編者按：去年杭州、寧波先後像北京一樣推出限定房價的土地拍賣，這裡分享一下北京限價房政策推出後，這幾年對市場的觀察和研究，來看看限價房真的能夠平抑房價嗎？
一、從供需角度說起
先說一個概念，限價房分部分限價和全面限價。部分限價市場是指市場中的房屋由正常市價商品房和大幅低於市價商品房兩部分組成。全面限價是指市場中所有商品房均嚴格限價、且與周邊市價存在一定價差。
在供應確定的情況下，過去的純商品房市場是按照價格選擇客戶，這個價格就是客戶對於房屋功能及環境等要素的需求與供需關係之間的平衡點。
而限價房的推出，相當於在市場供需均衡之下，設立了一個新的價格點，顯然此時供需是不均衡了（是供不應求狀態），此時限價的房屋解決主要靠抽籤，很多原本購買力低於原均衡點，但高於限價的客戶就被解決了需求。但是剩下的商品房市場呢，一方面供應被切掉了一塊，另外原來這部分要解決的需求被另外一部分人分走了大部分，剩下的人都要擠到剩下的供應裡去，顯然價格就被推高了。
其實簡單講就是如果限價房和商品房共用一個土地池子，商品房價會因為限價房被推高，如果限價房採用了增量土地，那麼商品房價格就基本不受影響，甚至會小幅下降。
某種程度上，政府土地指標有限，很難把真正的限價房和商品房的指標相分開，所以限價房推出後房價仍繼續上漲不足為奇。最近北京近期房價有點涼，究其原因不是限價房，而是管理部門把所有的商品房都限價了——這一點和杭州推出“限房價、競地價”的土拍政策之後樓市迅速降溫有異曲同工之妙。
二、供需之外關注土地屬性比例
從單一供需指標去分析限價房對樓市的影響不夠客觀，這裡引入土地屬性比例進一步分析。
北京土地供應不足，不僅有總量問題，也有結構問題，主要原因是因為商辦地做產業除了賣地收入後未來還有持續稅收，住宅建設後還要建設配套，所以地方政府都更喜歡商辦，不願意多建住宅。
一般人均辦公面積需要7-10平米，按每戶人家1.5人在工作計算，戶均辦公也需要15平米/戶左右。但是反觀住宅戶均住宅需求要至少90平米/戶。這裡辦公與住宅土地出讓的關係是1：6。具體到杭州來看，根據第三方統計杭州2019年出讓涉宅用地141宗，可建面積1636.1㎡；出讓商用地153宗，可建面積653.5㎡。
杭州辦公與住宅土地出讓的關係不到1：3，這也就從另外一個維度反映了為什麼杭州土地出讓連續獲得全國銷冠，但是房價依舊沒有平抑、下跌。三、看市場政策
去年北京市場價格的控制實際是依靠加大住宅供應、二套80%首付等一系列組合拳共同作用的結果。這裡面，全面限價起了多少作用有待商榷。
當然，現在全市都銷售限價房，也出現了新問題。
住宅銷售價格是政府管理部門定的，但是推到市場後和客戶心理預期很不一致，實際上本身也很難準確，限價後的市場就出現強烈的兩極分化，某些項目非常好賣，買到就和抽獎一樣，有些項目銷售價格遠遠達不到限價。
另外，100%限價房其實也對市場帶來了一種結構衝擊，全是限價房的市場，市場上只存在一種經營模式，就是低質低價+高週轉。這樣大家的產品趨同，導致在這樣一箇中低端市場造成了結構性過剩，而追求品質的消費者沒有人滿足，因為反正賣的錢都一樣，改善品質的商品房反而消耗更多成本。限價商品住房這種商業模式過去對北京上海傷害最甚。
熟悉杭州樓盤的朋友如果去過北京上海會有這樣一種感覺：杭州小區的整體品質要高於北京、上海這些城市。然而隨著杭、甬全面限價時代到來，這種品質是否依舊能夠保證值得關注。
回頭看，全是限價房的市場能平抑房價嗎？當然能，但是其他方面呢？每當這個時候就應該看看丘吉爾對計劃經濟的諷刺，只有市場經濟才能創造多樣性，創造活力。
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