导读：
从2019年1-11月限竞房成交TOP15来看，位于丰台区的橡树澜湾项目位居首位，共成交1206套，成交额达62.57亿元，其次是同样位于丰台区的西城天铸项目，共成交542套，成交总额46.14亿元，第三位是海淀区的葛洲坝北京紫郡蘭园项目，共成交877套，成交总额44.83亿元，TOP15门槛提升至22.54亿元。
从TOP15项目的成交均价来看，虽然高低价格段均有分布，但成交主要集中在5-5.5万元/㎡的价格段。
前三的项目均位于五环内，其中西城天铸项目在三环外四环内。榜单TOP15中，大兴及丰台区项目占据榜单多数席位，城六区项目占比过半，郊区去化明显弱于城区。
具体看11月份限竞房项目的销售情况，佑安府项目销售领先，11月份共成交9.39亿元，该项目是三环内仅有的限竞房，成交均价为78001元/㎡；排名第二的是诺德春风和院项目，11月份共成交房源127套，成交金额7.64亿元，该项目位于南四环，主推户型为精致三至四居；万科翡翠西湖11月份销售情况表现不俗，成交均价在36000元/㎡左右，共成交房源119套，成交金额5.95亿元，排名第三。
从实际情况来看，这些畅销的项目具有地理位置突出，交通便利、产品力强等优势，因此获得了市场的青睐。
限竞房项目集中在五至六环
丰台区成交领衔
从成交环线上来看，限竞房的项目大部分扎堆集中在五至六环。据克而瑞数据统计，1-11月份，位于五至六环的限竞房项目共成交10530套，占比高达56%，其次是六环外的项目，共成交4393套，占比23%，整体来看，五环外的限竞房项目成交占比达79%，而五环内仅占21%。
分区域来看，根据克而瑞数据统计，1-11月大兴区跃居成为北京限竞房市场头把交易，以256.31亿元的成交总额位列各区域限竞房成交榜首，大兴区一直是限竞房项目的红海区域，以量取胜，共成交5823套，同时也是成交套数最多的区域；丰台区以229.11亿元的成交额位列第二，共成交3527套，其中诺德春风和院，西城天铸等项目贡献了大量货值，朝阳区以124.78亿元成交额位列第三。总的来看，大兴、丰台、朝阳区域撑起了限竞房成交市场的半壁江山。
限竞房持续井喷供应市场两极分化严重
目前北京限竞房的现状是冷热不均，市场两极分化严重。造成这种现象的原因主要分为四个方面。
首先，限竞房出现持续井喷供应。从住宅供应看，2018年以来，北京合计供应新建住宅8万套左右，其中，限竞房供应5.44万套，占近两年住宅总供应比例的68％。据克而瑞数据统计，截至11月，2019年北京共供应限竞房25300多套，在北京商品住宅(普通住宅+别墅)供应端占比达50%。
限竞房的大量供应与北京的土地出让政策直接相关。据克而瑞统计，北京土地市场已累计供应限竞房地块106宗。去年限竞房地块供应达到一个小高峰，今年以来不限价地块供应增加，共成交13宗，限价地块成交20宗，共有产权房地块13宗，2019年限竞房地块成交虽有所减少，但仍是主流。
其次，限竞房在售和潜在供应的项目产品同质化问题严重。大部分的限竞房单价主力分布在4-6万元/㎡、主打89平方米小三居，总价在500万元上下。
再次，地段、配套对于限竞房化的去化至关重要。例如，从限竞房销售排行榜可以看出，五环内限竞房项目去化普遍较好，而六环外的项目惨淡居多。
最后，北京部分限竞房项目遇冷原因是，被成为“非普通住宅”。受政策影响，部分刚需上不起车。根据规定，认定为“普通住宅”五环内总价需要控制在468万以内；五环到六环总价需要控制在374万元内；六环外总价需要控制在281万以内。而认定为“非普通住宅”，贷款成本升高，首套购房者购买“非普通住宅”需要4成首付，二套购房者购买“非普”需要8成首付。北京限竞房项目多数是“非普通住宅”，对购房者首付款要求较高，这就造成了部分刚改客户买不起的情况。
户型设计多功能化或成限竞房趋势
面对高库存，低去化率的市场现状，限竞房项目将何去何从？当限竞房进入2.0时代，房企在如何扩展客户数量，提升性价比的问题上开始尝试。部分项目已经开始着力于产品力的改造升级。在赢得房企自身利益的同时，不断满足客户需求，做出产品差异化，领跑市场。
从今年下半年开始，已经有不少房企从产品设计端开始着力，在户型上做更多功能化的设计，以迎合更多客户需求。项目设计面积小、居室多的产品开始涌现。90㎡的三居，由此前的三室两厅一卫，升级成现在的三室两厅两卫；同时小四居的产品也开始出现，例如中海寰宇天下推出适合三代人居住的110㎡左右的四居；部分限竞房在户型格局下功夫，诺德春风和院推出的89㎡全明通透三面采光的三居户型，中海做出三面宽甚至四面宽的设计，国风长安结合老北京院落文化，推出的国风叠院产品等等。
激烈的限竞房竞争使得房企需要不断的自我升级以满足客户需求，实现更好的去化，户型设计多功能化或将成为在限竞房市场竞争下的趋势。
数据口径
统计时间：2019年1月1日-11月30日（1-11月榜单），2019年11月1日-11月30日（11月榜单）
数据来源：所涉及的成交套数、成交均价、成交金额均为成交备案数据
项目属性：北京在售限竞房项目
閱讀更多 克而瑞房價北京 的文章
