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文 |杨六娃
随着市场的理性化发展，大家的购房决策周期也随之拉长，越来越多的读者也愿意花点时间在后台和我们沟通自己的购房意向，我们发现，90%的人，还是更希望把房产投资在上海。
长三角大规划，上海无疑是最核心的那个城市，经过30多年的建设，不管是城市界面，工作机会，还是生活、教育配套，都已经有了国际化的初步呈现，在这里拥有一套房产，就等于拥有了一枚世界级的硬通货。
但是，购房者必须要接受的一点是，在“房住不炒”的大环境下，如今在上海买房，早已经不是闭着眼就能坐等房产升值的时代了。
现在，要综合考虑多方面的因素，价格、板块、产品、配套规划、市场接受度、开发商品牌都会影响最终的价值呈现。
总之，如果没有自己的思考，还是以前随波跟风的状态，就很有可能买到“不值钱”的房子。
今天的文章篇幅有点长，因为文字和图片的信息量都比较大，目的就是帮助大家对上海楼市2019年的结果做一个全局化的梳理，以及在春节前的最后两个月的新房购买做一个针对性的建议。
01 上海的新房格局，目前呈纺锤形
2019年前11个月的新房销售榜单来看，有的板块让人趋之若鹜，有的板块则悄悄从C位退出。
在板块新房的销售排行榜上，大虹桥的徐泾和浦东的临港作为今年的当红炸子鸡，分别占据了头两席。
同时，其他热销板块的分布基本符合整个上海未来的规划发展趋势，也就是西上海大虹桥和浦东发展区形成的两条翅膀，带动了整个上海的购买力。
而且，我们梳理了上海目前的新房存量，浦东加南桥新城占据了26%的比例，嘉定、青浦、松江这三个郊环大户加在一起则占据了28.7%。
这就意味着，在未来，包括上海楼市整个2020年的供应，依旧会在东西两头集中爆发。
当然，我们还要在总成交量的基础上对成交结构进行一个解剖，如果我们只聚焦500万以下的新房成交，占据榜首的会是这几个板块——
如果把预算放到500~1000万，最受上海中产青睐的改善型产品则集中在下面这些板块——
1000万以上豪宅板块，则多了东外滩板块作为搅局者——
这些热销榜单上的板块，在接下来的两个月依旧会受到大家的持续关注，但针对这些板块，购房者又如何做出决策呢？
02 500万以内，当年的“七大新城”，如今也只剩下这些好买
如果你接受不了市区老破小，那么下面这四个远大新板块，值得你的关注。
而且这四个板块中，有不少低门槛但性价比很高的项目，如果你工作本身就在对应的区位，或者在你可接受的通勤范围内，那么，这几个板块就是买入上海的最佳窗口。
<strong>1、
<strong>临港新城，上海版图内，最大的X因素就是它
如果说，整个上海的未来发展都有迹可循的话，那其中最无法预估的X因素绝对是临港新城。
不管蓝图多么好看，大家对于临港的看法还是两极分化的，买了临港的人认为，这一笔投资就类似于20年前把房买在浦东。
看不上临港的人认为，买在临港，过少的配套和太远的交通都是问题，想要在2025年吸引到100万人居住，基本不可能。
虽然，这里有全上海最松的限购政策，上汽、中船三井、商飞、特斯拉等世界级企业也在这里入驻，在市区被抢破头的名校资源这里同样配备，冰厂田幼儿园、明珠小学、上海中学早就在这里设置了分校。
但是，在临港新城300平方公里的面积内，16号线只有3个站点，分别是书院、临港大道、滴水湖，哪怕是以拥堵闻名上海滩的16号线，这三站日常都是可以敞开做瑜伽的程度。
没错，临港的优缺点就是这么明显。
现在的临港，更多的是海风和工地
不过，2019年的临港依旧在争议中取得了新房销售面积排行榜第二的位置，也足以证明大家对它的期待。
目前在板块内比较受欢迎的楼盘分别是保利玲珑公馆、中建锦绣熙岸、海上风华。
