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這個問題沒有可比性，如果按西方制度，世界普遍通用眼光看房價，北上廣到手收入年平均8萬，一套外環外獨立別墅差不多應該在80萬，建築面積90平的公寓中環到外環區域差不多也在80萬，如果超過3倍，就進入危險區域，差不多也就240萬，到5倍也就是400萬進入隨時崩盤階段。

日本是人口密集度極高的國家，常年房價都是徘徊在2倍左右，東京更是常年3倍左右，日本房產崩盤達到了5+倍，東京在7倍左右。

我們國家體制特殊，崩不崩，什麼時候崩到什麼程度都是不是市場說了算。

而我們現在的經濟困難是房產大量掠奪了實體經濟的資金，導致實體經濟困難，影響國家大局，所以房價肯定要動的，但這種動是要轉移資金，只要達到這個目的就行，而實際是貶值還是降價不好說，各有利弊，而保住房產現有價值就絕了實體經濟，這是國家所不能忍受的。而直接崩盤對經濟衝擊太大，這也是國家不希望看見的。還有兩個問題，第一個是大量空置房在地方手上，第二，房子大多欠著銀行的錢，崩盤意味著國家要打出大量的錢補空，如果不拿錢出來，只能貶值，但是這和RMB國際化的大局衝突。

對於國家來說，最好的辦法就是略微小幅度貶值，在拿出一部分可以承受的錢，再讓百姓承擔一部分，這種分擔損失對於國家來說最為有利。

饕餮大豬

日本房地產泡沫導致日本歷史上失去了黃金十年，是從1990年開始的。

日本房地產泡沫的形成始末

• 1985年9月日本大藏大臣竹下登啟程前往美國參加了一個重要的會議，參會的國家有美國、德國、法國和英國的財政部長，當時的竹下登掌管著日本的財政稅收和金融，是日本經濟事務的核心決策人，在會議上五國財政部長達成了一項重要的協議，就是聯合起來一起幹預外匯市場，讓美元對主要貨幣有序貶值，這個協議後來被稱之為“廣場協議”。

• 在廣場協議簽訂之前日本經歷了長達20多年的高速增長，經濟總量躍居全球第二，當時的日本依靠廉價的日元和高超的手工業，讓日本製造的產品暢銷全世界，成為當時最大的貿易順差國，由於美元大量流入日本，日本的外匯儲備大量投資債券、樓市和股市。
• 到1985年，日本取代美國，成為全球最大的債權國，而美國的外貿赤字卻在不斷擴大，所以美國希望通過美元貶值來增強美國的產品出口競爭力，並改善美國的國際收支狀況。

• 在廣場協議簽訂後不到三年的時間，日元似乎坐上了火箭，從一美元兌250日元左右一路飆升至一美元兌換120日元，在當時的日本，由於日元的大幅度升值，瘋狂的日本做出了很多令世界震驚的事情，如日本三菱公司收購美國地標象徵洛克菲勒中心；1987年3月在倫敦佳士得的拍賣會上，一家日本企業用將近4000萬美金拍的荷蘭作家梵高的名作《向日葵》等等瘋狂舉動。

• 在寬鬆的貨幣政策下，日元對外升值，本土貨幣寬鬆，這直接推動了日本海內外的投資風潮，在海外大量收購資產，樓市更是一片沸騰，在最瘋狂的時候，僅東京一個城市的土地總價值就相當於當年美國全國的土地總價值，日本資產泡沫在人們瘋狂的追求下，再一次進入了高速增長的時期，看到房子上漲，房貸利率又低的可以忽略不計，日本幾乎所有家庭都開始貸款買房，房價被投機者迅速推高，而且大部分日本人在狂熱分子的鼓吹下，相信日本的國情比其他國家都特殊，宣傳日本國土面積較小，人們生活起居都比較喜歡在一個相對固定的區域內，不像歐美人喜歡長途遷居，所以購買住宅的情緒一直高居不下，房價不可能會下跌，更何況，日本之前也沒經歷過房地產泡沫和崩盤苦痛，所以在當時上至富翁，下至黎民百姓，都非常熱衷於房地產槓桿交易，90年代的日本東京房價達到了140萬日元一平米，差不多等於當時7.8萬人民幣，放在今天看相當於100多萬人民幣一平，當時日本民眾還高呼日本是日不落帝國，此時的日本國民感覺上已經達到了人生的巔峰。

