本期关键词：2019、楼盘、日光
今天已然步入2020了
都说去旧迎新
我们都知道2019深圳楼市很火
2020年了，我们想知道一些新的东西
比如：今年
哪些楼盘值得期待？
哪些楼盘将再现日光？
都说，以史为鉴可以知兴替
所以，欲知2020年如何
还需回顾2019年
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2019年7大日光盘价值点简析
通过盘点，大白熊发现2019年一共有7个日光盘。这些日光盘乍一看不尽相同，但仔细分析，确实有着共同的特征，它们的主要价值点类似，今天我们就先简单来看看。
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---华强城：首个日光盘
华强城三期备案464套，认筹999个，推售86-127平3-4房住宅，均价4.63万/平。5月31日下午3点开盘选房，约4小时去化464套，去化率100%，成为2019年首个日光盘。
【价值点简析】
1、项目三期距离11号线塘尾站不到100米，属于地铁上盖物业。另外，项目三期商业还规划建设空中走廊，与塘尾站直接相连。
2、华强城自身拥有约12.5万㎡的商业，附近还有沙井海岸城、会展新城等多个大型商业配套，将组成深圳西部最大的商圈。
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---深业中城：认筹人数多楼盘
深业中城推192套房，均价13.1万/平，认筹高达2794个，其中有2602人成为陪跑。10月31日开盘，从中午13:00开始选房，到晚20:52分全程8小时多售罄，去化率达100%，销售金额逾50亿。
开盘现场
最终销控图
【价值点简析】
1、香蜜湖名校学区：东海实验小学+深圳高级中学南校区（初中）；
2、限价红利明显：均价13.1万/平，周边二手房最贵超过20万;
3、交通配套成熟：地铁+高铁+公路路网；
4、周边改善需求大，然而香蜜湖核心区新房少；
5、近可俯瞰香蜜公园，远可眺望西丽塘朗山。
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---合正置地大厦：拿证、开盘、售罄最快
11月5日上午，合正置地大厦拿到备案，推2栋共61套住宅，建面约95-151平，均价9.26万/平。下午18点开售，截止当晚24点，61套房源全部售罄。从拿证到开盘到售罄不到24小时，速度之快，堪称深圳2019年新房之最。
【价值点简析】
1、名校配套：安托山小学+深圳高级中学（初中）；
2、限价红利：合正置地均价约9.26万/平，周边二手房价10-16万/平不等；
4、片区内规划多个文体、医疗等配套，非常宜居。
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---招商领玺：前海首个日光盘
招商领玺家园11月22日拿到预售，推456套住宅，建面约120-150平3-4房，均价10.8万/平，认筹1306个。11月28日早上10点开盘，约4小时售罄，去化率100%，销售金额超63亿。
【价值点简析】
1、前海近年来首个入市的住宅项目，片区需求强劲，未来增长潜力大；
2、前海之前唯一住宅前海时代一期二手房均价11万/平，二期二手房均价13.7万/平；相交之下，招商领玺10.8万/平，新房限价红利明显；
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---龙光玖龙台：首个“秒光”盘
龙光玖龙台二期11月28日拿到预售，推705套住宅，建面约96-143套，均价约4.8万/平（另收装修费4500元/平）。11月30日晚上20:00开盘，据说不到70秒全部选光，成为2019年销售速度最快的楼盘！
【价值点简析】
1、龙光玖龙台均价4.8万/平+4500元装修不过5.25万/平，周边两个楼盘二手房挂牌5.7-6万/平，相较之下项目新房限价红利明显。
2、项目邻近在建的地铁6号线、13号线交汇的观光站（预计2020年6月开通），属于双地铁盘，交通非常便利。
3、项目位于光明区行政中心，占据光明发展C位，未来或最先可享受到区域配套福利等。
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---勤诚达正大城：光明第二个日光盘
勤诚达正大城三期悦园12月19日拿到预售，推365套住宅，建面约66-108平，均价5.15万/平。项目于12月21日开盘，约4小时365套即售罄，去化100%，成为2019年光明的第二个日光盘。
【价值点简析】
1、教育配套有1所九年一贯制学校-华中示范大学附属光明勤诚达学校；
2、项目位于光明科学城内，片区发展规划前景好，未来可以期待；
4、项目邻近地铁6号线长圳站，地铁交通比较方便。
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---绿地新都会：约30秒售罄
绿地新都会12月22开盘，推售362套住宅，均价4.7万/平，建面约89-140㎡住宅。项目下午14:30采取线上开盘，微信选房，约30秒362套售罄，吸金17.92亿。
1、项目邻近地铁6号线光明站，未来项目可通过连廊与地铁实现无缝对接，交通出行便利；
2、项目将打造一座约32万平的复合型城市TOD综合体，配套成熟；
3、位于光明科学城内，区域发展规划前景好，未来价值有较大期待空间。
小结：
从2019年的“日光盘”分布来看，近一半是在光明，2个在福田，剩下的1个在前海，1个在宝安。
盘点完这几个“日光盘”，大白熊只想说除了新房的限价红利外，区位很重要、学校很重要、交通很重要，当然区域发展规划同样重要。
1、首重或是教育：
根据近期的报道显示，龙华、坪山、福田等区已经公布2020年的学位预警，在教育资源较紧张的情况下，教育配套成为了大多数人购房主要的考虑因素。
2、其次是地铁交通
对于通勤来说，最重要的莫过于可以通过乘坐地铁准时上班了。再加上地铁带来的经济效益、区域增长动力等，这些也是购房者买房时考虑的因素。
3、周边发展规划
区域发展定位、规划能给片区带来“待兑现”的价值，在规划尚未实现时还能趁着低价入手，享受“价差红利”，因此购房者也喜好选择未来具备发展潜力的区域。