经过一年的热销，保利玲珑公馆目前还剩小部分户型在售，面积在78㎡~109㎡，均价在2.5W左右，所以这个项目200万总价的产品，恐怕是上海新房最低的准入门槛了。
旁边的中建锦绣熙岸85㎡的户型虽然总价门槛要比保利高一些，不过好在是三房产品，另外，120㎡的户型虽然对刚需来说有点高，但4房4面宽朝南的户型还是很有吸引力的。
海上风华的产品则是以叠墅+小高层为主，容积率很低，住起来比较舒适， 在售叠加别墅的建面约90~120㎡，均价约35000-45000元/平，面向的客户应该是预算比较充裕又比较看好临港的刚需客。
<strong>2、
<strong>青浦新城，左手湖区右手虹桥，长三角一体化的节点城市
青浦新城的战略重要性，其实这一张图就能看出来了。
最近几年有关上海最为重要的国家级战略规划有两个，一是长三角一体化，二是大虹桥规划。
青浦新城正好同时在两个战略主轴之上。
左手的淀山湖，未来华为研究中心落地；右手的徐泾，因为世博会如今风头无两，这两个板块抢了很多风头，但也烘托出青浦新城的重要性。
而且青浦新城作为2016~2040上海规划的城市副中心，很早就开始发展，目前板块内的大型商场、学校资源、交通规划都更加成熟，但门槛比徐泾更低，距离又比湖区更近，是个更加适合居住的板块。
总之，青浦的古镇加淀山湖的自然环境，加上青浦新城和徐泾的现代化，整个区域都是有很大机会后来居上的。
所以，这两年的青浦新城新房市场其实很火热，今年在一手成交面积排行榜排名第三，知名的楼盘比如西虹桥壹号、首创禧悦晴朗、东原碧桂园都经历过热销，目前板块内在售的一手房只剩下这些还值得买：
这两年，葛洲坝这个品牌已经在青浦区内积累了不小的名气，到了年底也是快要清盘的阶段，目前葛洲坝融创虹桥公馆在售94㎡的户型，均价在4.3W左右，总价大约在400万。
葛洲坝玉兰花园的公寓产品也有112㎡和130㎡的户型还在售，平均单价3.9W，虽然单价下来了，但总价门槛略高于它的兄弟楼盘。
首创禧悦风华比葛洲坝多了小户型的选择，加上晴朗今年的热销也给风华开了个好头，这个项目目前关注的人还是比较多的。上个月2批次取证，目前在加推认筹阶段。
建面75㎡~108㎡都有，总价在300~500万之间。
上面这三个在板块内虽然不算性价比最高的项目，但住起来会更舒服，而且现在去项目上都可以看到比较完整的小区氛围
更适合纯刚需的还是景瑞城中公园，目前项目三期在售77㎡~140㎡的户型，平均单价约3.8W，也就是说最低只要300W不到。
<strong>3、
<strong>嘉定新城，当年吹过的牛逼，今天全实现了
我们常说的嘉定新城，其实包含两个部分，一是主城区，二是中心区，中心区大部分由马陆板块组成，包含小部分的安亭汽车城板块。
所以，嘉定新城这个板块其实就是嘉定发展最好的几个地方的集合，在十多年前，新城大规划刚提出的时候，这一块就宣传的多么多么好，说要做产城结合最好的地方。
2006~2020年嘉定新城规划详图
几年后的今天，嘉定新城的汽车产业的确越来越好，大型的商业广场一个个落地，又引入了保利大剧院作为北上海的艺术文化中心。
上海保利大剧院
实话说，新城规划多少都有点吹牛的成分，但嘉定新城却都一一实现了。
要说唯一的缺憾就是太过于依赖11号线，导致嘉定段的11号线是上海出了名的拥挤，只能期待后续规划的轨交能至少有一条直通嘉定新城。
不过，今年嘉定新城的新房市场还是表现不错的，前有西郊金茂府和绿地天呈神仙打架，结果双双清盘，后有恒大、万科趁热入市。
现在，板块以及周边值得买的新盘首推西郊金茂府三期。
金茂府的品牌无需多言，只要你的预算够，我百分百推荐这个项目，连我周边的房地产从业者都想买，而且西郊金茂府的也是位于新城中心的核心地段，虽然是板块单价最贵，但绝对值这个价。
