琪冰381

关于房价的涨跌我们讨论了很多期，而且不同的人群有不同的见解。也许是因为他们站的角度不一样，也许是因为他们看到了不同的信号。

那么，房价到底是会继续上涨还是会迎来下跌，今后的房价走势究竟又如何呢？

今天我们就一起来聊一聊，关于房价涨跌不同见解的系列原因，以及未来的正确走势到底如何？

一，为什么有人说房价要涨？有人说房价要降？会出现这样的不同分歧？

房子对我们普通老百姓对我们国家有多重要，其实不需要我强调，大家也非常的明白。

即便如此，不同人群站在不同的角度对房价的涨跌，同样存在不同的意见。

那么，到底是怎样的原因导致了关于房价不同人群说出了不同的心声，涨跌不一致呢？

第1个原因，有房和没房的区别。

大部分的人都是利己主义，有房的希望房价上涨。因为自己有房涨价了，财富就发生了增值。

说不定还能快速的变现，实现房产的裂变，一套变两套，两套变三套，三套变四套等等。

而没有房的朋友，当然希望房价下跌可以让自己结合自己手里少部分的金钱，快速的购买自己人生当中的房子。解决自己的居住问题，解决自己的婚姻问题，解决才子的教育问题等等。

第2个原因，认知的不同，视野的不同。

人与人之间存在很大的差距，都是来源于认知和视野。不同的认知和视野，造就了不同的人生格局和未来的成长方式，以及财富的积累速度。

说房价要涨的人，他的视野一定是放在了长远的时间上。长期来看我国优质城市优质的房产仍然具备上涨的空间，这一点无可厚非。国家要发展，城市要发展，经济要发展。

那些说房价要跌的人，可能把视野放在了眼前。目前各个城市的房价的确处于一个微跌的状态，而且大部分的二手房也好，新房也好，都处于有价无市的状态。

对于大部分普通的购房人群来说，短期的市场波动对他们的心理影响最大。不同的认知和不同的视野，的确会让不同的人群对房价的涨跌不太一致。

认知不一样，观点就不一样，眼睛看到的东西也就会不一样。选择不一样，财富积累的速度也就不一样，人生也会跟着不一样。

第3个原因，所处的城市不同。

全国那么多的购房者，并不是都集中在一个城市里面。他们分布在一线城市，二线城市，三线城市，四线城市，甚至十八九线小城市。

而不同城市呈现出来的房价涨势和跌幅从来都不会是一样的，房价的涨幅很难临幸到十八九线小县城或者一些弱势的三四线城市。

当一个人群在三四线城市，以及十八九线小县城生活过久。他所有的判断和见解以及行为都会受这样大环境的影响，以为房价是要下降了。

其实房价只是分化了，在未来优质的城市仍然具备上涨的空间和动力。而那些三四线的城市，十八九线的小县城，随着人口不断的净流出，经济产业得不到有效的转型和提升，房价是的确会面临下跌的风险，甚至出现下跌。

每一个人都是环境的产物，井底之蛙怎么可能知道世界的广大。没有任何一个人能够赚到自己认知以外的钱，二八定律永远存在。

……

的确如此，不同的人群永远不可能对任何一件事情都是同样的观点和态度。他们的经济收入，认知，视野，身处的环境，造就了他们对同样的事物判断不一致。面对房价涨跌亦是如此。

二，今后的房价走势究竟怎样呢？

在第一大点，我们已经把为什么不同人群对房价涨跌观点不一致的原因简单的罗列了一下。听上去非常的刺耳伤人，但是事实确实如此。

因此，一个人真正要成长，一定是先正确的看待事物，提升自己的认知和视野框框。判断房价涨跌也应该用理性的态度，而非自身的情绪作为依据。

实际上，今后房价的走势非常的明确。单纯的说涨或者一味的说，这样都是不负责任的。未来一定是强者恒强的核心城市时代。

换句话说，就是优质的城市，房价仍然会继续上涨。而大部分城市房价可能处于一个长期的横盘状态。

那些人口净流入经济得不到有效提升和转型的三四线以及十八九线小县城，房价会出现下跌的风险，甚至正如你所说的会下降。

因此，未来房价的走势也是分开来看的，归纳如下。

第一，在未来一线城市二线城市，国家中心城市，以及优质的城市群强省会，它的房价仍然会继续上涨。

因为这些城市不仅是未来我国重点发展和打造的城市。而且是产业经济都在不断转型，人均收入都在不断攀升，人口都在不断净增长的城市。

城市发展越来越好，人口越来越多，收入越来越高，对住房的升级需求也越来越高。

第二，大部分的三四线城市它的房价应该是处于横盘的状态，既不会迎来大涨也不会迎来大跌。

因为这些城市在城市群的周边，有城市群的辐射效应为它保驾护航。经济随着城市群的带动，也有一定的增长，随着高铁和城市群有效的链接，城市居民来回穿梭在优质城市和自己的城市之间。