• 1987大藏大臣竹下登也順利登上了內閣首相的寶座，寬鬆的貨幣政策帶來了通貨膨脹，日本高層開始意識到風險的來臨，逐步實行緊縮的貨幣政策。
• 就在1989年到1991年間，日本央行連續五次提高利率，並收緊銀根抑制投機，兩大泡沫在日本國民喪失理智的瘋狂中應聲而破。
• 股市在1989年到1990年暴跌超過70%，樓市在1990年到1992年間也暴跌超過70%，日本經濟從此進入了漫長的寒冬，而此時的竹下登也無力迴天了，在1989年被彈劾下臺，淡出了政治舞臺。

深刻教訓

• 日本樓市和股市的崩盤，看似是貿易戰，開始於廣場協議，但是其實早就蘊藏著經濟結構的不穩定性，長期的貨幣寬鬆政策和金融市場自由化，讓整個市場的流動性過度氾濫。這些流動性，不會主動進入製造業，而是追逐高回報的股市和房地產，從而產生泡沫。在貿易戰裡，日本產業結構層級有所提升，國民實體經濟其實並未得到發展。相反，錯誤的應對政策，對房地產的過度容忍，卻助了最終的結果。
• 應對貿易戰，關鍵在於及時調節產業結構，以實體經濟發展為主，避免經濟陷入高槓杆高風險的短期利益追逐當中，迫使經濟有序發展，才能營造良好的經濟環境。

國內房價目前所處位置

• 2019年8月下旬，多家媒體報道，全國有12家銀行暫停了二手房貸款業務，有的二手房交易甚至已經開始退單。消息一出，震驚了整個樓市。據部分銀行透露，停貸的原因主要是住房貸款的額度比較緊張，但從多方面綜合分析來看，事情好像並沒有這麼簡單。

  
  

• 房價已經不能無休止的漲下去了，但是也不能短時間內暴跌。我們的房地產泡沫依然存在，不管房價上漲還是下跌都會對目前的經濟形勢造成一定影響。所謂牽一髮而動全身，房地產市場涉及的相關產業鏈實在是太多了，幾乎涵蓋了各行各業，樓市稍微一動盪，就會引起一定程度的社會恐慌。
• 讓我們再把目光從國內經濟轉到世界經濟大環境上。中美貿易戰愈打愈烈，導致全球貿易市場的秩序開始變得混亂。一些產業結構單一，靠出口為主要經濟支柱的小國家經濟已經受到了嚴重重創。有人預言，按照以往世界經濟危機出現的週期來算，新一輪的全球性金融危機可能會在今明兩年來臨，而且受全球貿易戰的影響，此次的經濟危機形勢將會更加嚴峻。

社長財經

日本房地產泡沫源於上個世紀80年代的日元升值，當時美國經濟很不景氣，而當時的日本正在全面趕超美國，為了提振本國經濟，美國於1985年9月22日，逼迫日本簽訂”廣場協議”。從此之後，日元開始迅速升值，日元升值後，國際資本開始蜂擁進入日本，日本進入到了資本盛宴時期。

當時在日本盛傳2個神話，第一個神話是土地永遠不會貶值。因為土地具有奇缺性，所以日本全民開始炒房，由此導致國內土地價格輪番暴漲，各地的地王記錄不斷被刷新。從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。最高時候，僅日本東京的土地價格就足以買下整個美國的土地。第二個神話是東京房價永遠不會下跌，人們相信政府永遠會支持房價走高，而像東京這樣的國際化大都市，每年都會吸引數以萬計的外來人口，因此，東京的房子永遠是稀缺品，價格只會漲不會跌。但日本忽略了一個重要現象，日本的城市化率已經達到77.4%，城市化率在升高，但人口紅利在減少，經濟增長失去了源動力，房價就失去了最大的支撐。