11月份推出了最后的235套户型，主力是建面99.5㎡三房，400W总价起，虽然现在快要清盘，只剩小部分户型在买，这也是今年买下这个项目最后的机会了。
另外一个中心区值得关注的盘是阳光里，这个是老盘加推了，就是之前的风荷丽景尚城，在售房源比较充足且适合刚需上车，71㎡~171㎡都有，平均单价在3.9W，门槛比金茂府低不少。
至于万科西郊都会和金隅金城府，这两个项目虽然都不在中心区，但还是胜在性价比高，总价段都是在350W左右。如果你的预算够不上西郊金茂府，这两个项目是可以考虑的选择。
<strong>4、
<strong>南桥新城，如果你别无选择，这里就是最好的选择
买房终归还是一道选择题，如果在500万的预算内，你还是找不到太多的选择，或者你的预算最多只有300万，那你最好的选择还是南桥新城。
比规划，这里比不过青浦新城，比产业，这里比不过嘉定新城，当然，这里比临港离市区还是要近很多。
但是，这里是整个奉贤区，唯一一个有轨交通往上海市区的板块。
当然，这里之所以受刚需客青睐，原因还是低总价，毕竟300万以内的预算，想买上海的新房是越来越难了。
南桥新城板块内，今年的销售冠军是保利象屿公园，目前还在卖的有70、80、90三个面积段的产品，总价最低只要288万，可以说是很低的一个门槛了
目前板块内的在售楼盘，从户型、价格、区位综合来看，最优秀的还是这个项目。
不过，光明九胤这个项目预计在2020年的3月开盘，认筹信息估计也快出了，从目前的资料来看，两者的户型产品差距不大，就看价格会不会比较有优势，大家可以期待下。
南桥新城上海之鱼效果图
10年前沸沸扬扬的上海“七大新城”，如今也只剩下这些好买。
金山、杨行、城桥这些新城，慢慢消失在人们的视野里，让人唏嘘。不过，和今天我写的四个新城相比，松江新城发展得其实也不错，今年的新房销售也排名靠前。
只是我个人觉得，松江新城并不比其他几个便宜，论规划的利好，也没有青浦和嘉定更优先，所以就不再多做推荐，感兴趣的朋友可以自行搜索。
500万以内推荐的板块和项目到这里就写完了，如果你想看500万以上的改善型产品，可以接着往下看。
03 500~1000万，改善型的三个板块
很多人觉得预算高了相应的产品就很好选，但其实，目前上海最难买就是500~1000万这个改善区间，产品好了觉得离市中心太远，离市中心近了，又觉得价格太贵。
我的建议是，尽量把眼光放长远一点，房产投资是一件长远的事情，上海在不断发展，轨交在不断完善，现在你看不上的偏远板块，未来很有可能变得相当繁华。
<strong>1、
<strong>徐泾板块，2019年热销之王，未来潜力不可估量
作为上海楼市今年的当红炸子鸡，新房销售面积排行榜第一，它的爆火不是没有理由的。
首先，我们不需要扯很多大规划的概念，进博会、G60本身其实和普通买房子的老百姓没啥强关联。
它们真正给徐泾带来的实际附加值在于——
因为国家会展中心坐落在徐泾，进博会期间对交通、公共设施、城市界面能级有着硬性要求，所以整个板块的基础设施建设才能在短短几年内不断完善，使得徐泾一跃成为青浦发展活力最大的板块。
国家会展中心与虹桥枢纽图
而且整个大虹桥板块来看，徐泾都是与核心区最有地缘性的那一个，徐泾是青浦区最靠近市区的板块，不仅物理距离最近，而且有2号线和17号线轨交的直接延伸。
整个板块由于靠近虹桥枢纽，随着优质企业入驻率不断提高，能够带来商务贸易等方面的高精尖人才，徐泾未来发展潜力毋庸置疑。
所以，500~1000W的预算，买徐泾的一手楼盘大概率是不会错的。
具体的项目上，万科天空之城和招商虹桥公馆可以说是不相伯仲，卖得都很火热，目前两个项目都还有小部分产品在卖。
