寫在前面：
近期，關於新冠疫情對樓市的影響，業內同行筆耕不輟各種觀點和意見，更有不少媒體或同行來電，希望“細化分類、對策諮詢”。
有鑑於此，現將近期部分觀點進行整理和歸攏，算是之前【新冠疫情，禍及城市殃及樓市】的加強版。與其偽善地將本文定義為“與業內外探討”，不如直白地說是“以此為證走著瞧”，也算對自己言論的自我審慎！
PART 1【對樓市&行業的影響】
疫情對所有行業都會有比較大的影響，對房地產要按照分門別類的業態來分別研究：
（一）對住宅市場一定是影響最大，具體影響包括以下幾點：
1、一季度成交量已沒有懸念，二季度是否會波及要看疫情發展
2、不能以當年SARS來對標，不是因為病毒不同，而是因為兩次病毒期間，房地產的基本面和市場狀態，已經截然不同
3、隨著成交量的萎縮，有財報、有指標、有上市要求的房企，勢必率先開打價格戰，購房者期盼許久的房價下跌可能會較大面積展開
4、應對疫情的所謂“線上看房線上選房線上成交”只能是螳臂當車，不可能修復“不能去售樓處現場”的負面影響
5、購房者會更加關注環境、近端配套（對社區應急的作用）、物業管理水平，特別是以前忽視的通風、採光、棟距等經濟參數對居住安全的正反作用力
6、一線城市是價格保衛戰，二線城市是配套深度研究戰，三四線城市是城市信任達標戰
（二）對商辦市場而言，可能喜憂參半
1、辦公市場將迎來寒冬：五A甲級、市中心人口密集、中央空調、垂直電梯等曾經的優點要素，在疫情面前都是傳播的缺陷要素，生態、環保、通風采光的健康辦公或許迎來機會；
2、歷經了假期一延再延，歷經了電商快遞送貨的人與人接觸，或許對“逛街逛商場”的熱情和衝動，在一段時間裡會重新點燃，這個持續時間有限的社會心態，能否被實體商業有效利用，並推出針對性的經營方式創新拭目以待。
第三，因為疫情目前還在過程中，導致的結果、波及的範圍、時間的長度都未確定，所以暫時還不能對最終的影響進行評估和預測，只是對可能的方向進行預判。
最後，房地產業本身作為（實際上的）支柱產業，也具有人口密度大、接觸頻繁、交叉合作的產業特點，本次疫情也可能對未來的作業模式產生思考和變化，這是疫情過後的產業一大看點。
PART 2【對城市進入的判斷】
“因為城市所以樓市”，調低預期是主流，分化是各自看點：
（1）一線城市人口擁擠的缺點會被放大和反思，所以一線城市能守住價格或流量已經是最好結果，而這其中：管理界面要價格，開發商要流量，這個矛盾如何協議平倉；
（2）二三線城市，買房者會重新審視“配套”，包括醫療、學校、環境，“越熱鬧越好”的地段判斷法則，會打一個問號；
（3）其他下屬的地縣級城市，自身配套的匱乏缺陷將進一步被放大，“返鄉置業”會被“就近置業”替代，距離傷不過疏離；
（4）除此之外“三無”城市會被徹底拋棄，除非其索性封閉成為一個自給自足的獨立產業城市。
PART 3【從業者的衝擊與自救】
答：其實，從2016年四季度的調控收緊以來，樓市的淡季已經持續了三年之久，這其中已經對房地產從業者進行了“縮編、洗牌、轉崗”等內部結構調整；加上本次“目前還無法預計具體損傷”的突發事件，想必對從業者而言，又會帶來相關的“二次強制轉型”：比如：
（1）對線上的注意力轉移是一次本能措施，但這種熱忱未來能持續多久很難講，因為最終是需要評估坪效的，所以看似是一次對前些年“渠道萬能論”的反省，但策略、企劃已經背後的媒體、自媒體，在營銷費用精簡的大背景下，“有機會但更有激烈競爭”；
（2）渠道因為最終依託的是當面溝通，在短時期成為禁區，但一旦疫情過去，在需要業績的壓力下，一對一還是房地產最終成交的必須場景，所以對渠道是短空長多；
（3）經紀公司的現狀就不需要多談，因為已經肢解為“渠道內外場綜合化+策略廣告化”的功能複合，但有一點要提醒，經歷本次疫情所導致的“營銷週期滯後並延長”，
可能對項目設計的前期準備和精細化帶來“復興”要求，即更重視產品設計，更重視產品在應對城市事件預案的方案預判；（4）房企而言，不僅是疫情更因為最近幾年去化不利，所以拿地謹慎導致的內部結構精簡還是主流，這其實和疫情影響不大，只是突發事件加劇了原本就放緩的節奏，當然高週轉企業的身不由己不在此範疇之內。
PART 4【購房者的變臉】
答：購房者更加關注環境、近端配套（對社區應急的作用）、物業管理水平，特別是以前忽視的通風、採光、棟距等經濟參數對居住安全的正反作用力：
（1）“越熱鬧越好”的地段論（或市中心論），會被重新評估，叢林都市帶來的人流、危險都會被重新認定，“只講地段不講環境”的一線城市豪宅觀，會有不同聲音；
（2）一度萬能的“醫區房”也會被重新定義，醫院作為配套滿足了周邊社區，但突發事件導致的城市人口蜂擁，給社區帶來短時間的密度、風險、混亂值得反思；
（3）就像所有的個人衛生防衛都是做好最基本的ABC，曾經選房ABC的通風、採光、棟距、密度、環境，將重新回到消費者關注點的範疇之內，並在一段時間內斤斤計較；
（4）社區配套，不再是豐富、品牌的唯二論，其對於社區保障的業態、品牌、承載力、管理能力， 將成為社區配套的一個硬件指標，或許有個衛生中心落地，會比引入多一家餐飲有效果
（5）物業管理也迎來深度PK真偽的時代，“唯價格論”背後是物業管理團隊的服務深度，包括個人專業水平、團隊配給和協作力、運用現代技防工具和手段、對社區應對突發事件的統籌、號召和管理，物業低價競爭的時代過去了。
PART 5【“線上服務”有分類】
答：最近一擁而上的線上售樓處，本身肯定房企或媒體的產品研發能力，但動輒數百萬的家庭大宗消費，購房者是否願意“遠程全操作”是值得懷疑的；從目前情況而言，這種運用技術手段實現的“盡人事”更多是保持供需雙方的溝通、粘度，維護完整個週期，最終還是需要線下一對一的溝通來完成，科技再完善也敵不過商譽，買房還是需要“實地看、現場談、一對一簽”。
而疫情的突發對樓市而言，“內容再造”也是一個危中有機的看點：一方面是推廣端口如何順勢而為來創意產品和營銷，而非就事論事地闡述宏觀，有洞察力和應變的個性推廣是個看點，或者說有利於銷售的噱頭也是智慧產物；二是媒體在應對和引導購房者方面，基於現有的平臺力、輻射範圍、資源到達之外，好的選題、表達和溝通方式、“根據不同媒體的資源包括人脈、團隊、擅長”來定製和服務，實現“不同項目和不同方式不同選題”的個性化。
在疫情發生至今，也看了不少同行的觀點，可以說各有思考側重，但疫情的作用為負面是達成共識的，只是這麼多文字雜陳——總結是為了歸類，歸類是為了找對策，對策是我們包括業內外、購房者、旁觀者共同的未來。
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