有着不断向好的商业氛围，人们的生活也会越来越美好，足以抵御人民币的贬值，房价会出现长期横盘的状态。

第三，那些十八九线的小县城，以及资源型的城市。随着资源的枯竭，人口不断的流出，产业不断的消耗殆尽。会逐渐出现下跌的风险，甚至直接迎来下跌。

人往高处走，水往低处流，大部分的人都希望自己能够到大城市里去获得更大的成长空间。让自己的子女接受更好的教育环境和师资力量，硬件设施和软件设施。

……

的确如此，未来我国的房价一定表现是强者恒强。房价高的地方生产财富能力强，对应的是生活成本低。赚钱多，花钱少，结果大家积累了大量财富，才有购买力去买更高价的房产。

人多的地方才更有房地产市场，才更聚集企业，财富。才会更有赚钱的机会。

三，小结

总的来说，房价的涨跌并不会由人的情绪而决定，它只会受长期的供应，以及人口作为最关键的因素。

很多朋友习惯参照其他国家的城市化，来说我国房价的走势。比如美国城镇化率怎么样？德国城镇化率又怎么样？美国的房地产行市场又怎么样？德国的房地产市场又怎么样？

以此他们得出了决定，我国的房价还要涨，或者我国的房价也会迎来下跌，其实是完全不准确的，没有任何的参考价值。

不同的国家，有不同的国情，不同的土地政策，不同的市场环境，以及不同的市场机制。一味的参考做对比，完全就是胡扯。给购房者制造更多的购房焦虑，带来更多的疑惑和问题。

要知道土地公有制和土地私有制完全是两个概念。德国有租房市场的补助，以及成熟的租房市场环境。我国正在发展租房市场，还是有一定的条件不同的，切勿太牵强。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

房价涨跌一直都是老百姓津津乐道的热门话题，关于2019年的房价，众说纷纭，有人说房价涨了，也有人说房价跌了，那么房价到底是涨了还是跌了呢？如今能不能买房呢？

一、为什么有人说房价涨，有人说房价跌？

房价涨跌的问题，小黑认为其实是仁者见仁智者见智，目前的楼市形势也并不能一概而论，只是每个人处于不同的立场，有的人希望房价涨，有的人希望房价跌。

1、希望房价涨的人

哪些人希望房价上涨呢？答案很明显，必然是房地产的既得利益者，这其中包括房地产开发商、炒房客，还有部分早期买了房、如今拥有多套房产的人。他们为什么希望房价上涨呢？自从商品房的概念在我国兴起以后，以居住为目的的房子，已经被披上了一层“金融外衣”，房子本身也就成为了一种投资品，加之房子被人为赋予的附加值，比如教育、医疗等房子背后一系列资源，房子从一堆钢筋混凝土摇身一变，成为高附加值的投资品，时至今日，动辄几百上千万的房子已经稀松平常。房子价格远高于其实际价值，资本都是逐利的，自然就会有一大波热钱涌入房地产市场，房价越高，利润就越高，这些人就越高兴。

2、希望房价跌的人

有房的人希望房价上涨，自然没房的人就希望房价下跌，现在哪些人还没有一套属于自己的房子呢？正是广大的刚需朋友们，刚到一个城市工作打拼的年轻人、买房结婚的小两口、未来即将进城的农民朋友……他们都可以说是真正的刚需。他们有一个共同的特点，就是手里没有足够的积蓄买房，如今的高房价让他们感到迷茫和畏惧，他们当然就希望房价能下跌一些，让他们能买得起房，至少来说能付得起首付，从而满足他们的居住需求。