該來的總歸回來，1990年，日本股市率先崩盤，隨後傳到到樓市，日本房地產價格暴跌，很多房屋近乎腰斬，日本房地產泡沫終於破裂。

此情此景，是否非常熟悉，幾年前我們的房地產和日本當年的非常相似，不過，正是因為有了日本房地產的前車之鑑，我們才能吸取日本這方面血的教訓。而日本房地產的教訓，最深刻的一點就是要給房子一個正確的定位，如果把房子看成是一個投機品，人們會紛紛買入房子，來尋求資產的保值增值。但當投機的潮水褪去，房子的屬性迴歸到“住”的屬性，房子的價格就會迴歸理性。這就好像有一塊石頭，當大家都認為他是一塊黃金時，那麼它就是一塊黃金，而自然石頭就會被賣成黃金價格，但突然一天，這個謊言被拆穿了，石頭還是石頭，這時候，石頭的價格自然會大幅下跌，迴歸石頭的本來價格。

所以，抑制房價上漲，必須讓房子迴歸“住”的屬性，而在這方面我們已經在行動了，房子的價格現在已經開始理性迴歸，我們泡沫最大的時候已經過去了。

大國縱橫

泡沫經濟這個詞是日本人發明的，上個世紀80年代，日本經濟在電子和汽車工業發展的帶動下迅速增長。迅速增加資本刺激了國內基礎設施建設和房地產業，日本開始瘋狂地架橋修路蓋房子。到90年代初期，號稱日本全境已經連成一體，於此同時日本的房屋價格也已經達到歷史最高點。

日本房地產價格高漲的時候，很多日本企業大量購入房地產，再用房地產做抵押從銀行貸款，相互購買股票，導致股市不斷高漲，企業什麼都不做都能紅利滾滾而來。日本的泡沫崩壞是從廣場協議開始的。當時日元被迫升值，導致日本企業需要大幅增加海外投資。於是各大企業不得不出售股票變現。日本股市非常封閉，國內企業互相持股，集體清倉便引發了股市暴跌，很多企業一夜之間變成負債累累，不得不處理抵押的房地產，這時就出現了所謂的房地產泡沫。當時日本首相小泉純一郎大力改革日本經濟，很大程度上抑制了日本的股市樓市的崩盤。此後日本樓市一直緩慢下跌，這一跌就跌了二十多年。

中國經濟表面上看跟日本有些相像，但實質存在著很大差異。小泉改革日本經濟的重要手段是郵政民營化，直白地說就是用國家控制的資本去盤活民間資本。(這有點像最近抖音上的一個視頻，三個人互相欠了一百塊，誰都還不了錢，這時有人借給其中一位一百塊，三個人順利把錢還給了對方。)日本政府控制的資本十分有限，改革的力度和效果也都大打折扣。中國則不同了，國家控制的資本佔絕對優勢，實行這樣的改革是輕而易舉的事情。因此，目前中國經濟總體上還是樂觀的。

退一萬步說，就算中國的樓市走到了泡沫崩壞的地步，房價也不會一下子跌成白菜價，而是溫水煮青蛙似的，花上幾十年的功夫慢慢跌下來，沒有必要擔心樓市會暴跌，自己一夜變負翁。只是投資買房的時候，要量力而行警惕出現樓市低迷想賣房子卻賣不出去，無力還貸的局面就歐了。

日衝信息 黃

10次危機，9次房地產；10次房地產危機，9次流動性。房地產泡沫對於許多國家來說，都是一個老大難問題。<strong>

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國內樓市相當於日本房地產泡沫崩潰前夕

自1992年住房改革推行以來，我國房地產行業由起步發展到高峰，如今樓市已經處於後調控時代，相當於日本的1987年（即日本政府意識到泡沫後才是調控的時候），與日本樓市泡沫崩塌相比，國內樓市泡沫已經開始逐步出現了破裂徵兆。不過我認為中日兩國樓市有一些異同點，單純橫向對比的話，可比性並不強。

當下的中國和當年的日本雖然同處於房地產泡沫氾濫時代，但日本政府當時採取的措施是擴大公共投資，財政政策全面轉為寬鬆。而貨幣+財政的雙寬鬆，最終導致了房地產泡沫迅速積累。而咱們目前財政政策偏積極，貨幣政策有松有緊，不至於讓樓市泡沫危機全面爆發。中日兩國的樓市有何異同？

