼滨江封面上熠熠闪光的作品。
顶级豪宅，业主归家的尊崇感不能少。汤臣一品全玻璃架构的穹顶天幕，直径16米、顶高12.7米，堪比艺术宫殿。在归家的尊崇感上，锦绣天玺也不示弱，打造了“壹进府”、“贰入堂”、“叁归院”的礼序：
“壹进府”，即惠明河旁的西侧入口，100多平的前场空间，是商业摩登的归家体验；
“贰入堂”，为东侧酒店式入口，是入口大堂和地下车库结合一起统一，也是锦绣天玺的形象出入口。采用禅意的院落立意，打造豪宅入口体验-酒店式入口落客空间；
“叁归院”，体现在双层挑空大堂设计，净高约6米、进深约7-8米，主立面为优美的线条箱边与庄重的亚力克灯箱。
没有足够的面积段，就没有资格成为超级豪宅。虽不及汤臣一品的430-980平超大面积段，但主力户型约176、202和380平的锦绣天玺，已领先于不少南京的“豪宅”产品。对于江景顶豪来说，成功的阳台就占据了一半的价值，汤臣一品的瞰江阳台阳台面宽达20-34米，是其他周边住宅产品所无可比拟的。
以锦绣天玺约380平的户型为例，随处可见“顶豪标配”。这一户型每层只有2户，配有客厅与消防电梯，为5+1房3厅5卫的设计。步入入户玄关，正向面对的是270°的瞰江视野、120平的超大公共空间（包括阳台、餐厅、品茗区、客厅和儿童区），全落地景观面，相当于标准IMAX的银幕宽度。
约380平的户型设计了4处套房，分别是南向主卧、次卧、北向2套次卧。值得说道的是，主卧套房的卫生间同样朝南，还是浴缸+双台盆的组合。对称的中西双厨、儿童区、品茗区等等，锦绣天玺划分了细致的全功能区。
除了380平的户型之外，锦绣天玺还有约202平的3+1房2厅3卫，南向景观阳台长度近8米，北向生活阳台、独立的钢琴练习室，同样是双台盆+浴缸的主卫组合。
最小的标准户型为约176平，3房2厅2卫，南向270°转角阳台同样保持了豪宅的调性。
这两个户型分布在同一楼层的，为3梯2户的设计。
住顶级豪宅的人也看中自家楼下的景观嘛，汤臣一品的4栋楼成“C”型分布在中心景观。围合式布局的好处很明显，每户人家打开窗户，都能瞧见自家楼下的风景。
▲锦绣天玺效果图
以横向的艺术中轴线和纵向的自然活力轴线为中心，锦绣天玺的楼栋呈倒V型围合分布，整个小区景观以“长江河畔，千岛绿洲”为设计理念，以岛的聚、散、收、放， 营建生机盎然的自然地势形成画面，打造全龄化公园式生活体系，楼王花园、2处休闲花园、2处艺术苑，还有中央活力公园，目光琐及之处皆为美景。
迎宾水景、自然坡地景观、树阵雕塑花园……共同组成绰约多姿的全龄化园林。未来锦绣天玺的业主，东眺阅江楼、西瞰长江，瞰江瞰山瞰城的锦绣天玺，占有这座城市独有的阔绰景观。
十年发展沉淀的鼓楼滨江，用150米的高度对标国际顶级超高层豪宅，重塑南京滨江天际线与城市封面，这就是天玺的使命。
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