二、房价到底是涨了还是跌了？

中国社科院发布的《中国住房市场发展9月月度分析报告》，报告数据显示，全国24个核心城市房价停止上涨，二手房成交量较快下滑；一线城市房价总体微跌，但深圳仍略有上涨；准一线城市房价基本停止上涨，热点城市苏州热度减退；二线城市房价走势继续分化，补涨与回调同时并存；三四线城市房价由涨转跌，少部分城市近一年涨幅较大。

中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，30个城市环比下跌，6个城市与上月持平。

三、现阶段买房合适吗？

从第二点数据我们可以看出，目前一二线城市房价稳中趋降，金九银十也难有起色，三四线城市房价走势仍将分化，上涨、回调及停滞并存。那么现阶段适合买房吗？

小黑认为，从2019年房价整体走势来看，“房住不炒”是一个长期坚持的过程，本轮调控是不会轻易放松的，因此房价在短期内会处于横盘状态，既不会大涨也不会大跌，房价只会在稳定中微幅调整。在这种情况下，房地产显然已经无利可图，炒房客要么被套牢，要么黯然离场，现阶段买房，无论是刚需还是投资，都是不明智的。想要投资买房的朋友，建议就别瞎掺合了，有闲钱还是存银行或投资股市吧，如果是刚需朋友，建议再等等吧，2019年还有3个月就结束了，等到2020年再买房也不迟。

综上所述，房价已经横盘，或许未来2-3年都会持续下去，小黑建议想要买房的朋友，根据自身情况慎重考虑后再作决定吧。亲爱的朋友，你们认为呢？欢迎在评论区留言！

文说楼市

房价涨跌牵动14亿国人，房价未来是涨还是跌，从全国看未来10年房价会继续上涨，分城市看，人口持续流入、经济面好的城市房价继续上涨，人口持续流出、经济面不好的城市长期看，房价有下跌风险。

未来10年，全国房价继续上涨

1980年，被称之为我国房地产元年，我国实行土地和房改。

1987年，深圳拍出我国第一块土地，住房商品化实现历史性突破

1992年，随着“国16条”的横空出世，我国楼市的第一个黄金10年结束

1998年，房改政策出台，标志我国实行半个世纪的福利分房结束，房地产行业迎来大发展

2000年，房企上市禁令取消，大量的房地产企业开始在沪深迎来上市

2002年，发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，土地财政登上舞台

2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱产业

2005年，国八条发布调控房价，国八条没有起到实际作用

2006年，国六条发布，国六条还没有遏制房价上涨

2008年，金融危机爆发，房地产行业进入萧条期

2009年，4万亿作用爆发，房价由跌转涨

。。。。

我国的房价在调控中，虽然有波动，但是房价依然稳步上升，房价短期看金融，长期看人口，全国看房价是会继续上涨。

• 人口
  

2018年末我国总人口为13.95亿，其中城镇人口为8.31亿，农村人口为5.64亿，城镇化率为59.58%，而按照户籍人口算城镇化率只有43.4%，对比发达国家的城镇化率数据，发达国家城镇化率越80%左右，按照总理在《巴黎的经济合作与发展组织总部发表主旨演讲》让我国在本世纪中叶进入中等发达国家行列，对比2018年的城镇化率数据，我国还有20%的空间，相当于未来还有2.8亿的农村人口变成城市人口，即使假设区域变动导致的农村就得城镇化产生的住房需要不通过市场渠道满足（通过拆迁或者已有房入城），这部分人口仍然需要大量的住房，为房价继续上涨提供源动力。另外我国的户籍城镇化率更低，未来随着城镇化进程的推进，极有可能推动我国户籍制度的重大变更，让更多的新城镇人口享受户籍带来的好处，进一步调动需要城镇户口人员的购房热情。

下图是我国从1999年到2018年的历年城镇率数据，1999年我国的城镇化率为34.78%，2018年的城镇化率为59.58%，过去20年我国城镇化率增加25%，是一大经济奇迹。全国住宅商品房销售价格从1999年每平米1857元上涨到2018年的每平方8544元，年复合增长率为8.36%。

• 金融

2002年土地招标拍政策出台，土地由买房市场转为卖方市场，土地财政登上舞台，各个政府通过卖土地获得资金，投资城建建设，走固定资产拉动经济增长模式，土地财政依赖的模式并未获得改变，地方政府依赖于土地财政，由于我国财政体制安排，地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴，地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量，卖地收入是财政收入的重要来源。