相同點：

1、前期需求端增長過快，後期增長緩慢。早在上世紀50年代，日本的城市人口就已經達到總人口的60%左右，也就是說城市化已經達到了60%，但之後的增速便非常緩慢，加之日本人口基數本身就不大，年均新增城市人口並不多，後期樓市缺乏強有力的需求支撐，導致房地產泡沫破滅以及其後很長的時期內的低迷。

截至2018年末我國城市化水平達59.58%，剛好“及格”，但根據諾瑟姆理論，60%以後的增長會非常緩慢，因此未來需求可能不足是國內樓市面臨的最大問題，就這點來看，與日本極為類似。

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2、本幣升值導致外國資本推高房價。2000年以來，人民幣匯率從8∶1，上升到目前的6.8∶1，升值超過15%。本幣升值的強烈預期，吸引了大量國際資本進入中國，並以國際遊資的方式進入房地產市場。而當年日本的80年代也同樣經歷了日元大幅升值，資金向樓市聚集的過程。

<strong>1、我國宏觀調控能力較強。咱們的宏觀調控能力要遠強於20世紀80年代的日本。目前國內對於房地產調控的政策不再是以前那樣一“限”了之，而是全方位的：從限制資金入市，到各種限購限貸限售，再到增加土地和房屋供應，同時健全租賃市場，以租代售。反觀日本，1987年，日本政府意識到泡沫後便提高房地產稅收，同時日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續宣佈調高利率，並宣佈商業銀行停止向房地產貸款。在之後的幾年內，日本先後都出臺了許多調控政策，旨在抑制暴漲的房價。但遺憾的是，一系列政策使得土地供給減少，供不應求，地價不降反升。

緊縮政策，加上數次連續加息，房地產的資金鍊開始斷裂，房價暴跌，棄供現象出現，最終導致泡沫破滅。2、中國正在積極轉變經濟增長模式。與當年的日本相比，當下的國內經濟正在全力由出口導向向內需和消費導向轉型。更重要的是，我國的增長潛力比日本要大得多，未來可改變的空間依然很大。目前國內樓市已經進入後調控，後泡沫時代，歷史性拐點已經出現。一般來說，在大牛行情在結束前，所有板塊都要被拉昇一遍，而現在國內的房價也是一樣，從一線到三四線縣級市，都被炒了一遍，不少縣城房價都已接近萬元/平方米，泡沫已經出現破裂徵兆。日本的樓市泡沫更多的是內外部共同作用，國內則是通過拉動內需，逐步調控逐漸消化，相對更加溫和。未來中國樓市每年通過小幅調整可以消化庫存，再加上居民收入的提高，或許有望實現軟著陸，但小城市房價的泡沫依然值得警惕。

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小白讀財經

從日本房地產泡沫破裂的形勢看，現在國內的房價到底是屬於怎樣一個階段？

房地產泡沫只是日本泡沫經濟時代的一個縮影

如果我們細觀日本泡沫經濟的歷史會發現日本房地產（不動產）行業的泡沫破裂只是二次世界大戰結束至80年代經濟大量泡沫化的一個縮影。

1.匯率

日本在戰後重建中湧現了大量的國際級企業，製造業繁榮、生產力大幅提高，創造了大量的外匯，而80年代恰逢美國銀行危機。因此美國瞄上了日本，開始對日元的匯率下手。隨著日元對美元的升值，導致製造業出口訂單下降。為了彌補出口的損失，維持GDP，日本政府開啟了泡沫經濟的第一槍——大量的基礎建設。

2.金融業

面對大量的基礎建設，加上日本本身土地資源稀缺，造成了地價不斷上漲。同時，日本銀行業為了搶奪客戶，向企業、個人發放大量貸款，其中房地產抵押貸款更甚。當時，幾乎只要是以不動產（開發、購置）抵押的貸款，都可以說是不加審查即可獲批。進一步導致大量的資金流入房地產行業。

3.房地產本身

剛才提到了，土地本身在日本是一項稀缺資源，高漲的地價不斷推動房地產行業的熱情，“今天不買，明天就買不起了”這樣的情緒並不是我國的房地產首創。不斷推高的房地產價格以及國民貸款導致整個日本經濟越來越惡化。最終，在“廣場協議”的催化下破裂。

