今天跟大家聊聊樓市。
最近關於房企的新聞有點多，但都不是什麼好新聞。
網傳綠地湖南事業部要求部門內所有員工（包括試用期員工）必須在月底前購買一套綠地湖南的房產（也可以找親戚或朋友來購買），“不完成者將被除名”。
消息一經公開，整個網絡都炸開了。
對此，綠地集團湖南事業部相關負責人稱，內部購房系“員工福利”，不存在不購房就會被開除的情況，說是發通知的部門負責人傳達會議精神有誤。
但媒體對這樣的回應不買賬。
根據財經網的報道，21世紀經濟報道多方證實，湖南綠地確實向員工發佈過上述要求。
目前，根據多家媒體的確認，綠地這事實錘了！
賣不動的房子
房子賣不動這件事，我之前已經講過。
2019年，綠地湖南事業部定下了200億的銷售目標，比去年的實際銷售額增加近7成。
同時，根據媒體的報道，今年湖南綠地還將增加4000畝土地儲備。
這世道，綠地這麼牛叉地拿地，我也是服了。
終於現在要靠員工來賣房子了。
綠地這事情，其實只是當今樓市的一個縮影。
人家綠地賣不動房子，要求員工發動親戚朋友來，孫宏斌的融創，也是這樣。
網傳融創天津公司於10月17日晚組織會議通過決策：啟動員工自購及全員泛營銷，衝擊全年任務，堅決進行資源“換倉”計劃。
按照這個計劃，融創的一些樓盤，也是要大幅度降價。
澎湃新聞也去確認了，這事也是實錘的。
具體項目來看，融創天津提及的項目價格，現價均比首次開盤的價格要低。
最大降價幅度超過5折，這個樓盤是融創181，首次開盤的價格為72000元/平方米，現在的價格為35000元/平方米。
還有天津融創津宸壹號，最近斷崖式降價40萬。
但這個樓盤剛買過手的業主就不幹了，現在這事還在鬧，還沒完呢。
中國人買房子，真是一個有趣的現象，普通民眾其實都不想房子漲價。
但一旦自己買了，恨不得漲上天。
所以一旦出現跌幅，意見比天還大，之前砸售樓部的事情，沒少見。
瞧瞧股民，明顯心態好多了。
其實綠地和融創，都不算什麼了，恆大早在今年8月份就開啟了“全員營銷”的搶收計劃。
恆大的“全員營銷”涵蓋了其在全國27個地區的493個項目，除了住宅和商鋪項目之外，恆大旅遊集團也有12個項目在“全員營銷”的名單內。
都說年關是最難過的，這話對現在的房企來說，最是感同身受了。
房子確實是賣不動了，發動全員，拐著彎明裡暗裡打折促銷，這些樓盤也只能這樣幹了。
58安居客房產研究院發佈了《2019年三季度樓市總結報告》，在其跟蹤監測的全國50餘個重點城市中，已經有10餘個品牌房企在打折促銷。
回想前兩三年，新聞到處說，某某地的大爺大媽排隊搶房子的盛況，跟如今比，真是冰火兩重天啊。
誰的日子好過誰
有人還能發動員工賣房子，起碼工資還能發得出去。
但有的人，現在已經玩完了。
2019年，就有媒體曝光“三盛宏業被傳甩賣總部大樓”的消息。
三盛宏業，可是在2018年剛剛進入中國百強房企的行列哦，排名54。
但現在，這家公司的資金鍊已經斷了，全國項目大面積停滯、資金被監管等問題在今年集中爆發。
這家公司上海、舟山等區域的一些員工，已經到公司總部討錢，人家董事局主席出來說，“我也是非常難過，如果那些項目能解決，我想總是能解決。”
這年頭，最難的，怕是老闆了。
房地產的寒冬，其實去年下半年就已經開始了。
而爆雷的房企，遠不止一家。
截至2019年7月21日，全國有271家房地產企業發佈破產公告。
這些破產的房企，無外乎沒錢，也融不到錢。
一個明擺的殘酷事實是，中小房企的抗風險能力普遍較弱，在經濟寒冬之下，流動性風險肯定是在不斷加大。
所以，一部分中小房企深陷資金和債務危機的泥淖，直至消亡也是正常的。
但自救，不僅僅是中小房企的年度關鍵詞，也是大房企的年度關鍵詞。
因為，他們的日子也不好過，比如恆大促銷，比如萬科高喊“活下去”。
這些年來，開發商基本都是用房地產的錢去支撐長租、教育、養老、度假等新業務的投資。
房子如果賣得出去，倒也還好，但現在房子很難賣出去，問題就來了，資金馬上就緊張了。
所以恆大早就剝離了快消和糧油，許老闆說未來要集中精力搞汽車，但新能源汽車現在是虧損的，足球也是虧的，恆大健康也是虧的。
萬科也一樣，它的萬村整改燒了一堆錢，也沒見盈利。
最近新聞還報道了一件萬科的事情。
萬科和融信中國合作開發的杭州秀隱翠園7號樓在獲准銷售一個多月後，並沒有客戶登記申請購買。
尷尬了。
大家對杭州的印象，難道不是那個號稱要把廣州踢出一線城市的土豪嗎？
這座土豪城市，曾經可是一房難求，需要搖號搶房哦！