互金圈

接盘侠己屈指可数，房价肯定要跌，且为时不远了。其实算一笔账就一目了然:比如买100平米的房子，每平15000元，总价150万，产权70年。首付30万，需贷款120万，分30年还完，假如利息约共计150万，则此房共花300万。按住满70年算，每年为4.3万，每月3571元。就是说，等于你每月花3571元租房住。更何况，房子不可能住70年，撑死住50年，那么平均每年6万，每月5000元。等于每月花5000元租房住。那么试问我们到底是买的房还是租别人的房。难道我们租银行的房，租开发商的房？有14亿分之几的人能保证50年连续不断每月顺利还款5000元？有几个人，请出来走两步？

小时候逛西安

房价是从2016年开始进行严格调控的，也就是说在此之前房价一直都在上涨，但始终处在一个相对温和的状态。从2006年下半年开始，全面大部分城市的房价迅速上涨，到2015年十年时间，房价更是翻倍上涨。越是大的城市，上涨的速度越快，幅度也越大。到2016开始严厉调控一二线城市以后，三四线城市的房价上涨的速度开始加快，之后的城中村拆迁、棚户区改造，让小县城的房价也随之水涨船高，全国的房价经过几轮暴涨后，全面进入高房价时代。

现在看来，虽然经过了严格的调控，房地产市场仍然过热。前天国家统计局发布2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，整体看来，5月份有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，与4月份持平。也就是说今年上半年房价一直都在上涨，只是上涨的幅度不大。那么，今后房价走势如何？有人说房价要涨，也有人说房价要降，让人莫衷一是。个人认为，涨和降只是相对而言，一二线城市和三四线城市不一样，四五线城市和小县城也不一样，即使都是三四线城市，情况也不会完全相同，现在已经出现了分化。但有一点是肯定的，未来的走势一定是大城市的房价继续上涨，速度更快。小一些的城市和小县城既不能吸引人也留不住人，缺乏支撑面支撑，房价沒有上涨的可能，只能是慢慢下跌。

所以对今后的房价走势，不能说绝对的涨，也不能说绝对的降。不知这样的回答能否满意，欢迎大家多提意见，多多交流。

平淡如水5343

这里我们要说的不是有人这么认为。

• 而是房地产行业的从业者和炒房客，手中握有多套房子的人希望房价继续上涨；刚需购房者和目前为生活奔波依然买不起房子的人希望房价下跌；那到底2020年之后的房价是继续上涨还是开始下跌？今天社长就和大家一起来看一看。
  

• 首先我们先从几组数据看看房地产行业目前是个什么状态。

• 从2019年1月份到9月份，房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米，同比增长8.7%，增速比1—8月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积583683万平方米，增长10.1%。房屋新开工面积165707万平方米，增长8.6%，增速回落0.3个百分点。其中，住宅新开工面积122308万平方米，增长8.8%。房屋竣工面积46748万平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4个百分点。其中，住宅竣工面积33084万平方米，下降8.5%。
  

• 2019年1月到9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

• 除了市场融资不尽如人意，在房地产市场整体下滑的背景下，房企资金回款也问题重重。WIND数据显示，前三季度，142家房企总营收合计为15052.3亿元，同比增长22.04%，增速较2018年同期减少5.02个百分点；归母净利润合计为1440.63亿元，同比增长12.52%，增速较2018年同期大幅减少19.56个百分点。利润率下滑的房企占比超过一半。

• 继李嘉诚抛售大连物业后，潘石屹再此抛售物业在地产圈也掀起了轩然大波。据网上公布，此SOHO的抛售计划属于清仓式抛售，连办公楼都不打算留，潘石屹也正在走清仓中国的路线。
• 实际上，如果仅是潘石屹抛售房产还不算什么，但是当我们回看近年，像王健林、李嘉诚等知名房产大佬都在抛售内地地产，这样问题就很严峻了。这标志着中国的房地产已经从黄金年代正式步入白银时代，那些依靠炒房就能赚钱的时代已经一去不返了。

社长财经

现在大致情况是这样的，一二线房价稍微降了一点，三四线城市相对在涨是个别小城市，东北房价下降最明显。不过，真正的房价跌落，可能是二十年以后的事，目前降价或涨价只是一个表面现象而已，或降或涨，来回波动，其结果还是无涨无跌，经常保持在当前的区间里运行，或许这将是很长一段时间内房产价格的总体运行局势。