對比我國房地產處在什麼階段

其實直接拿我國房地產的現狀對比美國是不太合理的。不過，前事不忘，後事之師，我們還是能從日本的教訓中學習到不少東西。

在我看來，我國的房地產市場正在經歷日本泡沫經歷破裂的前夕，對比我上文所講，基建帶動GDP、房地產居高不下，美國本國危機，多麼相似的經歷呀。美國自二戰後一直以全世界的利益來度過本國的金融危機。這次也絕對不會例外。就看我們的房地產能不能軟著陸了。

1.匯率

保匯率還是保房價，這是在討論房地產以及人民幣匯率時不可避免的問題。現在看來，對於兩者，我國都採取了維持穩定的手段，對房住不炒以及穩定匯率，去庫存、消耗生產力做出了努力。

2.銀行業

日本的教訓告訴我們，銀行業面對泡沫一刀切的切割除了加速泡沫的破裂並拖垮自己沒有任何好處，但是無休止的房貸只會導致更大更危險的泡沫。縱觀日本、美國的危機，都是由於銀行面對房地產的風險視而不見，甚至加大槓桿造成的。如何一步步限制銀行對開發商、買家、投資人的貸款才是重中之重。

3.房住不炒，不為了短期GDP發展房地產行業

這個最近也重申過了，還想投機的話我也無話可說！

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磊落說土澳

答案太刺耳，不是房市崩盤而是人在崩盤，房子都在誰手？在80後父母的手裡，80後現在年齡是30到40歲，他的父母輩的結婚一般比較早平均50到65歲，這個年齡段的人口可謂是生在紅旗里長在紅旗下兄弟姐妹最最多一個年齡段，反觀80後又是經偉大的祖國計劃生育最最恨的一個年齡段，獨生子女比例全球最高的一個年齡段，房市崩盤已經慢慢的在發生隨著80後的父母的老去一點點的到來。從現在開始10後將是高峰期然後一直持續。甭管是樓房還是平房父母留下一套丈母孃又一套。自己還有一套，房產過剩怎麼辦？賣給誰，誰還要，現在剛買的房子還貸款十年然後房子不值錢了，你還要還貸款咋整啊。。房子不要了抵押給銀行，欠銀行的錢還能買兩套可咋整。。

黃燜雞米飯全國加盟

很明顯啊，上下政策，現在都是在穩定房價，讓房價穩定不變，或者是微漲。

這個狀態，將一直持續未來五年，甚至更長一段時間。但以十年期來看，房價必然是大跌。

因為，現在國內經濟轉型升級，擺脫對基建、房產、汽車等少數行業的依賴，升級到對科技、服務、勞務型轉變，需要至少五到十年的時間。

等經濟轉型一實現，房地產這個流動資金的龐大蓄水池，存在的意義，就不像現在這麼重要了。

就可以根據市場需求，自由漲跌了。

大概率，國內除前30強大城市外，其他城市房價必須是暴跌。而在30強大城市中，非市中心和學區房，想漲也難，不跌就不錯了。

這，就是中國房地產的真相。

董江波

我初中文化 我不懂啥叫泡沫 錢不流入房地產 就會流入衣食住行 工資不漲的情況下 5萬一平米的房價跟150元一碗的面沒有任何區別，你真要我說個區別那就是面吃進去變成屎，磚頭依舊還是磚頭！

良傳精繪首席貼膜工

這個問題可以從很多方面回答，我們從匯率角度來看，2009年之前人民幣處於對內貶值，對外升值的一種狀況，因為，因為以前人民幣實行過一次大幅度貶值，人民幣確實被低估了，存在升值的空間。但是現在不一樣了，一方面人民幣要國際化，利率在很大的可能性要跟著美國走，同時，人民幣也不可能大幅度貶值，如果大幅度貶值的話，人民幣的國際化也沒有辦法實現，誰會去持有這種大幅度貶值的貨幣呢？以前房地產價格的快速上升，主要有兩方面的原因，一方面是土地政策，另外一方面是低利率（甚至是負利率）這裡的低利率指的是實際利率，可能名義利率會很高。土地政策稍微有了一點調整，但是調整幅度不是很大，就是集體土地可以上市交易，利率政策那就是，很難回到人民幣是實際負利率的時代了。想到哪兒寫哪兒，語言邏輯組織的不好口下留情，不要噴我。

關鍵字: 日本 房價 外環