万科天空之城三期还剩75㎡和102㎡的两种户型在卖，总价在430万和550万，这个项目我更推荐买100㎡以上的改善型户型，否则按照板块的潜力来看，买小户型多少有点浪费放票。
想关注大户型产品的，可以持续关注等待后面的加推。
而招商虹桥公馆只剩88~104㎡的户型在卖，均价在5.8W~6W，项目本身的素质其实和隔壁的万科差不多，只是目前的门槛比万科稍高一些。
另外，中骏天珑也是值得关注的一个盘，作为一个高层加洋房的产品，可选择的产品更多一点，目前在售有高层101㎡总价520W，洋房94㎡和119㎡，总价530W到700W。
当然，上面几个盘的定位还是偏刚需，如果你的预算在1000万左右，虹桥融景、葛洲坝虹桥紫郡公馆、中核锦悦府的大户型是更加值得考虑的。
<strong>2、
<strong>周康板块，浦东腹地，未来四通八达
整个大浦东，今年最热闹的板块当属周康，2019一年的时间，周康就拿了9张证，而且在总的新房成交面积榜单上，它排名第四。
更关键的一点是，作为靠近中环间的改善型居住社区，它在500~1000万产品段的销售面积只落后于徐泾，屈居第二。
之所以如此受中产们的关注，我认为主要原因还是周康板块得天独厚的地理位置，带来的交通优势。
周康板块很方正，北起外环高速，南抵申嘉湖高速，西至林海公路，东临沪芦高速。
三条高速路、一条市级干线，在板块的四个顶点+北段的中间形成了五座立交作为交通节点，这样的规划格局，在整个上海都是独一份的，所以，住在周康，自驾是很方便的一件事。
而且对于轨交出行的人来说，未来南北通的18号线会贯通整个板块，届时，周康板块内部就会拥有13、16、18三条轨交，出行十分方便。
所以，可以说周康就是整个浦东的腹地，不管是张江、陆家嘴、前滩，还是未来的临港，都在它的直接辐射范围之内。
今年板块内的销售大户是首创保利颂和新城西岸公园。
首创保利颂目前在售的主要是91㎡的公寓户型，有2T4和2T3可选，总价在520W左右。比较推荐的是它的叠墅产品，面积被控制在了114㎡这个公寓面积段，但可以享受叠墅的居住体验，总价只要650W左右。
和保利颂相比，新城西岸公园的主力产品就是高层公寓，97㎡的最小户型已经卖完了，剩下118㎡和138㎡的产品在买，总价在650W~780W，我比较推荐的118㎡D户型，户型面宽更大，1T2的得房率也比较高。
板块另外一个值得期待的盘是御沁园五期，开发商是李嘉诚的黄埔和记，这里曾今也算是周浦的明星楼盘。
这次五期预计在12月推出的全部都是21层的高层产品，位于整个社区的西区靠近沪南公路一侧，房型在123㎡~172㎡之间，预计单价在5.3W左右，周边配套更加成熟，离未来的18号线站点也更近，喜欢大户型的可以关注下。
还有一个不得不提的当然是因为周边环境而颇受争议的——浦发东悦城。
这个项目虽然认筹情况不好，但后续的签约情况出乎意料，一个月去化将近300套，毕竟4.1W的板块最底价，吸引力还是很大的。
目前在售的有73㎡~130㎡的户型，性价比最高的我认为是130㎡的三房产品，三房三阳台的设计还是很有特点的，而且530W的总价也很容易让人接受。
所以，如果你不介意周边的环境，周康的这个盘性价比放眼整个上海，都是很值得入手的。
板块内的改善顶配当属绿宝锦庭，和周康的别墅项目绿宝园属同一开发商，6.1W的单价，1000W左右的总价，其实在板块内真正的竞品反而不多，目前在售的有140㎡的3房和170㎡的4房，都是洋房产品。
<strong>3、
<strong>唐镇板块，秋天最美，国际化的居住社区
单看今年的新房成交面积，唐镇其实排名并不靠前，原因并不是说这个板块有多么不受欢迎。相反，唐镇作为浦东即联洋碧云后新一代的国际化居住社区，其实大家的认可度还是很高的。
而且唐镇阳光天地开业后，这里就涵盖办公、商业、公寓业态，总体规划达到了26万方，也是板块内第一个超大型综合体。