就拿深圳房价来说，最近一个月深圳楼市热度起来，首先，深圳已经调整三年半了，大环境没有问题，市场也达成了共识，因为粤港澳大湾区，还在不停的给深圳利好，买的人多了，卖的人少了，你说后续房价走势会如何？据我观察，最近总价在350-550万的房子基本都涨价了。楼市没有大放水就没有爆涨，但深圳的基本面不错，人口又是净流入，只是会不停的涨，看成交量就知道了，最近行情还算不错。

房盟旅居

商品房作为商品的一种，具有明显的商品属性，因此会受到供求关系的影响出现价格波动。所以才会出现不同人对商品房有不一样的观点。由于中国的出生人口不断下降和通货膨胀，商品房的未来价格的确会出现分化。

1、商品房的短期影响因素

从短期看，城市人口的规模与人口流动，是短期房价的风向标。比方说2018年深圳常住人口比2017年增长49万，属于是净增加型，因此深圳地区的房价明显坚挺；北京2018年常住人口减少16.5万，其中青壮年减少23.3万，所以北京地区的房价进入横盘整理期，部分地区二手房价格出现下滑；最后谈谈二手房5万元一套的鹤岗，为什么房价会这么便宜？因为2018年城市总人口为99.5万人，比2017年减少1.4万人，而且数据显示人口有逐年外流的趋势。

2、商品房的长期影响因素

从长期看，中国将步入老龄化社会，市场需求也会进一步减弱。根据国家统计局发布数据，截至2018年年末，中国大陆人口总数约为13.95亿人，人口出生率由2017年的12.43‰降至10.94‰，人口自然增长率为3.81‰。随着未来年轻人口的缩减，商品房由供不应求到人手两套，在20年后，由于人口的减少，人均住房可能会到达4套左右，这个时候一些没有住房的朋友可能可以以将来的物价水平（房价与人均薪酬之比）较低的价格购置到二手房。情况就像二手房5万元一套的鹤岗一样。从这个角度去看，将来地房价在将来的消费水平下可能是下降的。

3、商品房作为商品，是有成本的

商品房的成本主要由土地出让金（商品房中的地价）、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。由纯地产上市公司万科看，2018年年报显示，营业收入2976.79亿，扣非净利润334.90亿，销售净利率只是16.55%，与一般制造业的5-10%相对较高，但对比餐饮业等纯利过30%的行业来说，这个利润并不算高。如果房价下降水平高于销售净利率，地产企业将无利可图，他们就没有生产的冲动。真正决定房价的主要因素并不在地产公司，而是在土地出让金！如果土地出让金高企，房价就谈不上下降。

4、商品房还有抗通胀功能

房产抗通胀的根本原因就是资源有限，中国虽然地大物博，但地地埋特性是丘陵山地多平原少。由于经济的高速发展导致通货膨胀现象，土地出让金同样会水涨船高，即使房子的使用年限在不断的减少，在市场上并不像其它商品那样出现明显的折旧。

总结：

商品房是一种由供需关系决定的特殊的商品，既有商品的一般属性，也有抗通胀的作用，对未来情况看，未来的房价薪酬比或许会低于现在，但比现在便宜50%可能性也是为零。如果是刚需购房，该买的还是要买。

