在徐州的新房市場
一直存在著這樣的極端現象
火爆的樓盤未開已罄、萬人哄搶
而有些樓盤
無人問津
一年可能都賣不出幾套
隨著各地售樓處的陸續復工，江蘇各個城市的樓市都好像迎來了觸底反彈，南京、蘇州、無錫、南通、鎮江等多地樓盤集體宣佈漲價，取消優惠！
徐州的多個樓盤除了漲價、取消之前優惠外，各個區域還誕生了新地王！
儘管暖風不斷，但還是有幾家樓盤銷售業績慘淡，售樓處無人問津，王者表示帶不動青銅！
一、海玥南山：開盤18個多月，去化不到一半
海玥南山，成交量一直是老大難！
我今天看到徐州市房地產信息網上的網籤數據：這個樓盤項目自2018年9月份首次開盤以來，網籤數一共119套，截止到今天，18多個月，去化率只有42%，一半都不到！月平均銷售6套左右！
海玥南山的前身是2014-28號屯裡南地塊，該地塊位於泉山區玉帶大道和三環南路交會處，地塊緊鄰兩條主幹道，周邊除了徐州樂園，沒有其他配套，距離大學路的新市一院、學校、商業、也都非常遠，真正生活起來怕是會有諸多不便。但地塊北面不遠有云龍湖，距離雲龍湖直線距離約500米，佔據稀缺的生態資源，景色怡人，可以說該項目優點缺點均十分明顯。
除了配套欠缺外，項目銷量一直上不去的原因還有就是價格沒有優勢。2018年是徐州樓市較為火爆的一年，但這種火爆主要集中在購房者迫切的“上車”需求上，項目起步價略高，直接擊穿房價天花板，購房者既然買不起，就只能仰望了，而且從開盤到現在，價格一直沒漲，從心理上，讓購房者感覺沒有升值空間。
不過現在拉犁山隧道正在修建，後期一旦通車，去大學路就方便很多，大學路配套設施齊全，也許能改變項目目前的困境。
另外，對於海玥南山來講，今年還有一個重大利好，那就是帶大道西側XT2020-1號地塊成功衛冕銅山區新地王，樓面價高達8638.87元/㎡，該地塊離海玥南山不遠，預計後期價格應該是不會比它低，雖然後期有可能會形成競爭，但更多的會讓更多人發現海玥南山價格不是想象中那麼貴，從而帶動銷量。
海玥南山最新銷售動態：目前3、5、6、7、8#樓洋房在售，洋房戶型137㎡、240㎡，均價17500元/㎡；15、16、17、18、19#樓為疊加別墅，戶型面積320㎡，疊加別墅420-500萬。
二、中和南院：至今三棟樓0成交！
如果說海玥南山銷量數據有點低，位於銅山區的中和南院好像更慘！
徐州市房地產信息網顯示：該樓盤自2019年1月18日領到376套可售房源銷許，至今，已經一年多了，成交數量只有83套房，成交量約22%！時間跨度跟海玥南山差不多。
我們再來看一個具體的細節數據，其中在售的3#、8#、11#號樓至今一套都沒有賣出去，也就是說0成交，5#、10#號樓也就賣出去一兩套。
不過以上銷量不是很理想的那樓棟一方面也許是因為別墅，總價較高的緣故，普通人很難承受；另一方面也許是人家售樓處的銷售策略，主推其他樓棟的房源。
不吹不黑，從地段來看，中和南院還是可以的，項目東側600米左右為銅山中醫院，南面緊靠銅山區政府，西鄰九州大學，北面是泉山森林公園、圭山公園，周邊有地鐵口規劃，同時位於北京路和大學路的中間段，北靠湘江主幹道，交通還是比較便利的，項目附近的樓盤洋房都賣到了1.6萬/㎡。
相比之下，中和南院的價格相對較低，賣得卻不好，我估計是這個樓盤比較低調，知名度不高，所以銷售量不是很好。
中和南院最新銷售動態：6、7、9#樓已售罄，在售洋房1#、2#樓，3、5、8、10、11#樓為聯排別墅，目前還剩少量房源，洋房1#、2#樓，戶型為128㎡、133㎡，毛坯均價11500-12000/㎡。3、5、8、10、11#樓為聯排別墅，戶型為377㎡、412㎡，總價450-500萬/套。
三、水榭春天：近3年，一棟樓就賣出49套！
水榭春天這個15#的成交數據好像更誇張！
今天我在徐州房地產信息網查詢發現：該項目最新一批次銷許，截止到今天成交了49套，時間跨度接近3年！你敢信？
這個項目，想必很多買房人都比較生疏，這個樓盤算是徐州的老盤了，旁邊新盤的房價賣到了2萬多/㎡，而該樓盤1.3萬/㎡的房價，竟然還是銷售慘淡。
說實話，我剛開始也沒看懂這波操作，到網上了解了一下，也許是開發商口碑不好，業主的交房時間一推再推。
水榭春天在售房源最新動態：高層為7#、8#，戶型面積132㎡、142㎡、158㎡，另還有少量一樓複式帶院在售，戶型為190㎡、388㎡，均價12000元/㎡，大概三十多套房源，賣完整個項目清盤。
四、頤居隱山觀湖：新開樓棟8個月去化僅30%！
南區新房體量較大，但由於都是新開發的地塊，配套跟不上，房企競爭壓力也很大。
頤居隱山觀湖位於南區嬌山湖板塊，周邊環境較好，比較適合剛改群體。但看了一下銷售進度數據，該項目最新一批次銷許，截止到今天成交了115套，去化率30%，時間跨度8個月。
我個人認為小區品質不低，綠化等各方面很好，洋房的電梯是雙開門，安全度更高，性價比還是很有競爭力的，賣得不太好，完全出乎意料。
頤居隱山觀湖在售房源最新動態：A1-3、A1-4、A1-5、A1-6、A1-7、B1-9、B1-10、B1-16、B5-6、B5-7#、B1-3#、B5-5#、B5-8#、B5-9#、B5-10#、B1-15#、B1-4#樓，目前還剩部分房源。高層均價8800元/㎡，B5-6#、B5-7#樓均價10800元/㎡左右，B5-5#、B5-8#、B5-9#、B5-10#均價10300元/㎡左右。
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