现在，地铁站周边已经开始商业综合体扎堆的现象，阳光天地旁边就是更先开业的恒生万鹏，不仅已经形成了稳定的人流量，而且也吸引到了盒马生鲜的入驻。
未来唐镇的发展，我还是比较看好的，因为和浦西的一些外环板块相比，这里更像是一张白纸，拆迁、工厂等历史遗留问题并不多。
所以，作为500~1000W的改善型产品，买在这里首先居住环境就不错，而且可能还有名校的资源可以选。
可惜的是，是今年板块内的新房实在是很少，总共也只有三个项目可以买。
首先是浦发檀府，小户型基本已经售完，目前在售的主要是130㎡的三房产品，总价在800W左右，也是这个项目的主力户型，电梯独立入户，中西双厨设计，主卧卫生间转角阳台，能带来不错的居住体验。
大名城紫金九号不仅二期在卖，产品为115㎡~156㎡的3~4房，一期最近也完成加推，现在可以选择的户型其实比较多，90㎡~140㎡的3~4居，均价约67000元/㎡。
总价来看，一期的性价比比二期要高一点，但一期容积率更高，二期离福外更近，如何取舍，可以看自己的具体需求。
当然，板块内还有一个很低调的性价比项目不得不提，那就是均价比前两者低两万多，只有4W+的金融家。
金融家以英伦风多层洋房为主，容积率比较低，绿化也不错，其实住起来要比前两个项目的高层舒服很多，唯一的缺憾就是周边没有地铁轨交和好的学区、商业配套。
目前二期在售的有88㎡~126㎡洋房，总价在500~550W，性价比真的很高，而且还有200㎡的叠墅可以选，总价也不到900W，如果你自驾出行，对学区又没有太紧迫的要求，金融家真的是个不错的选择。
500~1000W这个区段，新房比你想得要难买的多。
想来想去，也只有这三个板块可以选择的比较多，真如板块的臻如府，虽然有700W的75㎡户型，但这么小的面积也很难谈得上改善。
宝山的几个板块比如上大、杨行、顾村虽然也有几个改善型的产品，而且卖得也不错，但我个人认为这几个板块的产品更多针对本地人的改善需求，板块本身对外来人口来说并没什么太强的吸引力。
总之，黄浦江以西的那么一大块地方，我首推的还是徐泾板块。
好了，1000W以内推荐的板块和项目到这里就写完了，如果你想看1000万以上的豪宅类产品，可以休息一会，接着往下看。
04 豪宅类产品，价格决定下限，板块决定上限。
在上海，产品选择最多的反而是1000~3000W的区间段，如果你手握这么多预算，大概率会在市面上挑花眼。
所以，为了节省大家的时间，我只会写3个我觉得产品、区位、潜力都不错的板块。其共同点都是位于上海核心地段，而且能享受到上海城市更新带来的利好。
<strong>1、
<strong>老西门，老树发新芽，黄浦区内规划最多的城市更新板块。
论年纪，黄埔老西门绝对和潜力二字沾不上边。像它的名字一样，很多人首先想到的是上海这座城市的老迈。
但是，随着上海内部的城市更新不断推进，一些棚户区慢慢完成拆迁，老旧的街景和小区不断被修缮，老西门这棵老树，未来也会像新天地那样，重发新芽。
在板块内部，最近几年的地块规划数量达到83项，是整个内环内最多的一个板块，足以见得政府对这块地的决心。
至于板块内的项目，可选择的有三个，首先就是目前在单价10万以上的豪宅总成交金额榜上排名榜首的——中海建国里。
目前，这个项目的一期只有少量的尾盘在销售，188㎡~220㎡的3~4房，总价在2500~3000W之间。另外，目前项目的二期正在施工，有了一期的逆市热销之后，相信二期也会很快和大家见面，预计平均单价不会低于13.3W这个数字。
复兴珑御的单价要低一点，大概均价在12.8W，目前在售的户型有的194㎡~228㎡，总价段和建国里差不多都在将近3000W的价位。
