觀點地產網濟南也繞不過“地市”低潮期。12月的第二場土拍，也是沒有懸念的底價與流拍齊現。
12月9日，濟南共有15宗住宅、商業用地入市拍賣，地塊分佈於藥山、南北康、白馬山、長嶺山、郎茂山附近等區域。最終9宗地以底價成交，5宗地流拍，僅奧體場館東南側加油站地塊溢價4.4%。
最終土拍成交額為33.93億元。其中，中錦置業（萬科+市中控股+山鋼）12.83億元拿下南北康片區地塊2宗地塊，中梁9.9億元競得天橋區藥山西片區3宗地塊，祥泰以2.89億元摘得地塊市中區英雄山路七里山路西南城市更新項目2宗地塊，加州2.39億元奪得趙莊片區地塊，濟南香山明郡置業有限公司4.5億元拿下萊高2019-3居住、商業混合地塊。
合富研究院（山東）高級研究總監丁曉明對觀點地產新媒體表示，現階段房地產發展整體認知並不樂觀，同時年底開發商現金流緊張，導致出讓土地基本以底價成交。
中梁10億首入濟南
在此次落子濟南的萬科聯合體、祥泰、加州、中梁、香山明郡等一眾房企中，最為顯眼的是中梁的首入。
這家根植於長三角經濟區的房企，也瞄準了山東的區域中心城市。中梁此次拿下的地塊為天橋區藥山西片區3宗地塊，地塊成交總價為9.9億元，最高樓面價 9375元/平方米。
值得注意的是，該3宗地曾於今年8月5日掛牌出讓，總面積66029平方米。當時3宗土地平均樓面地價分別為7981元/平方米，原本在9月4日進行網上交易，後因故終止出讓。
在這次出讓中，3宗地總起始價從11.09億降到9.9億，降了1.19億。其中，A1、A2地塊降幅約720元/平方米；A3地塊降幅1126元/平方米。有分析表示，這是今年濟南土地市場地價降幅最大的地塊。
據瞭解，該項目為洋涓村城中村改造項目經營性儲備用地。地塊位於天橋區藍翔路以東、藥山西路以西，出讓地塊位於藥山公園西側，出門就是文化、體育休閒中心。
根據藥山片區控規，該片區功能定位為工業研發、商務金融、生活居住等多元功能複合的城市新區。該3宗居住地塊所在的09街區為藥山片區核心區。
至於為何入局該地，中梁方面回應觀點地產新媒體表示，從近幾年同行在山東的拿地價格來看，整體保持較高位，本次獲得的3宗地塊價格粗略計算有接近70%的折價，價格佔有一定優勢。
其續稱，中梁拿下的是濟南天橋區藥山西片區的3宗居住用地，天橋區藥山片區為濟南市的老城區，人口密度較大、競品較少，計劃利用本次機會打造該區標杆住宅項目。
此外，中梁方面也表態，一直很看好山東的發展前景。據悉，中梁近期的組織架構調整中，特別成立了山東大區，以促進公司在山東地區業務的持續拓展與深耕。
中梁把此前的12個區域集團進行收縮合並，並最終成立了南方大區、北方大區、西部大區、山東大區、江蘇大區、浙江大區六大區域。
而中梁對於濟南的佈局野心一直都存在。丁曉明分析道，中梁戰略支持進駐二線城市，濟南為中梁企業發展的重點城市曾幾次參與土拍，但受制於資金等影響，未拍到理想的地塊，天橋區藥山地塊素質較佳，本次出讓土地調整地價，促成中梁進駐濟南。
早於今年5月，雪山A-1地塊入市交易，參與競拍的房企達10家，其中就有中梁的身影，最終落子的是鑫都。
事實上，中梁的此前絕大多數項目位於三四線城市以及一二線周邊城市。據中梁7月份的招股書顯示，2016-2018年，中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地，其中有34塊、88塊、168塊地位於三四線城市。截至2019年3月底，中梁土儲規劃總建築面積為3890萬平方米，其中，以浙江、江蘇、安徽為主要市場的長三角佔37.9%。
今年上半年，中梁首進包括西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等二三線城市。由此探究，中梁此前於二線城市佈局並不算完整，在三四線城市紅利消退的趨勢之下，已登陸資本市場的中梁，土儲佈局亟需擴展。
下半年，中梁繼續發力二線城市，佈局無錫、寧波、成都、合肥、瀋陽、大連等多個城市。截至2019年前11月，中梁新增129塊土地，其中50%位於二線城市。
至於拿地策略，中梁方面回應稱，“公司的拿地佈局緊跟國家發展政策，並跟隨行業發展趨勢尋找不同能級城市的結構性機會。拿地時，公司特別關注城市的宏觀層面，包括人口、城市化比率、經濟，公司關注基數大、城市化率提升快、人口流入多的城市。”
近半年最大規模流拍
此次5宗地塊的流拍，是近半年來濟南出現的最大規模流拍，流拍地塊大概率會在明年再次掛牌。地塊分別為長嶺山片區B-8地塊、白馬山片區組團地塊、原山東長城房地產綜合開發總公司地塊。
其中白馬山片區組團地塊包括1宗居住用地與2宗商務金融用地，均位於市中區白馬山片區，二環西路以西，起始價9.47億元，樓面價為7000元/平方米。
根據規劃，濟南市中區政府擬將該區域打造成“互聯網+”創新創業聚集地，擬引入一家納入“國家首批雙創企業示範基地”名單中的企業。擬引入一家由世界品牌實驗室評選為“2018 年度世界品牌 500 強”中的物聯網生態品牌企業。
地塊出讓的條件可謂嚴苛，大概率為定向出讓地塊，但仍遭遇流拍。丁曉明也認為，就觀察而言，目前幾宗流拍土地其實都有比較明確的意向企業。
而原長城房地產用地位於郎茂山腳下，為稀缺板塊，容積率僅1.2，樓面起價1.4萬元/平方米在合理範圍內；長嶺山片區B-8地塊，摺合1.11萬元/平方米的樓面地價也並不貴，但仍無人報價而流拍。
對於土地紛紛流拍的現象，丁曉明分析稱，“雖然有意向企業，但是在年底的特殊時期，很多企業都有綜合的財務考量，是土地流拍的一方面原因。另一方面，也不排除部分單位為了完成全年土地推售計劃，加速推出土地導致市場準備不足的可能。”
儘管底價與流拍頻現，但不可置疑的是，濟南仍是房地產的主戰場之一。丁曉明也強調，濟南仍是各類房企重點佈局的城市，整體土地成交量基本穩定。
進入2019年，依然有很多房企也選擇佈局濟南，據合景研究院統計，中糧、中南、陽光城、民生、鑫都、中梁等房企均在今年首入濟南。
相關數據顯示，2019年上半年，濟南土地供應5088畝，成交土地308萬㎡，摺合4633畝，成交金額348億元。其中住宅用地、商住用地成交2669畝，成交金額302億元，商服商務金融零售用地成交1663畝，成交金額46億元。而融創為濟南上半年拿地量最大的房企。
據悉，下半年濟南土地市場住宅供應計劃337萬平方米，摺合為5054畝，加上商業用地，超過上半年土地供應。
而11月濟南土地零成交。如此看來，臨近年末，濟南的供地任務仍頗重。12月，濟南計劃舉行5場土拍，一共有63宗約5166畝土地掛牌截止進入出讓階段。截至本月底，還有3場（含章丘）土地拍賣活動未進行。
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