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这些项目，卖得也不错
2019年除了日光盘，还有很多项目开盘就热销，去化情况也非常好。大白熊挑选了几个极具代表性的，比如深圳湾瑞府、半岛城邦四期、天健天骄、深业颐湾府等，跟大家分享一下：
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---亿元豪宅秒光的-深圳湾瑞府
2月22日，华润深圳湾瑞府开盘，从开盘当天截图来看：400平的D户型，因为东南向且景观最好，因此总价虽有8800万元左右，但是被“秒光”；而总价超过1亿的G户型，也被认购多套。
【价值点简析】
1、400平户型虽然8000+万/套，但为该楼盘景观、朝向最好单位，因此秒光，说明还是有很多人愿意为稀缺的景观买单；
2、项目位于后海总部基地范围内，定位以金融、商务办公、商业服务等，汇聚了如阿里巴巴、腾讯、百度等几十个总部项目，未来片区不仅有产业、还有人才支持；
3、项目周边有地铁2号线、11号线和13号线（在建）。
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---珍稀海景豪宅-半岛城邦四期
半岛城邦四期推出599套住宅，建面约88-135的1-3房，均价约11.6万/平，4月23日早上9:00开盘选房，截止至12:40去化448套，去化率超过7成，不到半天卖了61亿。
【价值点简析】
1、目前五期还没建，四期景观基本无遮挡；
2、从面积来看虽与豪宅“阔绰”的面积有些差距，但依然热销，这说明拥有稀缺景观的海景房仍很受欢迎；而且小面积亦适合“新贵”上车豪宅；
3、半岛城邦四期位于蛇口半岛，位置“靠海”，漫步海边，不仅风景怡人，亦非常舒适；
4、项目划分学位是南山外国语学校滨海学校，从教育配套上来看也不错。
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---福田去年首入市住宅-天健天骄
天健天骄推出515套建面约92-171平的住宅，均价约10.5万/平；开盘当天卖出410套，去化近8成，销售金额逾50亿。
【价值点简析】
1、福田各种配套成熟，但开发早新盘稀缺，片区新房需求大，作为19年首个入市的福田新盘，备受瞩目；
2、限价红利，项目均价约10.5万/平，开盘时旁边水榭春天约18万/平；
3、名校配套：荔园外国语小学东校区。
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---华润公园九里
华润公园九里一期推出417套住宅，建面约93-128平的3-4房，均价约4.83万/平（带精装）。11月25日采取线上开盘，当天销售338套，去化约8成。
【价值点简析】
1、光明利好不断：半年间地价涨了30%，多名开发商入驻、区域规划逐步落实或看齐南山等；
2、项目周边有马头山学校（九年一贯制），属于红花山小学及马头山学校的大学区范围内；更处于光明区高级中学和深圳实验光明学校的招生范围内（这两所学校尚未竣工，但未来可期）；
3、均价4.82万/平还带精装，而光明目前二手房挂牌价已摸高6万/平，新房限价红利明显。
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---前海“唯二”住宅-深业颐湾府
深业颐湾府推367套住宅，建面约120平、190平的3-4房，均价10.2万/平。11月30日开盘，5小时卖出323套，去化近9成，其中120平的户型全部卖完。
【价值点简析】
1、2019年前海“唯二”住宅项目，具备一定的稀缺性，存在较大的价值想象空间；
2、据说项目后面还有几期，整体社区体量大，社区配套居住舒适度等会更好；
3、项目距离地铁5号线延长线“铁路公园站”约350米，步行5分钟即可达，交通方便；
4、前海之前唯一住宅前海时代一期二手房均价11万/平，二期二手房均价13.7万/平；相交之下，颐湾府均价10.2万/平，新房限价红利明显；
5、教育配套：荟同学校（国际学校，2019年9月份开学）；还有一所规划的九年一贯制学校。
小结：
1、核心区域卖得好
这几个去化“优秀”的项目有一个共同的属性，即它们分布于深圳核心区。比如深圳湾、前海、光明这些“当红炸子鸡”区域，在比如福田这个“永远的中心区”。
2、稀缺景观或海景为首
从去化楼盘来看，深圳湾两个案例楼盘均可享受到绝佳海景。如果景观可以排个序的话，根据稀缺性及不可替代性，海景排第一，山景排第二，湖景可排第三。
3、区域发展潜力或为主因
福田定位为国际金融中心、前海定位为“特区中的特区”，光明定位为“深圳的北部中心”。也就是说未来这几个区域发展潜力都较大，当下待兑现的东西比较多，未来有较大的价值想象空间，所以买房很多时候也是卖区域的未来价值兑现空间。
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2020年入市楼盘缩减
龙岗第一、南山第二
回顾了2019，接下来就是展望2020年了。根据中原统计数据显示，2020年即将入市的项目不到70个，与2019年相比供应量缩减了近一半。
待入市楼盘占比最多的区域是龙岗区、其次是南山、宝安、坪山；供应量最少的福田区目前预计仅有两个项目供应，也就是说，未来福田核心区的供应依旧是紧张的。
2019年日光盘分别分布在南山、福田、光明、宝安这几个片区。从新盘入市预测来看，南山、宝安这两个片区待入市项目相对而言还是比较多，光明、福田目前统计到的待入市项目相对较少。
对于光明而言，目前有较多的开发商已入驻，未来或有不少项目将相继推出；而对于福田而言可开发用地少，大部分是旧改项目，或在接下来的一年里二手房市场相对“热络”。
大白熊根据中原梳理的2020年待入市项目，发现有不少值得期待的项目，其中有位于南山的华润城润玺（华润城四期）、位于宝安的沙井海岸城、泰禾深圳院子……
这些项目，有怎样的价值点，为何值得期待？在接下来的系列报道中，深圳壹地产团队将持续报道。
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