近年來，長租公寓行業遭遇“資本寒冬”，行業普遍經營困難，越來越多的運營機構爆倉。據貝殼研究院統計，2019年共有53家長期公寓企業由於經營不善，出現資金鍊斷裂、跑路等情況，其中資金鍊斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
對此，搜狐財經連線了獨立經濟學家謝國忠。謝國忠表示，公寓頻頻暴雷的主要原因是房租回報不足以償還貸款的利息，中國的房地產供大於求，房租回報率非常低，房租回報率普遍在1%-2%左右。
他提到，長租行業在中國存在的核心是房價會漲，因此需要通過房子本身漲價來補償。但中國房地產在2018年就進入了拐點，拐點匯率從升值到貶值，去年一線城市明顯回落，二線城市大部分也是回落，三線城市屬於非常糟糕的狀態，在這種情況下，長租行業如果有貸款，銀行應該是不願給更多的貸款，就會產生問題，因為借新錢還老錢是大部分房地產的模式。
目前很多長租公寓採取的是包租模式，即傳統的二房東模式。二房東的代表企業就有蛋殼和青客這兩家，近年來，長租公寓在一二線城市快速擴張，但也很快就偃旗息鼓，最典型的就是蛋殼公寓，已經連續九個月陷入虧損中。
謝國忠指出，長租公寓通過房價會漲賺錢，房價不漲就需要不斷地砸新錢去維持，現金流是負的很難存活，這是虧錢的模式。他進一步分析到，高價收買再租出去的模式不可行，有些人願意出高價，但對大部分人來說，並不一定需要住在這裡，現在交通那麼發達，想要二手市場搞壟斷這個模式來賺錢，幾乎不可能。
他說，前幾年長租公寓發展這麼快，主要的需求就是他們自己，每個人都在搶房源，認為這會變成稀缺東西，但其實中國的租賃市場其實是比較小的，除了上海、北京、深圳，一線城市有市場，但是跟其他國家相比，中國的租賃市場是非常小，中國80%以上的人是自己有房子的。
謝國忠認為，中國房地產是過剩的行業，在過剩的地方搞稀缺是很困難的。中國的二房東通過資本的運作在市場上形成一個稀缺的假象，這個模式剛開始是騙投資人的。在租賃市場，二房東是一個資本創造出來的模式，是畸形的。
對於接下來的房租價格走勢，謝國忠表示，肯定會下降，經濟情況處在下行階段，二房東模式本質上是個泡沫。
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