风雨顺德人

小菜认为：今后房价走势是分化的！不会再统一涨，或统一跌；有的城市继续涨，有的城市下跌。下面是小菜关于未来城市房价的一些想法，拿出来跟条友们分享，权作探讨交流吧。

第一、今后我国城市如何发展？

讨论房价走势，先看城市发展走向。

截止2018年底，我国城镇化率59.58%，整体水平偏低。在具体城市上，呈现发展分化局面，发展不均衡。

有的城镇化率比较高，比如武汉，达到80.29%，已处于发达国家水平；有的城镇化率适中，比如昆明72.85%；有的城镇化率依然比较低，比如宜宾49.64%。

01、发达国家城镇化历程告诉了我们什么？

经济发达国家城镇化历程，都有一些比较共性的规律：

A）在30%-70%阶段，城市高速发展，几乎所有城市都在发展，都在大拆大建，房价都在涨。

B）超越70%后，进入分化阶段，城市发展放缓，重点城市继续发展，其他城市发展放缓，慢慢走下坡路。

C）超过80%后，城市开始稳定。不管重点城市，还是单体城市，发展都趋于稳定。

02、目前经济发达国家城镇化处在什么水平？

2016年，全球城镇化水平55%，G7国家中，意大利最低69.1%，日本最高93.9%。

03、我国城镇化现状和目标是多少？

国务院《国家新型城镇化规划2014-2020》，到2020年底实现60%城镇化目标，结合2018年59.58%数据，这个目标应该在去年就已完成。

官方还没发布下一步目标规划，也没发布终极目标规划，但我们是世界经济第二，怎么说达到80%才能服众吧。

这个80%意味着什么？

按14亿人口基数算，今后还有3亿人要进城，这是房地产继续发展的“人口红利”。

04、我国城市今后如何发展？

大概率会延续发达国家城市发展规律，在走完快速发展时期后，城市发展放缓，开始深入发展和重点发展，城市发展进入分化阶段。

城市发展如何分化？

根据前一阶段发展成绩和潜力，由国家研判，在借鉴发达国家城市发展经验基础上，制定出下一阶段城市发展战略规划，筛选出重点发展区域，并规划出今后重点培育的城市群。

国家城市群战略制定后，我国城市今后的发展方向就是城市群。

第二、今后房价究竟会怎么发展？

总的原则，城市群房价代表今后房价发展方向；城市群房价整体会涨，多数单体城市房价会跌。

01、国家政策

短期内，政策依然是稳定而严厉的，房价也就是稳定的，城市群房价与单体城市房价不会有明显差别。

1）去年12月，中央经济工作会议释放了3个重要信号：

A、中央坚持“房住不炒”决心未变！主调控基调未变；

B、继续赋予地方政策灵活性和自主权，坚持“因城施策”和“一城一策”；

C、“稳房价、稳地价、稳预期”不仅适用于2019年经济工作，也是2020年楼市主调控目标。

三个调控信号，表明今年楼市政策将保持延续，不会出现重大政策转向，再无意外事件冲击，短期内房价都将保持稳定，不会大涨，也不会大跌。

2）金融政策端，有2个重要信息：

A、新年伊始，央妈降准释放8000亿资金，充实商业银行信贷资金实力，缓减小微企业、实体企业融资难、融资贵问题；客观上也有利于增强银行放贷能力，保持宽松的按揭贷款政策，刺激楼市成交。

B、房贷利率全面换锚LPR，包括存量浮动利率贷款，增加LPR运用，而LPR下行趋势明显，有利于降低房贷支出，刺激楼市交易。

3）地方楼市政策端，限购、限售、限贷依旧，未见楼市全面松绑，除了有的城市针对人才定向松绑外，无重大政策转向，地方房价短期内依然还是稳的。

4）长效机制在路上。有人说房产税是楼市终极杀手锏，是抑制房价的长效机制。从立法进度看，目前仍在提请审议中，具体何时颁布执行？还不清楚，但时间不会远了。房产税施行后，究竟能在多大程度上抑制住房价？有待检验。