現在，很多杭州二手房哪怕開始降價，竟然無人問津？
嗯，杭州的兄哋，感覺太不給面子了。
看來萬科它們，今年第四季度也要在杭州搞搞促銷才行啊。
不過看著杭州的兄哋不太給力，阿里更急。
本週阿里巴巴已經正式啟動天貓雙十一全球狂歡節了，它放了個大招：上萬套房特價賣。
京東也跟上了，一次性提供全國各種房源6000套，新房全款5折起，優惠額超3億元……
真是人有多大膽，地有多大產。
剁手，也剁出了新高度。
缺血的房企
時間進入2019年，樓市是分裂的。
有人餓死了，有人喊著活下去，有人還在買買買。
比如，這位叫中海的大哥。
19年7月15日，中海地產以79.4億拿下帝都豐臺區造甲村地塊，成為今年的新總價“地王”。
在此21天前，這家公司才剛剛拿下深圳光明單價“地王”。
數據顯示，今年上半年，中海及旗下中海宏洋拿地超過25宗，花費640億，若加上7月15日的北京地王，則已超700億。
而自5月份開始，保利發展在土地市場也在同樣發力，僅6月拿地就超過了240億。
類似中海這樣的大型房企，正在成為土地和併購市場的主導者。
有媒體稱，在中國房地產發展史上，似乎沒有哪一年像2019年上半年這麼分裂。
因為，大型龍頭房企的土豪表現，掩蓋不了整個樓市的資金尷尬。
雖然年初的時候，樓市經歷了一個小陽春，房企融資渠道也一度有放鬆跡象。
一下子，大家又開始補血補倉，地王頻現。
19年前6個月，房地產信託募集資金為4500億元，創下近幾年的新高。
全國50個大城市合計賣地超2萬億，同比增17.4%。
但好景不長，拐點馬上又來了。
監管開啟嚴厲的“窗口指導”：房地產信託不超過2019年6月30日的規模，“432”的通道類、地產公司併購類業務全部暫停。
到了7月12日，發改委下發通知，房企海外發債“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”。
至於其他資金用途，如補充流動性、資本性支出、償還內債等被全面限制。
可問題是，接下來才是還債的高峰期啊，特別是國內債務。
數據顯示，2019年房企國內債到期數量508只，總償還量5303億元；海外債到期數量66只，到期規模238億美元。
像恆大、富力、佳兆業這些房企，短期債務壓力都是很大的，要不然恆大也不會發動全員促銷。
其實房企短期債務出現增長趨勢，早在2018年下半年開始就出現了，融資期限的擴張甚至到60個月以上。
今年和明年是房企債務兌付高峰期，接近3成的融資在24個月內到期。
當房奴一旦數量減少，樓市立馬歇火，房企跟著難受。
現金流，對於房企來說，永遠是核心。
現在房企現金流極度緊張，從最新公佈的全國樓盤開工和竣工的剪刀差也可以看得出來。
根據19年9月份的數據，全國房屋新開工面積165707萬平方米，同比增長8.6%，增速回落0.3個百分點；房屋竣工面積46748萬平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4個百分點。我們再來對比一下2018年9月、2017年9月的數據。
2018年1-9月，全國房屋新開工面積為15.3億平方米，同比增長16.4%，全國房屋竣工面積為51132萬平方米，同比下降11.4%。
2017年1-9月，全國房屋新開工面積為131033萬平方米，同比增長6.8%，全國房屋竣工面積為57694萬平方米，同比增長1.0%。
看到沒有，從去年開始，實際上竣工面積都在不斷減少，而且開工和竣工的剪刀差是在擴大的。
開工，只是為了搞個地基拿到相關許可證，好回籠點資金，但要那麼快建好，則需要更多的錢，哪有那麼容易。
這兩年買新樓盤的童鞋們，你們家的房屋質量，沒少讓你們操碎心吧？
樓市的轉折之年，我認為是2018年下半年。
19年初的倒春寒，掩蓋不了整個行業的衰退。
而上半年大量房企調整業務、調整人事編制，乃至內部腐敗頻發，都在告訴我們：這是極為不平靜的一年。
當房奴現在只能支撐拼多多的股價時，當三季度顯示的消費數據把口紅效應展現得更為淋漓盡致時，房企的日子，自然不好過。
這個時代，紛繁蕪雜，也暗流湧動。
這個世道，焦慮和不安的，不僅是你，那些商業巨擘，一樣如此。
每個人，每個企業，都在自己的軌道上，感受經濟下行之下帶來的蕭瑟。
現在，沒有幾個人是容易的。
所有的歲月靜好，只是來源於我們的無知。
而現金為王，才是這個時代的王道！
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