商业届流传一句话：“人流量”象征着财富！人流量越大的地段，其商铺价值越高，对应的租金也越昂贵，相比社区底商，购物中心可谓是人气较为集中的商业体，不少实体店老板在购物中心赚得“盆满钵满”！在“现金流”盛行的社会，在购物中心开店有多重选择：租赁；购买；联营。其中最多的是“租赁”和“购买”两种方式，目的都是为了通过经营赚取利润，在购物中心内开店应该注意什么呢？
一个朋友加盟了一家童装品牌店，打算开在购物中心里面，由于购物中心所处的地段人流量较大，想着未来会有较高的增值空间，正常情况下购物中心均是以“租赁”的方式入驻进去，但是这个开发商一边“招商”，另一边也在销售商铺，通过“返租”方式实现购物中心“三方”关联：业主；运营方；商家。如若她自己购买，便可以从中节省不少“成本”！对他来说购买的吸引力并不小。
先看看购物中心的运作模式：
第一种是自持物业，投资方从拿地、规划报建、招商运营等阶段均由自己独立完成，并且不对外销售，对购物中心拥有绝对控股权，这类购物中心发生在商业地产发展“前期”。例如北京的高端购物中心主要以港资、外资为主，在那个时代外资、港资更为富足，使得如万达广场这样的知名品牌在一线城市也很少有踪迹，随着一线城市的经济不断增长，商铺一直保持着高速“增值”过程，增值的商铺谁希望将它卖出去呢？并且将商铺“打散”卖出，会增加运营负担，不便于运营管理，达到需要变卖资产的地步时通常“打包”销售。
第二种是轻资产运营，由开发商投资建设主体，运营方提供品牌与之合作，职责分工、利益分配明确，双方形成互补。这种模式出现在商业地产发展中后期，在三四线城市比较明显。比如在某些城市中，开发商自身不具备购物中心招商、运营管理经验，通过招商与品牌运营方达成合作，约定在一定期限内购物中心的商铺由开发商的自持，达到一定时限后再进行销售，具体根据双方合约协定，当然也存在一边销售一边招商的情况，这种模式对投资者而言既有风险又有“利”可图，风险在于运营管理失当时容易导致资金链断裂，利益在于通过合理的品牌运作，可以提升商铺价值。
从购物中心的模式“演变”过程可以看出：市场瞬息万变，只有特近市场需求才能站稳脚跟，从自持到轻资产运营，购物中心所面临的风险得以弱化，“垄断”现象也将会不断减少！
在购物中心开实体店，应该注意什么？
（一）、判断开发商以商铺销售为主还是运营管理为主？
开发商作为“商人”，在商言商，以赚钱为主，无论是物业以自持还是销售，都是为获得更高利润。以销售为主的购物中心容易忽略后期的运营管理，特别是在开发商卖掉商铺后，对后续的营销推广、宣传得不引起重视。例如一位朋友在四线城市买了一套市中心的商铺，属于小型购物中心，在前几年商铺“抢手”之时销量较好，跟第三方运营管理公司签订合作协议后，全权由商管公司运作，把控返租与商家租金对运营方来说是一个“棘手”的问题，租金标准太低业主难以接受，租金标准太高商家又难以承担，双方在没有达成共识的前提下，商管公司往往“骑虎难下”，一方面每个月有固定的人员开销，另一方面需要快速让购物中心抢占市场份额，商家不进场时，最终妥协的往往是业主方！
（二）、属于自己招商运营还是与知名品牌购物中心联合招商运营？
当一个开发商自己招商运营时，一般情况缺乏成熟的运营管理经验，而与知名品牌购物中心联合打造时，其面临的投资风险相对较低，只是自主招商运营的购物中心内的商铺具备价格优势，轻资产运营模式耗资更多，羊毛出在羊身上，投入的资金最终都会体现在商铺销售单价中来，所以投资者面临这种情况时付出的购买成本更高。同时以轻资产模式运行的购物中心在物业格局上有一定的局限性，一方面物业结构由前期开发商决定，后续入场改造费用较大；另一方面将商铺价值提高不一定符合市场消费水平，使得投资的硬件设施难以在商铺出售中得以体现。
（三）、购物中心内的业态布局是否符合当下市场需求？
业态布局是商业地产最为重要的环节，前期市场调研分析、中期业态布局落位、后期业态调整都是购物中心“操盘”重点。一个城市中的购物中心所面对的消费人群是“高端”还是“大众化”决定购物中心装修档次，同时在招商方向也需要以市场形态为主体。例如在一个贫困县打造一个奢侈品购物中心显然不符合市场现状，这也是为什么一线城市的购物中心以奢侈品为主，而一般城市的购物中心则以“大众化”消费人群为主！业态布局关乎购物中心运营的好与坏，不精准的业态定位对“租赁”和“购买”均不利，后续调整也会产生更高的费用，毕竟实体店不比得网店，投入的装修“因地制宜”，难以随意更改店面。
（四）、商铺投资回报率是否“稳定”？
投资者在投资购物中心商铺时，最为担心的是租金不够“稳定”，正常情况下年投资回报率能够达到6%已然不错，有的购物中心为了提升投资回报率，一边以高租金出租给商家，一边又给商家较长的免租期，其中有的不乏长达几年的免租期，随着时间推移，商家能否承担起后期租金价格便是一个未知数。这个时候“租赁”则比“购买”更加有利，在于前期可以享受开发商的“免租”扶持，如果实在想购买商铺投资，可以考虑跟开发商协商“以租代售”，一方面可以减轻前期压力，另一方面可以通过时间验证商铺投资性能是否良好。
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