不过，板块内也有主打1000~2000W价位的五坊园三期，今年的销量也很不错，目前只有少量准现房在售，面积在105㎡~192㎡之间，准入门槛比前两者低很多。
而且，最近刚开始认筹的复地雅园也值得大家期待，首推的户型是108㎡~179㎡的2~4房，平均单价也只有12.2W。
总之，老西门这个老板块的热闹程度，因为最近豪宅新盘的不断入市，完全超乎了大家的预料。
<strong>2、
<strong>陆家嘴豪宅，无论什么时候，这里都是神仙打架的程度。
陆家嘴有多厉害，我想我不需要多做赘述，只要一句话——
如果你想自己家有机会出现在上海的城市封面，就买在陆家嘴。
提到陆家嘴，大家第一时间总会想到被妖魔化的汤臣一品，但其实除了它，陆家嘴的很多豪宅，都有搅动上海滩风云的能力。
比如九庐，这个项目在全国10W+豪宅的销售总额排行榜上，仅次于中海建国里，目前在售的是二期，主要有151㎡的两房和173㎡的三房，总价在2000万左右，数量可能剩的不多，不过后续预计还会有加推。
邑滨江的门槛要稍比九庐低一点，目前也只有一些尾盘在售，面积在130㎡~195㎡。
另一个板块内同级别的豪宅项目是中企滨江悦府，因为是年底开启认筹，目前可以选择的余地可能会多一点，而且项目均价比前两个项目要低，只有11.5W，目前在售有160㎡~210㎡的产品。
总之，现在的豪宅基本都集中在北滨江这一小块地方，甚至有可能就是隔壁的关系，彼此间的竞争还是比较大的，谁能在产品上赢得博弈，谁就最终能被买家接受。
<strong>3、
<strong>东外滩，滨江线上的入门级豪宅，上海最魔幻的板块。
为什么说东外滩是今年上海豪宅市场的搅局者？
首先，这个板块得天独厚的地理优势，它离内环很近，交通便利，板块内的滨江岸线很长，对面就是陆家嘴豪宅扎堆的北滨江。
其次，它的入主门槛不高，和其他滨江板块内动辄两三千万的豪宅项目相比，这里的很多项目都把总价段定在了1000~1500W这个区间，对于大部分上海中产来说，是一个更有吸引力的数字。
当然，之所以价格低，也有它的原因。
板块内一半面积以上还是待拆迁的棚户区，城市界面实在谈不上豪宅二字，而且高端的生活商业配套也明显不足，总得来说，就是准豪宅的价位，配上了城乡结合部的街景，实在是相当魔幻。
不过，未来的东外滩还是相当值得期待的，拆迁慢慢完成后，因为兵将线很长，这里一定会成为比虹口北外滩还要受欢迎的滨江居住区，这也是上海新中产们入主滨江的最后一个机会。
具体项目方面，今年板块内最热销的当属阳光城檀悦101，作为滨江悦的升级版，价格却还更便宜，目前售罄也不足为奇，至于后续会不会加推还在等消息。
目前板块内比较好的选择有八埭头滨江园，目前在售的二期有131㎡~307㎡的2-4房房源，均价约11W，最低总价在1300W左右。
另一个是圣骊河滨苑四期，门槛更低，目前在售的是87㎡~135㎡的2~3居，就是1200W一下随便挑。
05 最后做个简单总结吧
今天这篇文章里推荐的是个板块以及对应的项目，我参考了多方面的数据，对各个项目的产品也做了一些研究，不少板块和项目也都亲自跑过，虽然不一定对你会有关键性的帮助，但相信起码能为你省下不少信息搜集的时间。
当然，整个上海那么大，也不是只有我说的这些板块和这些小区值得买，有的是因为是板块内的一枝独秀，比如吴泾的紫晶南园三期，有的是神盘属性，入市即被疯抢，早就无房可买，比如上大的大华碧云天。
总之，简单总结，只为抛砖引玉，引发大家的思考。另外，因为信息量太大，其中难免有错漏的地方，也希望大家能够帮我补充。
看到这里，相信你也很累了，将近一万字我也写累了。
最后是一张所有项目的列表，感兴趣的可以存在手机里。
主编：杨六娃
主笔：杨六娃
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