02、2019年土地成交情况

据中指院《2019年全国300城市土地收入排行榜TOP50》显示，2019年我国土地交易市场明显分化。

A）一、二线城市土地市场供需两旺，成交量虽不及2018年，同比还下跌近10%；但成交总价增长近10%，楼面地价明显提高。

B）三、四线城市土地热度持续回落，土地市场进一步转冷。

【图表来源搜狐焦点武汉站】

土地供需和成交分化现象进一步印证了城市发展分化趋势：

一、二线城市供需充足，楼市继续发展，市场对房价信心十足；

三、四线城市供需逐步减少，发展放缓，市场对房价信心下滑。

03、今后哪些城市房价会涨？

A）发达国家情况

老大美国和老三日本，在城市发展分化后，都是依靠城市群力量，推动城镇化提升、经济发展、科技创新。

比如，世界3大顶级城市群，有1个在日本、2个在美国。

纽约为核心的大西洋沿岸城市群和芝加哥为核心的五大湖城市群都在美国。其中，纽约是美国最大的生产基地、商贸中心和国际金融中心。

东京为核心的太平洋沿岸城市群，是日本政治、经济、文化、交通和金融中心。

2018年，东京GDP10220亿美元，占日本经济1/3，世界城市GDP排名第二位；纽约GDP10300亿美元，世界城市GDP排名第一位。

同年，北京GDP3.03万亿人民币，上海GDP3.27万亿人民币，加起来6.3万亿人民币，按18年6.94汇率算，约9078亿美元。

可见，世界经济老2最好的两个城市GDP加起来，干不赢老大最好的城市，也干不赢老3最好的城市。

这就说明单体城市不管怎么发展？都干不赢城市群！未来我国家城市发展方向一定是城市群！

B）我国今后城市战略是什么？

据披露，为顺应全球城镇化发展规律，今后我国将战略培育20个城市群。分别为5个国家级城市群，9个区域性城市群，6个地区性城市群。

a、国家级城市群

粤港澳大湾区9+2城市群、京津冀城市群、长三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群。

b、区域性城市群（国家二级）

哈长城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、关中城市群、中原城市群、江淮城市群、北部湾城市群和天山北坡城市群。

c、地区性城市群

呼包鄂榆城市群、晋中城市群、宁夏沿黄城市群、兰西城市群、滇中城市群、黔中城市群。

C）城市群战略对房价走势的影响是什么？

结合城市发展、土地成交分化趋势和国家城市群战略，今后楼市就是城市群的天下啦！单体城市将渐进式地推出楼市竞争。

城市群享有更多政策扶持、经济优势、人口红利，加上科技创新能力，必将创造更强大的经济实力和就业机会，吸引更多人口流入，城市群房价必然进一步上涨。

也就意味着，今后城市群的房价整体都会继续上涨，多数单体城市的房价会下跌。

04、城市群今后的需求是什么样的？

城市群楼市需求端，主要是以下这些方面：

A）改善型需求。人的需求都是在提高的，现在的刚需，今后换房方向就是改善型，这个需求量不容小视。

B）新增人口需求。未来城镇化还要带动3亿人进城，这是渐进式人口红利。这些人口怎么流动？显然不再像以前那样简单地逐级流动、就近流动，很可能会打破行政区划、地域界线，跨区域、向有吸引力城市群流动。

C）人才流动需求。除了城镇化带来的农转非人口流动，城市间人才流动也会带来众多住房需求。

D）投资客。基于城市群经济潜力、人口潜力、科技潜力、政策优势，必将有大量的投资客出现在这些市场内，房价长期内都不会缺少助推者和接盘者。

不管是刚需，还是投资客，未来都是城市群庞大的购房群体。如何合理调控楼市？区别对待刚需和投资客，引导城市群房价理性发展，将是下一个政策课题。

第三、今后该怎么买房？

通过上面的分析，基本上能看出今后房价的走势了，也就是说，城市群房价今后是上涨的，值得投资；单体城市房价会下跌，不再具有投资价值。

当然，少部分极具特色的单体城市，比如气候宜人，环境宜人，还是能保持发展势头。

01、刚需。对刚需族而言，短期内楼市政策稳定，供需平衡，房价不会大涨，也不会大跌，无需纠结，该买就买。

02、投资。不管是单体城市，还是城市群房价，短期内政策稳定，不宜入市；但基于城市分化走势，以及国家对城市群的战略定位，选城市群买房就是战略决定。

03、城市。单体城市房价大概率要凉，城市群会是投资方向；级别越高的城市群，房价前景越好，投资属性越大；但门槛也更高，量力而行吧！

房坛法菜

关于房价，一直以来都是热门话题之一，已经有了房子的人希望房价上涨，那样心里就踏实了些，自己买得物有所值，证明自己的选择是正确的，没有买房的人或者正想买房子的人，希望房价跌，而且越是跌得多越好，有这种想法的人也是可以理解，换作谁，谁的心思都是一样，这个就是人的私欲心膨胀，不奇怪。

那么今后到底房价会涨或者跌呢？这个恐怕谁也说不清楚，预测未来，首先你要注意宏观政策措施，市场需求分析来看，我个人认为，国家不希望房价涨幅过大，也是不希望房价下跌过快，涨幅过大，不符合实际需求，跌幅过快会影响国民经济增长幅度，保持热点地区如：一二线城市微涨，三四线城市微跌为主基调，也就是说保持平衡状态情况下，适当下降房价。

具体表现来说，近期推出房子贷款利率市场化政策措施，是针对房地产行业的重要措施，首付款比例上升等，都是压抑房价上涨的措施，对于那些有国家发展计划的城市，房价还是会上涨，但幅度不会太大，现在贯彻落实一城一措施调控房价措施。

關鍵字: 不同 房产 今后